Modificaciones hipotecarias
| Autor | A. Ríos Mosquera |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 345-361 |
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Generalmente se acepta la clásica enumeración de los tres elementos -sujeto, objeto y acto- que integran la relación jurídica, a los que podría añadirse, en la de índole inmobiliaria, la forma.
Y se comprende que si alguno de esos elementos sufre alteración en las relaciones jurídicas inscritas, la concordancia del Registro con la realidad jurídica presupone una modificación, que debe traducirse en un nuevo asiento.
Pero no influyen de igual manera en el Registro las alteraciones que pueden sufrir dichos elementos, ya que no toda variante del sujeto produce necesariamente una modificación registral, y en cambio, las que sufren los demás elementos causan, en general, una nueva situación hipotecaria (art. 2.° L. H.). Veámoslo.
A, menor de edad, sometido a patria potestad o tutela, llega a la mayoría de edad; B, mujer soltera, contrae matrimonio; C, incapacitado, recupera su capacidad. Las variantes de esas situaciones personales no influyen en el Registro, que sigue protegiendo la relación inscrita independientemente de las circunstancias que concurran en el sujeto, a menos que se origine como consecuencia de ellas otro acto; por ejemplo, la dote, la cancelación de la anotación de incapacidad, etc. A lo más trasciende a la calificación del Registrador cuando se otorguen actos inscribibles, y a veces incluso causan una anotación u otro asiento de mera garantía.
Y lo que sucede en las personas físicas parece darse también, y en mayor grado, en las llamadas personas jurídicas. Por ejemplo, las entidades M y N se fusionan y originan un nuevo ente, II;Page 346 la entidad M es absorbida por N; las compañías R, S, P, Z, forman un cártel, un trust, y finalmente, una «sociedad financiera». ¿Necesariamente en estos casos se produce un acto que debe ser inscrito? Si lo origina, ¿la precisión de inscribirlo obedece a la necesidad de proteger la relación jurídica, creada a la concordancia de registro y realidad, o simplemente por exigencias formales del llamado tracto sucesivo? ¿Qué títulos deben contener esas relaciones regístrales?
Ya se comprende que en los ejemplos citados últimamente de fusión o agregación juegan otros factores que no en el caso de que la entidad Z, que la rige su representante S conforme a las normas de su constitución, resulta después regida por el órgano F, como concurren otras circunstancias en el caso de que D, dueño de una finca, fallece, dejando un solo heredero, X; o en el supuesto de que R, declarado en concurso, pierde su capacidad de administrar en el sentido más amplio, que pasa a la entidad liquidadora de su patrimonio.
Tanto varían las situaciones, que cuando la alteración tiene un carácter predominantemente subjetivo (designación de gerentes, liquidadores, etc.), a lo más se puede originar una anotación en el Registro, sin sufrir alteración la relación dominical inscrita, y en cambio cuando la modificación afecta a otros elementos (caso de la sucesión de D a X), la inscripción, más que la protección registral, obedece a una necesidad formal, derivada de los principios llamados de legitimación y del tracto sucesivo.
Y como son frecuentes estas situaciones, examinaré algunas al través del criterio formado por la práctica registral más que en consideraciones de otro orden.
Puede decirse, en general, que las variaciones del sujeto de la relación inscrita en sus circunstancias no trasciende al Registro sino en función de la calificación hipotecaria. Así, cuando A se emancipa por edad rige su persona y bienes (art. 320 del Código civil). Al casarse B precisa, en general, de la licencia marital (artículo 61 del Código) en lo que no resulte aclarado por los artículos 94 al 96 del novísimo Reglamento hipotecario. Al cesar la inca-Page 347pacidad de C, la anotación que se haya podido extender en el Registro (art. 2°, núms. 4 y 42 L. H.) se extingue. Pero en todos estos casos, aunque nada conste en el Registro, la relación inscrita surte los efectos normales que la Ley le otorga. A lo más cesará o se originará una restricción -lenguaje del Código civil- de la personalidad jurídica (art. 32), porque lo que se inscribe es el acto, el derecho, la relación jurídica, y no sólo el título, que, como veremos, siendo un mero vehículo del derecho real o del derecho protegido, sin perder su rango acrecienta sus efectos por los que le comunica el sistema hipotecario.
