Rectificación descriptiva, rehabilitación de edificio y constitución en propiedad horizontal
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos.
Hechos: Mediante escritura, una mercantil, previa rectificación de superficie y linderos del solar declara la rehabilitación del edificio preexistente sobre la misma y procede a su constitución en régimen de propiedad horizontal, compareciendo además del representante de la sociedad, el Arquitecto director de la obra para hacer, según consta en la intervención, "las declaraciones luego recogidas".
Tal título fue calificado negativamente, subsanado y posteriormente inscrito.
No obstante, el notario interpone recurso, a los efectos del artículo 325 último párrafo de la LH, en cuanto a los siguientes defectos puestos por la registradora que:
Consideró no suficiente la manifestación del representante de la sociedad en cuanto a la innecesaridad de constituir las garantías establecidas en los artículos 19 y 20-1 y DA 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, siendo preciso acreditar mediante manifestación o certificación del arquitecto que el proyecto se refiere a supuestos que la LOE establece como rehabilitación, y
La necesidad de que se completen los linderos de dos departamentos.
El notario, alega, en cuanto al primero que la comparecencia del arquitecto supone que "acepta todo su contenido y asiente a las manifestaciones hechas por la mercantil otorgante sin salvedad ni reserva alguna, asumiendo, todo el contenido de la escritura bajo su responsabilidad". Y en cuanto al segundo, que "hay un exceso de calificación ya que el principio de especialidad no debe llevarse al extremo, cuando no hay dudas sobre la identidad de la finca", y que "el arquitecto indica y describe las fincas y sus lindes, bajo su responsabilidad", por ser quien conoce las obras realizadas "bajo sus acreditados conocimientos profesionales y bajo su dirección".
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Nuestro CD, en cuanto al primer defecto, considera que cuando se declara una obra nueva, no puede presumirse que la mera comparecencia del arquitecto en el documento público suponga que asuma como propias y bajo su responsabilidad las manifestaciones efectuadas por el titular relativas a la innecesariedad de constituir el...
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