Jurisprudencia civil-Registro de la propiedad
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 969-1003 |
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Caso del retracto de colindantes de la finca «Las Feixetas»
Hechos.-Don Pedro Salamó Blanch dedujo demanda de retracto de colindantes contra don Juan Riu Coll respecto a la finca «Las Feixetas», que había sido vendida en escritura en la que constaba la superficie de 85 áreas 69 centiáreas, consignándose así en la inscripción.
El demandado contesta oponiéndose, porque, a pesar de la escritura y de la inscripción, la cabida real de la finca es de una hectárea 49 áreas y una centiárea, con lo que queda excluido el retracto conforme al artículo 1.523 del Código civil.
El Juez de Primera Instancia de Puigcerdá dicto sentencia declarando haber lugar al retracto, pero la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona revocó la sentencia del Juzgado, declarando no haber lugar al mismo.
El recurso de casación.-El demandante interpone recurso basándose, entre otros motivos, en que el demandado había confesado que cuando compró la finca sabía lo que medía y que la agregó a otra colindante propiedad de su madre, y la Sala no tuvo en cuenta esta prueba de confesión judicial, que explicaba por qué la medición del perito arrojaba más de una hectárea, cometiéndose con ello error de derecho en la apreciación de la prueba, con infracción violadora del artículo 1.232 del Código civil.
Además, en el motivo cuarto del recurso alega violación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria en relación con el 201, regla 2.a, de la misma Ley Page 970 y con el 298, párrafo 5.º de su Reglamento, pues «la Sala entiende que la extensión superficial que la inscripción atribuye a las fincas registradas no es más que un dato secundario de identificación fuera de la protección del artículo 38 de la Ley Hipotecaria; mas la Sala desconoce que eso varía cuando la extensión superficial es elemento constitutivo y tipificador de un derecho inscrito...; el Registro manifiesta el esquema del derecho de retracto del colindante, tal como se expresa en el artículo 1.523 del Código civil, por lo que aquí la medida superficial ya no es un secundario elemento de identificación, es un elemento integrador de un derecho; los excesos de cabida se miran con recelo y no puede alterarse la medida con perjuicio de los colindantes (apartado A), art. 298, núm. 5 del Reglamento Hipotecario) si no es por los procedimientos correspondientes (art. 201, regla 2.ª de la Ley Hipotecaria...»; «ahora resulta que todo eso no tiene ningún valor, que lo importante es lo que diga un perito partiendo de los límites que le cuenta el arrendatario del propietario». «Al seguir en pie la inscripción y no atenerse el juzgador a lo que en el Registro se declara y variar el dato sustancial para el retracto de la extensión superficial registrada, se viola el artículo 38 y concordantes de la Ley Hipotecaria».
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Manuel Prieto Delgado, declara haber lugar al recurso:
a) En cuanto a la prueba de confesión judicial, señala que incurre en error de derecho el Juez o Tribunal que desconozca, en lo que sea perjudicial al confesante, la eficacia probatoria de dicho medio de prueba (y cita las sentencias de 16 de junio de 1910, 30 de octubre de 1911, 30 de abril de 1935, 24 de enero de 1940).
b) En cuanto al artículo 38 de la Ley Hipotecaria en relación con la medida superficial, se contiene la siguiente doctrina en el «Considerando» 2.°:
Considerando: Que también es viable el motivo cuarto, aducido por el número primero del artículo 1.692, por infracción por violación, del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, porque contrariamente a lo que se expresa en los Considerandos segundo y tercero de la Sentencia recurrida, es indudable, por su constancia en autos, que el demandado y hoy recurrido adquirió la finca, objeto de la acción retractual, mediante escritura de 13 de diciembre de 1971, en la que se expresó como cabida la de 85 áreas y 68 centiáreas, título que tuvo acceso al Registro de la Propiedad el 28 de febrero de 1972, causando la inscripción tercera, finca número 252, así pues, desde la fecha de la inscripción se originó, por el principio de publicidad-artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento-, la formal de la totalidad del asiento y por el de la fe pública y la legitimación registral, la presunción legal de exactitud del Registro; la relación jurídica-compraventa-al ser inscrita, accedió al Registro, en la forma determinada en la escritura, a cuyo contenido, justificado por el hoy recurrente, se atuvo para el ejercicio de la acción de retracto, por integrar suficiente base probatoria del dato físico de la cabida, no estando obligado a acreditarlo, con la mención de la finca objeto del retracto, porque además de lo expresado, esa prueba podría ser de imposible realización, de oponerse a ella el adquirente de la finca, supuesto que haría ilusorio el ejercicio de la acción mencionada, teniendo en cuenta también lo reducido del plazo para ejercitarla. La viabilidad de los motivos mencionados hace innecesario el examen de los demás.
Comentario.-A) El principio de legitimación registral y los datos físicos: Referencia especial a la medida superficial.-La presente sentencia mantiene de una forma rotunda la aplicación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria (legitimación registral) al dato físico de la medida superficial. Con ello se confirma la doctrina de la importante sentencia de 21 Page 971 de marzo de 1953, ya robustecida, antes de la sentencia de 20 de mayo de 1974, por la de 25 de enero de 1958 y por la de 27 de enero de 1973.
Al mismo tiempo queda esclarecido y superado el ambiente más o menos confuso creado por una serie de sentencias que contenían algunas declaraciones contrarias, o por lo menos no favorables, a la aplicación del principio de legitimación a las circunstancias descriptivas.
Precisamente para aclarar un poco esta confusa dirección jurisprudencial y situar debidamente esta sentencia, vamos a examinar detenidamente los tres grupos de sentencias que se han producido:
a) Sentencias que extienden la legitimación a los datos físicos.
b) Sentencias que, de una u otra forma, ponen obstáculos a la aplicación de la presunción de exactitud a los datos físicos.
c) Mención de la sentencia de 18 de marzo de 1967.
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Dentro del primer grupo, tendremos las siguientes:
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Sentencia de 21 de marzo de 1953 1, que podemos llamar la del «Caso de las fincas Valhondo y El Cuartillo», y, desde luego, marca época, pues tiene un gran contenido doctrinal sobre la aplicación de la legitimación registral a la superficie y linderas. Se refiere al conflicto planteado entre los propietarios de esas dos fincas, reivindicando el titular de «Valhondo» la faja de terrenos próxima a la finca del demandado, llamada «El Cuartillo». Con ello salen a relucir las descripciones registrales de las fincas, produciéndose el ambiente propicio para el planteamiento del tema que estudiamos.
El actor alegaba que la finca «Valhondo», de su propiedad, lindaba por el Saliente con «Suertes de Santa María», lo que implicaba que la faja de terreno discutida era de su pertenencia. A ello se opone el demandado contestando que la citada finca no llegó nunca a lindar con las Suertes de Santa María, a pesar de los términos de la inscripción.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, teniendo en cuenta los linderos y la superficie que figuraban en el Registro. La Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres revocó la sentencia del Juzgado, basándose en la existencia de unos mojones y de un lindón o desnivel en la finca del actor en la zona discutida.
El demandante interpuso recurso de casación por infracción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, aludiendo en el escrito del recurso a la intensificación dada por la última legislación al principio de legitimación registral y destacando lo siguiente, a propósito del párrafo 1.° del artículo 38: «en una correcta interpretación de este precepto, aplicado al presente caso, si la finca «Valhondo» pertenece al demandante, según admite la sentencia y contraparte, y si tal finca le pertenece en la forma-superficie y linderos-que el Registro proclama, se opera una inversión en la carga de la prueba, por lo que el problema de la suficiencia o no de la prueba practicada por el actor, único problema que la sentencia recurrida se plantea, se convierte, en pura ortodoxia, en el de la suficiencia o no de la contraprueba efectuada a iniciativa de los demandados».
La sentencia de 21 de marzo de 1953 se plantea el problema de la acción reivindicatoria en la esfera del Derecho Hipotecario, examinando la cuestión de los linderos y de la superficie en los títulos y en los asientos.
Podemos sistematizar la doctrina de esta trascendental sentencia, distinguiendo tres aspectos:
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El principio de legitimación registral se extiende a los datos físicos de superficie y linderos. Se refiere a ambos datos, pues a ellos aludía el escrito del recurso. Respecto a los linderos, la sentencia insiste en el lindero Saliente, «Suertes de Santa María», que figuraba en el título y en Page 972 la inscripción; también alude a la medida superficial registrada. Y más adelante razona así la necesidad de atender a estos datos regístrales en el brillante «Considerando» penúltimo:
«Considerando que en nuestro Derecho Hipotecario el asiento registral protege las situaciones jurídicas que el mismo proclama, y no extiende con igual intensidad la protección a las...
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