Pero hay, sin embargo, situaciones «subjetivas» que trascienden de tal forma que han menester de un acto jurídico para seguir ostentando la titularidad real. Por ejemplo, el fallecimiento de uno de los cónyuges, que origina en los bienes gananciales una comunidad de tipo especial, a la que alude el artículo 144 del Reglamento hipotecario, ya sea el propio titular o su consorte (art. 166).
Claro es que en los casos de estos dos ejemplos podría decirse que el fallecimiento no afecta tanto al sujeto de la relación jurídica como al acto inscrito; del mismo modo que en el orden procesal no cabe confundir la personalidad del litigante con su falta de acción (doctrina de las excepciones dilatorias y perentorias), hasta el punto de que a veces la muerte del titular puede no impedir la disposición de sus bienes por el gerente (art. 290 del Código de Comercio y resolución de 29 de diciembre de 1914), y acaso en las mismas compañías colectivas el fallecimiento del cónyuge de uno de los socios en régimen de gananciales no afecta a la razón social para seguir ejecutando actos dominicales o de administración independientemente de los efectos producidos en el patrimonio particular de dicho socio.
Y ya que del fallecimiento del titular se habla, ¿la situación derivada de esta causa exige, siquiera por necesidades de orden formal, un asiento en el Registro? A, casado con B, fallece, dejando tres hijos. Para que éstos puedan vender, hipotecar o de alguna manera modificar su derecho sobre la finca ganancial G, ¿tienen que incribir su derecho mediante partición o pueden, como titula-Page 348res civiles de esa comunidad, precisando o sin precisar su cuota matemática (art. 54 R. H.), sin acto previo, anotado o inscrito, como causahabiente del titular inscrito, disponer de dicha finca?
Esta duda, que fue objeto de diversas soluciones antes de la promulgación de la Ley y Reglamento novísimos, sigue originándolas en el Derecho vigente. Por de pronto, si el matrimonio A-B deja un solo hijo, nadie duda que éste, antes de transmitir, tiene que verificar la inscripción (art. 20 L. H.) valiéndose o no de la instancia a que alude el artículo 14 de la Ley en su párrafo tercero. Y parece natural que, si en el caso de heredero único la inscripción previa es un supuesto normal de la Ley, no se alcanza el motivo de no precisarse la inscripción cuando son varios los herederos o cuando éstos concurren con uno de los cónyuges, el sobreviviente.
A este propósito Roca Sastre, en sus conocidas publicaciones, vino citando varias Resoluciones de la Dirección de los Registros, permisivas, según él, de la inscripción directamente a favor del adquirente, de actos referentes a fincas inscritas a nombre del causante, ejecutados por los herederos e interesados (comunidad conyugal) sin la inscripción previa a favor de los cedentes, que en conjunto sustituyen la personalidad jurídica del difunto.
Nunca compartí la opinión del compañero Roca Sastre, porque atendiendo al criterio legal y examinando íntegramente las Resoluciones que cita, en su mayoría, la Dirección confirma la nota denegatoria del Registrador, fundada, entre otros motivos, en la falta de previa inscripción a favor de los transferentes, y sólo en algunos de los considerandos se razona sobre la representación de la comunidad originada por el fallecimiento de uno de los cónyuges, y en cambio, en la Resolución de 29 de agosto de 1925, el Centro Directivo impone la previa inscripción de cada una de las transmisiones verificadas, aunque civilmente transmitan ios causahabientes de los titulares inscritos. Una cosa es que no sea necesario inscribir a nombre del cónyuge sobreviviente el derecho que formalmente consta ya inscrito por la adquisición a título oneroso a su nombre o al del premuerto, y otra, muy distinta, que no sea necesaria la inscripción a favor de los herederos, para éstos poder realizar actos de disposición o gravamen.
Si tal inscripción no es necesaria para transmitir, tampoco lo sería para hipotecar o para vender con precio aplazado, y no cons-Page 349tando determinadas las cuotas de cada partícipe, mal se podría cumplir lo que disponen los artículos 9.° y 11 de la Ley Hipotecaria, ni siquiera el principio formal del artículo 20, en su doble manifestación de legitimación hipotecaria y de tracto sucesivo, ni producirse la situación declarada por el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, ya que si los «propietarios o titulares respectivos pueden acordar la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de sus derechos», es visto que, si no lo acuerdan, cada copartícipe puede hipotecar su derecho... naturalmente, inscrito (art. 399 del Código civil).
Y si esta inscripción previa a favor de los herederos creemos que fue siempre necesaria, hoy, después de la declaración del artículo 14 de la Ley...
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