Meditaciones hipotecarias
| Autor | Ramón de la Rica y Arenal |
| Cargo | Doctor en Derecho. Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 127-141 |
Pervivencia del sistema (registral)
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Dentro de muy poco, acaso cuando se publique este trabajo, nuestra legislación, mal llamada 1 «hipotecaria»; y con ella su principal creación o instrumento práctico, el Registro de la ProPage 128piedad inmobiliaria, cumplirán su primer centenario. En febrero de 1961 ocurrirá tal efemérides. Un siglo de vigencia casi inalterada, con sólo leves retoques y circunstanciales modificaciones, es ya de por si una respetable cima, una altura considerable en la infinita llanura del tiempo y en la fugacidad de la vida humana, para poder, desde su atalaya, enfocar el pasado, contemplar el presente y tratar de avizorar lo venidero. Cien años de existencia de una institución y de unas normas jurídicas aplicadas a diario, obligan al ]urista especializado en ellas a un examen de conciencia y a discurrir, con serenidad y con criterio objetivo, exento de toda deformación profesional, sobre los frutos del nuevo sistema implantado por los insignes y audaces legisladores de 1861.
Se va a conmemorar, con las posibles amplitud y resonancia, ese primer centenario. Ante ello, podemos preguntarnos, como en cierta ocasión hizo Ortega Gasset 2: ¿Estamos para centenarios? Porque, si en las fiestas del centenario, como decía el gran escritor hispano, el rico heredero repasa complacido el tesoro que un siglo ha ido destilando, es triste y depresivo repasar un tesoro de monedas depreciadas. Tratemos de constatar la valoración real del tesoro que aquellos legisladores nos legaron 3 y de aquilatar si todavía hoy conserva su inicial valor.
Podemos y debemos cuantos anhelamos el progreso jurídico patrio, formularnos unas preguntas sencillas, y en su misma sencillez acaso escalofriantes. ¿Ha respondido la legislación hipotecaria a los propósitos que la inspiraron? ¿Ha cumplido el Registro de la Propiedad inmueble sus previstas finalidades?
No es fácil, ni aconsejable tampoco, pretender contestar a tales interrogantes con afirmaciones o con negaciones categóricas, esto es, en términos concluyentes y absolutos. Ni es licito tampoco dejarse llevar por prejuicios de índole personal o profesional, que de seguro conducirían a deformar la realidad con optimismos o pesimismos exagerados. La respuesta a aquellas preguntas ha de ser objetiva, desinteresada y cimentada en la relatividad que gobierna todo lo humano, ya que en todos los órdenes el hombre busca siemPage 129pre la perfección sin conseguirla jamás en su plenitud. Al enjuiciar los resultados de nuestro sistema inmobiliario registral, no hemos de olvidar que lo mejor es enemigo de lo bueno, y que las instituciones jurídicas nunca han nacido perfectas, bastando con que sean perfectibles para que puedan acomodarse a la coyuntura y circunstancias del tiempo y del lugar en que hayan de aplicarse. Tampoco ha de olvidarse que la legislación no es una ciencia exacta, apodíctica, y que el precepto legal no es un teorema matemático ni un axioma geométrico, sino una norma de convivencia social que, para su eficacia y buen resultado práctico, ha de armonizarse con incontables factores de muy diversa índole, que el jegislador ha de tener bien en cuenta si no quiere que su obra resulte letra muerta, sin vivencia efectiva.
Es primordial, para contestar a las antedichas interrogaciones, concretar de modo preciso lo que los legisladores de 1861 se propusieron al acometer y coronar una modificación tan profunda de nuestro antiguo Derecho como la que llevaron a cabo, pues mal se podría enjuiciar lo logrado si no se determina de antemano lo querido. ¿Qué se propuso aquella legislación innovadora? Nos lo dice, de modo explícito, su diamantina «Exposición de Motivos», modelo de prosa y paradigma de lógica jurídica.
Según ella, la legislación anterior no garantizaba suficientemente la propiedad, no contribuía a la prosperidad pública, no cimentaba sobre bases sólidas el crédito territorial, no activaba la circulación de la riqueza, no moderaba el interés del dinero, no facilitaba las adquisiciones inmobiliarias y no aseguraba a los que prestaban sus capitales con garantía de inmuebles. A sensu contrario fácil es deducir, por tanto, las finalidades queridas por el legislador a) Garantizar la propiedad, b) Establecer una base segura para el crédito territorial, c) Facilitar la circulación de la riqueza, d) Moderar el interés del dinero, e) Hacer más fáciles las adquisiciones de inmuebles. f) Asegurar los préstamos sobre bienes inmuebles.
Y ya en términos más concretos, la misma Exposición resume las finalidades que el Gobierno estimaba más urgentes e indispensable: a) Creación de Bancos de crédito territorial, b) Dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, c) Poner limites a la mala fe. d) Y libertar al propietario del yugo de usuPage 130reros despiadados. Estas finalidades se reducen, en comprensiva síntesis, a sólo las dos siguientes: A) Vigorización del crédito territorial, mediante la creación de instituciones idóneas que impidiesen o aminorasen la usura. B) Seguridad del dominio que hiciera imposibles las asechanzas de la mala fe.
Examinemos rápidamente cómo en el transcurso de casi un siglo 4 la legislación registralhipotecaria ha dado cumplimiento a sus anunciados propósitos.
Resulta evidente que al asegurarse el dominio de los inmuebles, al arbitrarse una prueba del mismo, oficial e inmunizada en favor de tercero, sin necesidad de la «prueba diabólica», se abrían perspectivas inmensas al crédito con garantía sobre aquéllos, y que al poderse multiplicar los créditos sobre bases sólidas, cimentadas en los principios de publicidad y especialidad, podía moderarse e! interés del dinero, en el régimen anterior exorbitante 5.
Pero esto no era suficiente. Se necesitaban instituciones crediticias potentes, estatales o semiestatales, que sirviesen de cauce para canalizar el ahorro hacia la propiedad rústica y urbana, fomentándola y haciéndola prosperar con la savia vivificante del capital. El Estado había entregado a los particulares, mediante la,s leyes desamortizadoras, una ingente masa de propiedad, antes poPage 131seida por las llamadas «manos muertas», y esta nueva propiedad individual requería la ayuda del dinero, que sólo podía obtenerse con créditos seguros Y esto se consiguió a los nueve años de vigencia práctica de la nueva legislación, con la creación del «Banco Hipotecario de España».
Esta institución, de carácter oficial, aunque con capital privado, tiene la exclusiva de la emisión de cédulas hipotecarias y ha emitido desde su fundación (2 de diciembre de 1872) hasta el 31 de diciembre de 1959, 13.894.170 cédulas representativas de un capital procedente del ahorro nacional, principalmente del modesto, de 15.103.010.000 pesetas, y ha concedido, en el mismo lapso de tiempo, préstamos por un importe total de 19.746.143.883,75 pesetas. De estos créditos, 4.529.765.013 pesetas se han concedido sobre fincas rústicas y 15.216.378.871,75 sobre fincas urbanas 6.
Mas no es el Raneo Hipotecario, con ser la principal y más antigua, la única institución de crédito inmobiliario de carácter oficial o semioficial. Hoy son numerosas las entidades estatales o paraestatales que conceden sumas cuantiosas con garantía hipotecaria a los propietarios. Bastará recordar, entre otras, al Instituto de Crédito para la Reconstrucción Nacional, al Instituto de la Vivienda, al Instituto Nacional de Previsión, a las Cajas de Ahorro y Montes de Piedad, a la Caja Postal de Ahorros, a las Mutualidades y Montepíos, al mismo Banco de España, en cuanto utiliza la hipoteca como fórmula de superposición de garantía.
Según datos estadísticos oficiales 7, cuya exactitud no ofrece duda, solamente en el año 1958 se inscribieron en los Registros de la Propiedad de España hipotecas por un importe total de pesetas 11.608.073.239, de los cuales, 2.074.159.316 se garantizaban sobre fincas rústicas y 9.533.913.923 sobre fincas urbanas. Y en 1959, último año al que alcanza la referida estadística, las hipotecas inscritas garantizaron 11.734.548.822 pesetas, de los que 2.571.277.893 lo fueron sobre fincas rústicas y 9.163.330.929 sobre fincas urbanas. Y si queremos examinar un período más extenso, recojamos las cifras correspondientes al último decenio, el de 1950 a 1959. En esosPage 132diez años se inscribieron en los Registros hipotecas por un total üe 72.190.755.144 pesetas 8 y se cancelaron hipotecas por un total de 14.066.113.119 pesetas. Como la mayor parte de esas cancelaciones han de referirse a...
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