Ley del Suelo del 98. Comentarios Juridicos.
| Autor | Jose Luis Gonzalez-Berenguer Urrutia |
ANGEL LUIS SANCHEZ-CIA: Ley del Suelo del 98. Comentarios jurídicos, Editorial Edijus, Madrid, 260 págs.
Este libro es una muestra del interés de los jóvenes por el urbanismo. Su contenido es de un extraordinario valor para la práctica profesional, y ello por tres razones:
En primer lugar, la exposición de la totalidad del texto común vigente, con comentarios sobre la competencia del Estado y las CC.AA, sobre los aspectos registrales, etc.
En segundo lugar, porque es el primer libro español que aporta algo tan necesario y tan sencillo (pero que nadie ha hecho hasta ahora) como es presentar en bloque la totalidad del articulado vigente como derecho común español (esto es, la propia Ley 6/98, seguida de los artículos de la Ley de 1992, declarados en vigor por su D.D. precedidos -y esto es lo eficaz- de los epígrafes que los encabezaban en el mismo Texto Refundido de 1992.
En tercer lugar, porque al estudiar la gestión el libro contiene un largo análisis de la figura del urbanizador de la Ley valenciana. Todos sabemos que su interés no se limita al Reino de Valencia. El urbanizador es un dato aplicable por el momento a dos CC.AA. (Valencia y Castilla-La Mancha), pero que ya ha sido aludido por el artículo 9 de la Ley central, y que pronto será acogida por todas las leyes urbanísticas autonómicas.
Dice así Sánchez-Cía:
1. Introducción a la figura del agente urbanizador.
Esta nueva figura jurídica tiene su origen en la Ley de la Comunidad Valenciana núm. 6/1994, de 15 de noviembre de 1994, aprobada durante el anterior mandato socialista y que actualmente aplica el nuevo gobierno autónomo popular con gran éxito social.
Los resultados del "Agente Urbanizador" en la Comunidad Valenciana han motivado un gran interés por esta figura jurídica. Desde su entrada en vigor ha generado más de 3.000.000 de metros cuadrados de suelo a un precio más bajo que el resto de España. Para sus defensores se trata de un nuevo urbanismo activo, para sus detractores es un sistema de expropiación encubierta.
Con motivo de la redacción de la nueva ley estatal, se planteó la posibilidad de incorporar la figura del "Agente Urbanizador", que pasamos a analizar
.
El Agente Urbanizador es un promotor a quien la Administración aprueba su Programa urbanizador sobre un terreno urbanizable programado, ya sea de su propiedad o de un tercero, para la gestión pública indirecta de la actuación.
El Agente Urbanizador se responsabiliza de la ejecución de una actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas infraestructuras de urbanización públicas, vías públicas, alcantarillado, etc.) en desarrollo de la calificación urbanística del suelo prevista por el Plan. Se compromete, pues, a realizar y gestionar las inversiones (públicas o privadas) necesarias a tal fin
.
Esta nueva fórmula tiene la ventaja de facilitar el acceso a la actividad urbanizadora a un mayor número de empresas, ya que permite que el empresario economice la inversión en compra directa de suelo, concentrando sus recursos en la urbanización y logre importantes economías de escala en su actividad constructora:
1. Fomenta la competencia.
2. Aumenta la oferta.
3. Bajan los precios del suelo.
4. Reducen la especulación inmobiliaria por la abundancia de suelo urbanizable.
5. Los propietarios del suelo no están obligados a edificar en plazo (a diferencia del texto del Dictamen parlamentario), sino que desaparece este plazo y aumentan las posibilidades.
6. Las administraciones municipales ahorran gastos de urbanización.
7. Se mejora el entorno urbano.
8. Se produce una urbanización homogénea de una zona, mientras que la actuación aislada de un promotor se limita a un número reducido de edificios.
9. Se evita el desembolso del promotor en la adquisición de terrenos que le obliga a asumir un coste financiero excesivo
.
En contra de esta figura se dice que puede vulnerar el derecho a la propiedad privada (y se aduce lo siguiente):
1. Aunque atiende al derecho de libertad de empresa en perjuicio del derecho a la propiedad privada, teniendo ambos derechos el mismo rango de derechos fundamentales es probable que el Tribunal Constitucional se vea obligado a clarificar la naturaleza jurídica y el régimen del "Agente Urbanizador", si se trata de un concesionario atípico y si es delegable la gestión urbanizadora o la relación directa entre el "Agente Urbanizador" y el propietario.
2. Podría entenderse que esta fórmula jurídica concede gran discrecionalidad a los Ayuntamientos y al Agente Urbanizador, que puede actuar sin el consentimiento del propietario.
3. Podría darse el caso en que los Ayuntamientos quisiesen diseñar planes, programas o actuaciones tan amplios que beneficiasen a las grandes empresas constructoras o promotoras en detrimento de la pequeña y mediana...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba