Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 558-566 |
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Servidumbre. No es inscribible la constituída por una entidad propietaria de una hacienda permitiendo a otra sociedad propietaria de minas la ocupación de la superficie de dicha hacienda que necesite para la explotación de aquéllas, las que no se determinan. porque se omiten los requisitos necesarios para poder considerarla como predial, no encaja en el cuadro de las personales y no basta la voluntad para poder constituir caprichosamente derechos reales contra los preceptos civiles que regulan su creación.
Ante el Notario de Almería D. Francisco Rico se autorizó, el 11 de Marzo de 1929, escritura por la que D. Antonio Acosia Oliver, en nombre de la S. A. Acosta, como propietaria de la hacienda Coto del Hornillo, consiente a Minas de Rodalquilar, S. A., la ocupación de la superficie del Coló del Hornillo necesaria para la explotación de las minas de su pertenencia y de las que tiene en arriendo dentro del perímetro de dicha finca, autorizándola para efectuar toda clase de labores, comunicaciones y edificios y concediéndola también facultad de ocupar un número de hectáreas en terreno de cultivo que no exceda de 50, dentro del perímetro de las minas, figurando entre las obligaciones la caducidad de la concesión por disolución de Minas de Rodalquivir, abandono del negocio o caducidad de las minas.
El Registrador de la Propiedad de Sorbas suspendió la ins-Page 559cripción por: 1° No nombrarse ni describirse las minas en cuyo beneficio se establece la servidumbre ; y 2.0 Quedar, por la misma causa, indeterminada la extensión de la servidumbre, así como una de las causas de extinción de la misma, la caducidad de las minas pertenecientes a la Sociedad Alinas de Rodalquilar. Defectos subsanables, tomándose anotación.
La representación de dicha Compañía Alinas de Rodalquivir interpuso recurso, en el que se pidió informe al Notario, y el Presidente de la Audiencia de Granada revocó la nota del Registrador en cuanto al primero de los defectos, y la confirmó en cuanto al segundo, fundándose en el carácter personal de la servidumbre, ya que la intención de los contratantes fue la de beneficiar con la servidumbre a dicha Sociedad, y la Dilección general, con revocación parcial del auto apelado, acuerda confirmar los dos extremos de la nota recurrida, razonándolo así :
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y en cuya virtud el titular del predio dominante puede utilizar el predio sirviente para ciertas finalidades, o poner al aprovechamiento del mismo limitaciones que redundan en beneficio de su particular dominio, o privar al dueño del predio gravado de alguna especial facultad, implícitamente contenida en el derecho de propiedad normalmente constituido.
La servidumbre predia, así concebida, responde, de un lado, a la necesidad social de obtener el mayor rendimiento de los bienes naturales, y de otro, a la indiscutible conveniencia de no amortizar el suelo nacional, de evitar la desintegración perpetua del derecho de dominio y de mantener los elementos activos del patrimonio en una situación de independencia que permita la libre contratación y el seguro comercio de los bienes inmuebles.
Una vez admitidas las minas pertenecientes al tercer grupo como entidades hipotecarias de trato jurídico análogo al de los bienes inmuebles, no hay inconveniente en que puedan figurar como titulares de servidumbres activas, cuya finalidad sea la instalación sobre o bajo el suelo de construcciones y obras destinadas a transportar, lavar, moler o beneficiar, en general, los minerales extraídos; el emplazamiento de escoriales, terrenos, depósitos, estaciones o cargaderos ; la apertura de socavones, pozos, galerías o ca-Page 560nales, la conducción o embalse de corrientes, así como la edificación de talleres y fábricas íntimamente unidos con la explotación.
Las ventajas de esta construcción jurídica de las servidumbres prediales mineras son innegables, en cuanto permite que las partes integrantes de la industria vayan indisolublemente unidas a la entidad hipotecaria, de igual modo que los servicios y medios auxiliares indispensables para su explotación, sin temor a que en las distintas transmisiones, gravámenes o ejecuciones de que una mina sea objeto se disloquen los organismos necesarios para su racional laboreo.
En la escritura autorizada por el Notario recurrente, el 14 de Mayo de 10,-9, V Por lo mismo calificada de constitución de servidumbre, no se consigna ninguno de los datos y circunstancias que, con arreglo a los artículos 9.0 y 13 de la ley Hipotecaria, serían inexcusables si se tratara de inscribir una servidumbre predial a favor de minas determinadas, ya que se omite hasta la naturaleza, especie, número y nombre de las mismas, y, por lo tanto, es necesario examinar si las cláusulas del título presentado son las adecuadas y suficientes para constituir un derecho real inscribible, con arreglo al artículo 531 del Código civil, que admite las llamadas servidumbres personales, o, al amparo de la doctrina que, en nuestro sistema hipotecario, declara indefinida (numerus apertus) la serie de los gravámenes que puedan imponerse sobre los ajenos predios.
El derecho constituido en el título calificado, aparte de estar íntimamente ligado a la explotación de las minas por su finalidad, contenido, ejercicio y extinción, como lo ha puesto de relieve el Registrador en su informe, no encuentra molde adecuado en una servidumbre personal cuyo titular fuera exclusivamente la Sociedad anónima Minas de Rodalquilar : 1.° Porque separaría las partes integrantes, como son las galerías, pozos, socavones, etc., de las mismas minas explotadas. 2° Porque dejaría los servicios y accesorios sujetos a las alternativas de la responsabilidad personal de aquella entidad jurídica y, en cierto modo, independiente de la inscripción de las concesiones mineras, de los gravámenes impuestos sobre las mismas y de su transmisión o adjudicación. 3.0 Porque los problemas relativos a la duración de una servidumbre personal en un Código que no permite la constitución del usufruc-Page 561ro a favor de una Sociedad por más de treinta años, y a la transmisibilidad del mismo derecho real, no parecen haber sido tenidos en cuenta ni en la escritura calificada ni en el informe del Notario recurrente ; y 4.0 Porque, para evitar la amortización de la propiedad y las obscuridades consiguientes a la inscripción en el Registro de una servidumbre destinada a la explotación de minas indeterminadas, sería indispensable un mínimum de datos que fijaran la extensión del derecho constituido.
La doctrina condensada en la frase numerus aperlus no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y los efectos de un derecho real, ni significa que la voluntad puede configurar situaciones hipotecarias contra los preceptos civiles que impiden la amortización de la propiedad inmueble, ni justifica la creación de tipos contradictorios de servidumbres, dirigidos, de un lado, a facilitar el rendimiento industrial de una empresa, y de otro, favorecedores de su desorganización ; ni ampara obscuridades como las advertidas en la escritura calificada, que, para el Registrador, crea una servidumbre predial ; para el Notario no se refiere a un derecho subjetivamente real y limitativo del dominio, sino a una servidumbre personal subordinada a la subsistencia de su titular, y que para el Presidente de la Audiencia no permite al tercero, por la vaguedad o indeterminación en la expresión de las minas pertenecientes a la Sociedad, determinar, sin vacilación ni duda, el alcance de los respectivos derechos.
En fin, la objeción formulada por el Notario recurrente sobre la imposibilidad de constituir una servidumbre predial a favor de minas no inscritas o explotadas por la Sociedad anónima Minas de Rodalquilíir, en virtud de un contrato de arrendamiento, puede ser vencida, si se aspira a la protección que el Registro de la Propiedad confiere, mediante la inscripción de los títulos correspondientes, ya que no hay inconveniente en favorecer la posición jurídica del enfiteuta o arrendatario inscrito, atribuyéndole las ventajas concedidas por el Derecho...
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