Limitaciones del dominio derivadas de la legislación especial. En particular su régimen de publicidad registral.
| Autor | Juan María Díaz Fraile - Miguel Herranz Díaz |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona - Abogado del Estado Jefe de Barcelona |
| Páginas | 65-98 |
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La definición del derecho de propiedad siempre ha incluido una referencia a sus límites, pero de ser considerados éstos una excepción a la plenitud de potestades contenidas en el dominio, han pasado a ser el principal elemento configurador del derecho (Puig Brutau).
En efecto, en la concepción antigua y romanista de la propiedad se consideraban las limitaciones del dominio como anomalías raras e insólitas de un derecho por naturaleza absoluto (Castán). Se entendía que el derecho de propiedad atribuía facultades ilimitadas sobre su objeto, que sólo eran restringidos mediante las contrapuestas facultades atribuidas a terceros. Esta idea se revalida en el período de la Revolución francesa de 1789. Así el legislador revolucionario de 1789 muestra una clara adhesión al derecho de propiedad. Como señala Burdeau, la Declaración de Derechos del Hombre lo coloca entre los derechos naturales, y es el único que declara inviolable y sagrado. Pero, además de enunciar el derecho de propiedad, la Declaración de Derechos del Hombre lo garantizó mediante una sanción eficaz. Dice, en efecto, su artículo 17, que «siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, ninguno puede ser privado de ella, a no ser que la necesidad pública, legalmente constatada, lo exija, evidentemente, y bajo la condición de una justa y previa indemnización».
Estas formulaciones encentran entre sus fuentes de inspiración la doctrina construida por la escuela del Derecho natural, y posteriormente por los fisiócratas para quienes la propiedad era un elemento universal y permanente del orden natural, porque es a la vez conforme con el instinto del hombre y necesario para el equilibrio social. Más tarde, esta tesis fue alimentada por la teoría del contrato social (Rousseau), que añade al carácter natural del derecho de propiedad su valor de derecho absoluto.
Esta concepción individualista y absoluta del derecho de propiedad pasa al Código Civil napoleónico de 1804, admitiendo las limitaciones al mismo como algo excepcional. Su artículo 544 dice que «la propiedad es el derecho de disfrutar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga un uso prohibido por las leyes o los reglamentos». Esta concepción tiende a perdurar en el tiempo, y así el Código Civil alemán que entró en vigor casi un siglo más tarde (1 de enero de 1900), dispone en su parágrafo 903: «El propietario de una cosa, en tanto que la ley o los derechos de terceros no se opongan, puede proceder con ella según su voluntad y excluir toda intromisión de los demás». Todavía más tarde, el Código Civil italiano de 1942 mantiene la misma idea al declarar: «El Page 67 propietario tiene el derecho de disfrutar y disponer de las cosas de un modo pleno y exclusivo, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas por el Ordenamiento Jurídico» (art. 832). Salvatore di Marzo observa cómo este precepto no difiere sustancialmente del artículo 436 del Código Civil italiano derogado, que se limitaba a reproducir el artículo 544 del Código Civil francés, que a su vez no hacía otra cosa que repetir la definición del postglosador Bartolo: «domimum est ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat», que como se advierte es la propia definición de nuestro Código, que en su artículo 348 dice: «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes». Así pues, ha habido -tras más de un siglo de estudios jurídicos- muy escasa evolución en la regulación legislativa del derecho de propiedad.
Sin embargo, antes de que concluyera el siglo XIX, Gierke ya había reaccionado contra las definiciones del derecho de propiedad de carácter unitario que pretendían tener validez para toda clase de objetos: «Que un pedazo de nuestro planeta -decía refiriéndose a la propiedad inmobiliaria- pueda pertenecer a un solo hombre como si se tratara de un paraguas o de un billete de florín, es un contrasentido que ofende a la cultura».
Esta idea de modalizar el contenido del derecho de propiedad según su objeto e imponerle límites en ciertos casos, ya aparece con fuerza en los textos constitucionales contemporáneos que mantienen la propiedad como uno de los fundamentos del orden social, pero ya no confiere más que prerrogativas limitadas. Es un derecho mediatizado por el interés general de la comunidad, que priva a aquél de su fundamento individualista.
