Introducción
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
-
Objeto del presente trabajo: los procesos arrendaticios tras la promulgación de la LAU.
El presente trabajo tiene por objeto estudiar el panorama de los procesos arrendaticios tras la promulgación de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos(1), que, como es sabido, entró en vigor en fecha 1 de enero de 1995.(2)
La nueva Ley (en adelante, simplemente «LAU»), altera por completo el anterior panorama de los procesos arrendaticios urbanos y modifica también algunos aspectos de la regulación del juicio de desahucio contenida en la LEC.(3)
No incide por contra -como es obvio- en el panorama(4) de los procesos arrendaticios rústicos que siguen rigiéndose por sus propias disposiciones especiales(5). En su virtud, serán objeto de estudio en el presente trabajo los diferentes procesos arrendaticios comunes(6) y urbanos, no siéndolo por contra los procesos arrendaticios rústicos.(7)
-
Espíritu de la reforma: intento de simplificación procesal.
A diferencia de la vieja Ley de 1964 (en adelante, «LAU 1964») -que contenía más de una treintena de preceptos procesales (art. 120 a 151)-, la principal característica que a primera vista destaca de la nueva legislación es la escasez de preceptos destinados a regular la materia procesal. Amén de las referencias efectuadas en el Preámbulo(8), sólo los tres últimos artículos del cuerpo de la Ley (los artículos 38, 39 y 40), dos Disposiciones Adicionales (la Quinta y la Séptima) y una Disposición Transitoria (la Sexta) se refieren a cuestiones estrictamente(9) procesales.
Se percibe pues un claro intento del legislador de simplificar(10) al máximo la regulación procesal de los arrendamientos urbanos.(11)
-
- Esquema de los preceptos procesales contenidos en la nueva Ley.
Veamos, a modo de primera aproximación, el objeto de tales preceptos, procediendo sin embargo, para mayor claridad expositiva, en orden inverso al legal:
Hallamos así, en primer lugar (último en la Ley), una Disposición Transitoria:
* La Disposición Transitoria Sexta, epigrafiada «Procesos Judiciales» que regula la entrada en vigor de las normas procesales de la nueva Ley.(12)
Contiene asimismo la Ley dos Disposiciones Adicionales:
* La Disposición Adicional Séptima modifica la Ley de Arbitraje.(13)
* La Disposición Adicional Quinta tiene por objeto modificar cuatro artículos de la LEC. Concretamente, modifica por un lado los artículos 1563, 1566 y 1567, relativos todos ellos al juicio de desahucio.(14) Por otro, modifica la redacción del artículo 1687.3° de la LEC, relativo al recurso de casación.(15)
Hemos dejado para el final, el contenido, ya en el articulado de la Ley, del Título V de la LAU denomindado «Procesos arrendaticios» e integrado por tres artículos, los tres últimos del cuerpo de la Ley, concretamente los números 38, 39 y 40:
* El primero de ellos, artículo 38, regula la competencia de los litigios arrendaticios urbanos.(16)
* El último, el 40, regula en su apartado primero la llamada acumulación impropia de acciones.(17)
El segundo apartado de dicho artículo 40 regula por su parte la novedosa posibilidad de acumular en un mismo proceso la acción resolutoria por impago y la reclamación de las cantidades adeudadas.18
* Y, por último, es en el artículo 39, dividido en seis apartados, donde se halla contenido el verdadero núcleo de la nueva regulación procesal arrendaticia urbana.
- Desbrozando asimismo su contenido, mencionaremos en primer lugar el apartado 6, que se refiere a cuestiones relativas al domicilio de las partes.(19)
- Seguiremos mencionando el apartado 1 que contiene una genérica remisión subsidiaria a las normas procesales comunes.(20)
Y, por fin, en los restantes apartados es donde se contiene el esquema de los procesos arrendaticios urbanos.
- El apartado 5, permite someter la controversia a arbi traje.(21)
- El apartado 3, remite a la genérica regulación del juicio de desahucio las demandas que tengan por objeto el desahucio por precario, extinción del plazo del arriendo o por falta de pago de las rentas.(22)
- El apartado 4, remite a la regulación del juicio verbal las acciones que se ejerciten para determinar las rentas o importes que de conformidad con la propia Ley corresponda satisfacer al arrendatario.(23)
- Y, ya por último, el apartado 2 del citado artículo 39 LAU, remite a las normas del llamado juicio de cognición todas las restantes cuestiones arrendaticias que no tengan prevista, según el esquema que acabamos de ver, una especial tramitación.(24)
Este es pues el esquema, aparentemente sencillo, previsto en la nueva LAU en materia procesal. Sin perjuicio de las diferentes cuestiones que, respecto de cada uno de los distintos tipos procedimentales citados, iremos estudiando a lo largo de los próximos apartados, cabe desde ya llamar la atención sobre la importante laguna legislativa al omitirse referencia alguna al cauce procedimental adecuado para ejercitar las acciones de retracto arrendaticio urbano.(25)
-
Esquema del presente trabajo.
Como ya se ha ido avanzando a medida que repasábamos el contenido procesal de la nueva LAU, acometeremos el estudio dividiendo el trabajo en los siguientes apartados.
Tras el presente Capítulo I introductorio, acometeremos el estudio de los aspectos procesales de la LAU en el seno del Título Primero del trabajo sobre «Procesos arrendaticios urbanos». En él abordaremos sucesivamente, en primer lugar, dentro del Capítulo II, las «Cuestiones Generales» de la nueva legislación procesal arrendaticia urbana como son el «Régimen transitorio» de la nueva regulación (epígrafe 1), el alcance de la genérica «Remisión a las normas procesales comunes» (epígrafe 2), y la nueva regulación de la «Competencia» regulada como hemos visto en el artículo 38 de la LAU con carácter general para todos los porcesos arrendaticios urbanos.
Los siguientes Capítulos del Título I, se destinarán al estudio de los diferentes procesos arrendaticios urbanos. Así se estudiarán sucesivamente el previsto como prototípico «Juicio de cognición» (Capítulo III), y los asimismo contemplados en el artículo 39 LAU «Juicio verbal» (Capítulo IV) y «Juicio de desahucio» (Capítulo Y). Por su importante trascendencia práctica dedicaremos asimismo un Capítulo íntegro y diferenciado al estudio del «Ejercicio simultáneo de las acciones de resolución de contrato por falta de pago y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba