La monetización de la obligación de cesión de suelo en las actuaciones de transformación urbanística

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:3655-3666
RESUMEN

La obligación de cesión gratuita de terrenos con ocasión de un proyecto de reparcelación se cumple en el instante mismo en que tiene lugar la aprobación del mismo. En este comentario se examina la frecuente sustitución de la entrega de suelo por el pago de su equivalente en metálico y en especial el momento en que debe tener lugar dicho pago

 
ÍNDICE
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I Hechos
  1. Se presenta en el Registro de la Propiedad una certificación expedida por el secretario del correspondiente Ayuntamiento, relativa a un proyecto de compensación. De la certificación resulta que el proyecto de compensación ha sido aprobado definitivamente, que ha adquirido firmeza administrativa y que se ha suscrito convenio de gestión urbanística entre el Ayuntamiento y la propiedad, que tiene por objeto la sustitución del deber legal de cesión del 7 por 100 del aprovechamiento urbanístico, «no habiéndose satisfecho la cantidad correspondiente al citado porcentaje al día de la fecha de expedición del presente certificado».

Se acompaña un ejemplar sellado del proyecto de compensación del que resulta, resumidamente, que la propietaria única del ámbito aporta cinco fincas, dos de las cuales están hipotecadas; que el Ayuntamiento percibirá la cantidad que sea definida en el correspondiente convenio urbanístico de gestión suscrito al efecto resultado de la conversión a metálico de las cesiones de aprovechamiento obligatorias, así como de los excesos de aprovechamiento, según han sido calculados; que como consecuencia de la reorganización de la propiedad se crean cincuenta y seis parcelas de las que se ceden tres al Ayuntamiento para zonas verdes, que el resto se adjudican a la sociedad propietaria, distribuyéndose las hipotecas existentes en las dos fincas de origen entre cuarenta y cinco de las fincas resultantes de modo que la hipoteca recayente sobre una de las dos aportadas se distribuye entre las fincas de resultado 1 a 8 y la hipoteca recayente sobre la otra finca aportada se distribuye entre las fincas de resultado 10 a 45. La finca de resultado número 9 queda gravada con una única cantidad proveniente de las hipotecas que gravaban ambas fincas de origen. Consta en el proyecto que se solicita del acreedor, «Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona» autorización sobre la distribución realizada.

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Como inciso final se hace constar lo siguiente: la transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas de los terrenos de cesión obligatoria, tendrá lugar con la aprobación definitiva del proyecto de compensación y correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la ocupación de las parcelas a fin de realizar las obras de urbanización necesarias.

Se adjunta escritura pública de ratificación de la que resulta la comparecencia del alcalde-presidente del Ayuntamiento al efecto de ratificar en todos sus términos el proyecto de compensación. Igualmente se hace constar que, a fecha de la presente ratificación, tanto la sociedad propietaria y promotora como el Ayuntamiento «han cumplido lo reseñado en el Proyecto de Compensación», y «todo ello sin perjuicio de las demás obligaciones que se vayan devengando en desarrollo del Proyecto de Compensación, así como de los convenios urbanísticos que lo desarrollen y/o complementen».
II. Presentada la referida documentación en Registro de la Propiedad, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Calificado el presente documento (...), se suspende la inscripción del mismo por observarse en el mismo los siguientes defectos subsanables: Hechos: 1.º En la presente certificación, objeto de calificación, se da cuenta de la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación (...), de su publicación en el Boletín Oficial de Cantabria y de su firmeza en vía administrativa. Se hace referencia además a un convenio suscrito entre el Ayuntamiento y la promotora del proyecto (...), para la sustitución de la cesión del 7 por 100 del Aprovechamiento Urbanístico por su importe económico, que según la propia certificación no ha sido satisfecho. 2.º Se acompaña al documento escritura de ratificación (...) en la que comparece el alcalde-presidente del Ayuntamiento (...) a los efectos de ratificar el Proyecto y las subsanaciones practicadas. Se incorpora a dicho documento cuadro de distribución con las nuevas responsabilidades hipotecarias de las fincas de resultado. Fundamentos de Derecho. 1.º No resulta acreditado ni en el propio texto del proyecto, ni en la escritura de ratificación aportada ni por cualquier otro medio, el cumplimiento de la cesión del 7 por 100 del aprovechamiento urbanístico en los términos acordados en el Convenio Urbanístico referido, ni el pago del importe económico que se dice sustituye a la cesión, necesario para su inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 16, número 1.b) en relación con el artículo 18, número 1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
2.º No consta el consentimiento de la entidad acreedora (...) para el traslado y distribución de los préstamos hipotecarios de procedencia a las fincas de resultado en los términos previstos por el artículo 11.8 del Real Decreto número 1093/1997, de 4 de julio. Esta calificación negativa podrá recurrirse (...)».
III. Solicitada calificación sustitutoria, fue emitida por el registrador correspondiente confirmando la calificación. Contra la anterior nota de calificación, la propietaria-promotora interpone recurso en virtud de escrito de fecha 22 de noviembre de 2011, en el que alega, resumidamente, lo siguiente: «Que de los documentos resulta el cumplimiento hasta el momento de todas las obligaciones por parte de la sociedad propietaria-promotora, como resulta expresamente del apartado segundo de la escritura de ratificación, que del proyecto y certificación resulta indubitadamente la solicitud del Ayuntamiento de inscribir en el Regis-tro de la Propiedad, que ambos registros han excedido su competencia, pues el control de legalidad excede de sus funciones, que las obligaciones derivadas del proyecto se irán cumpliendo una vez inscrito el proyecto, que como consecuencia de la calificación son los propios registros los que dejan en situación de incumplimiento a la sociedad, pues no puede ceder a la Administración las

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fincas que no han nacido a la vida registral, que hasta tal punto ya ha cumplido la sociedad que ha entregado la posesión de las fincas destinadas a determinados usos, que la inscripción del proyecto no supone el fin de las obligaciones de las partes, sino que es un paso más dentro del proceso urbanístico. Que en cuanto a la redistribución hipotecaria es precisamente la falta de inscripción la que la impide. Que la redistribución hipotecaria no debe inscribirse obligatoriamente en el proyecto de compensación, sino que se puede adjuntar posteriormente».
IV. El registrador emitió informe el día 14 de diciembre de 2011, ratificándose en su calificación. Se han llevado a cabo diligencias de subsanación de defectos en el expediente.

II Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 1256, 1257 y 1258 del Código Civil; 2, 3, 9, 10, 20, 40, 82, 119, 123 y 144 de la Ley Hipotecaria; 8, 9, 10, 16 y 18 de Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; 137, 139, 140 y 157 de la Ley del Suelo de Cantabria; Ley 2/2001, de 25 de junio; 6, 7 y 11 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de este Centro Directivo, de 3 de octubre de 1996, 22 de febrero de 2007, 28 de abril y 1 de diciembre de 2008 y 19 de mayo de 2010.
1. Dos son las cuestiones que se plantean en este expediente: en primer lugar, el rechazo a la inscripción de una certificación por la que se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad de un proyecto de reparcelación porque el Regis-trador de la Propiedad considera no acreditado el cumplimiento por el promotor de las obligaciones derivadas del proceso de reorganización de la propiedad. En segundo lugar, se rechaza la inscripción porque no resulta el consentimiento del acreedor hipotecario a la operación de redistribución entre parte de las fincas de resultado de la hipoteca que grava dos de las fincas de origen.

Con carácter previo es preciso poner de manifiesto, porque así resulta del escrito de recurso, la competencia del registrador para emitir su nota de defectos ya que se cuestiona su competencia. Al respecto debe recordarse que esta Dirección General ha venido considerando (por todas, la Resolución de 31 de octubre de 2011) que, no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. art. 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de este, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. No es, por tanto, aceptable la alegación del recurso en sentido contrario.
2. Respecto del primer defecto señalado, son hechos a tener en cuenta los siguientes: que el proyecto de compensación aprobado prevé que el reparto de beneficios inherentes a la ejecución se haga efectivo, en cuanto al Ayuntamiento, mediante la conversión en dinero de la cesión de aprovechamiento obligatoria, conversión que será definida en convenio de gestión suscrito al efecto; que del

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certificado del secretario consta que dicho convenio fue suscrito sin que se haya...

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