La Constitución alemana (1949) enuncia esta concepción en términos concluyentes, al decir que «Propiedad obliga. El uso de la propiedad debe contribuir al mismo tiempo al bien de la colectividad». Igual idea late en el artículo 42 de la Constitución italiana: «la propiedad privada es reconocida y garantizada por la ley que determina sus modalidades de adquisición, de disfrute, así como los límites, a fin de asegurar su función social y de hacerla accesible a todos».
Nuestra Constitución de 1978 responde a esta misma evolución. Así su artículo 33, tras reconocer el derecho a la propiedad privada y a la herencia, declara que «la función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes». Esta proclamación de que la función social delimita su contenido con arreglo a las leyes, sirve para dar cobijo, por su amplitud y flexibilidad, a todas las formas de limitaciones y vinculaciones positivas de la titularidad dominical impuestas en las leyes especiales o administrativas, que en su conjunto integran lo que se ha denominado el «régimen administrativo de la propiedad privada», y que se integra por diversos instrumentos o técnicas, ya se trate de limitaciones administrativas de la propiedad propia-Page 68mente dichas, ya de servidumbres administrativas, ya de deberes funcionales o prestaciones obligatorias in natura.
Pero es que, además de las limitaciones impuestas por las leyes especiales, hoy se admite comúnmente que la propiedad está sometida a diversas limitaciones genéricas o institucionales derivadas de su misma naturaleza, pues, en la concepción moderna, el dominio no responde al exclusivo interés de su titular, sino que está llamada a cumplir un fin racional y la función social que le sea propia por razón de su objeto. De entre estas limitaciones genéricas hay unas de naturaleza positiva, que afectan al ejercicio del dominio, y otras de naturaleza negativa, que afectan a la facultad de excluir.
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En cuanto a las primeras destacan la proscripción del abuso del derecho y de los actos de emulación, en virtud de los cuales se han de considerar ilícitos los actos que impliquen un ejercicio del derecho de propiedad anormal o contrarios a los fines económicos o sociales del mismo, o aquéllos que obedezcan tan sólo al deseo de dañar, sin verdadero interés para el propietario (actos de emulación). La jurisprudencia, especialmente la francesa, hace interesantes aplicaciones de la teoría del abuso del derecho en materia de propiedad. Recogiéndola entre nosotros, Ignacio de Casso cita los siguientes actos del propietario que fueron reputados como manifiestos abusos jurídicos:
- - agotar a bomba y con carácter constante el agua de un pozo existente en su predio no para utilizarla, sino para verterla en una ribera con el solo intento de privar de ella a su vecino;
- - levantar sobre un edificio una falsa chimenea para quitar vistas al predio contiguo (famosa Sentencia del Tribunal de Colmer de 2 de mayo de 1855);
- - construir una alta cubierta innecesaria en un edificio y pintarla de negro para oscurecer la casa contigua (caso de Sedán, Sentencia de 17 de diciembre de 1901);
- - producir ruido en su terreno, contiguo a un coto de caza, para espantar ésta.
En otros países del Continente se manifestó la misma orientación de la jurisprudencia. Por el contrario, en Inglaterra, todavía en 1895, en la sentencia dictada en el caso «Mayor of Bradfor v. Pickler», la Cámara de los Lores declaró que un vecino perjudicado no puede oponer que el otro ejercitó su derecho maliciosamente.
Sin embargo, más modernamente y al menos en América, la limitación en el ejercicio del derecho parece imponerse: la sentencia dictada en el Estado Page 69 de Nebraska en el caso «Dunbar v. O'Brien» -1958- contiene esta declaración: «Contrariamente a una mayoría de opiniones anteriores de los Tribunales, el moderno punto de vista, fundado en la razón y la justicia, afirma que el dueño de los bienes no tiene permitido usar su derecho con la única finalidad de perjudicar maliciosamente a su vecino».
En la actualidad esta limitación del dominio está positivada en nuestro Derecho tras la reforma del Título preliminar del Código Civil de 1973, disponiendo el artículo 7 número 2 del Código Civil que «la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la...
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