La inscripción de la posesión y la ínmatriculación registral
| Autor | Ángel Romero Cerdeiriña |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 412-416 |
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Ya es chocante, en principio, pensar que los reformadores del 9 fuesen tan desnaturalizados progenitores que, inmediatamente después de crearla, olvidasen su propia obra. Porque, como es sabido, fueron, precisamente, ellos quienes-con el desmedido propósito de dar a los pronunciamientos del Registro un alcance exagerado y francamente inmoral dentro de nuestro deficientísimo sistema de transmisión de derechos reales-introdujeron el tan traído y llevado artículo 41, cuya «vuelta a los cauces técnicos» constituye, por cierto, la parte más laudable del Real decreto-ley que comentamos 21. No. La Ley precedente no había olvidado el artículo 41, que ella misma había creado. Lo ocurrido fue que, a pesar de aquellos sus desmedidos propósitos fortificadores de la inscripción, no pudo cerrar los ojos a la realidad y, habiendo reconocido ella misma que el expediente posesorio se había aplicado para encubrir usurpaciones de dominio y habiendo apreciado en todo su valor las palabras de los autores de la primitiva Ley, no se atrevió a sacar de quicio a la posesión registrada, y al permitir la conversión de ésta en inscripción de dominio exigió para ello que hubiese transcurrido el plazo de «la prescripción más larga», sin deducir esa peregrina consecuencia según la que la presunción del artículo 41 conduce como de la mano a convertir al presunto poseedor de hecho enPage 413 dueño inscrito por el mero transcurso de diez años en todo caso, «sin decidir si existe un derecho contradictorio que corresponda a un ausente ni otros particulares atinentes a la validez de la inscripción. (?)»
¿Y qué diremos de la invocación final (argumento Aquiles de la exposición) según la cual aquella insólita consecuencia «bien puede admitirse para proteger al tercero, que contrata fiado en la inscripción»? Simplemente, que nos parece inconcebible. Pues, ¿ qué ? ¿ Es que acaso puede haber engaño para el tercero ? ¿ Es que el Registro no le dice bien claro qué es lo que adquiere ? ¿ Por ventura se puede hablar aquí de una «inexactitud» del Registro? La posición jurídica del titular de la inscripción aparece en ésta perfectamente definida y nadie tiene por qué llamarse a engaño. En el Registro hay a favor del transferente una posesión y una posesión es lo que puede registraimente transferir y lo que transfiere a su adquirente; éste no puede pretender adquirir de él otra cosa que eso: la posesión. Y es que la inscripción puede, sí, legitimar y fortalecer las situaciones jurídicas, convalidar e inmunizar los derechos a ella acogidos ; pero lo que nadie puede pretender de ella es que los transmute, que, por su virtud intrínseca, los transfigure hasta el extremo de que alguien pueda llegar a creer que tienen naturaleza diferente de la que ella misma les atribuye. El Registro no es inexacto: si lo fuese, no podríamos-como ya hemos observado-esperar diez años, ni siquiera un día, para proteger al adquirente de buena fe.
No nos convence la exposición del Decreto. Busquemos, pues, otras fuentes de persuasión.
Comentando la reforma del 27, estudia don Jerónimo González 22 la prescripción adquisitiva según el Registro. Comienza por reconocer que las declaraciones positivas del Registro sólo tienen de ordinario interés para la prescripción cuando se alegan «ínter partes», pues cuando se invocan por terceros suelen hacer inútil la prescripción, y añade que en los casos «de inexactitud del Registro, por no corresponder sus declaraciones a la realidad jurídica, ya sea el vicio del título o de la misma inscripción, podemos encontrarnos con una posesión tabular que, con el tiempo, se trans-Page 414forme en dominio». En seguida, presenta el ejemplo del que hubiese comprado de buena fe a un mandatario cuyo poder estaba revocado una finca que ha inscrito y que desde entonces viene cultivando como propia. Si «el tiempo exigido por las leyes»-dice-ha transcurrido, el titular prescribe, porque «es reputado poseedor (artículo 41) y además desconoce oficialmente el vicio que invalida la adquisición» y porque «inscripción y posesión se cubren» 23. Aquí la cosa sí que está completamente clara, porque, en efecto, tenemos : 1.°, «el tiempo exigido por las leyes» (no queremos insistir en ello); 2.0, una buena fe, que se presume (artículo 41); 3.0, una compra, o sea, un «justo título» de do-minio, un título que (aunque esté internamente viciado por la falta de facultad dispositiva en el tradens) basta legalmente, in abstracto, para transferir el dominio, y es un título verdadero (que ha existido en la realidad y no simplemente en la fantasía del adquirente) y externamente válido y probado (tanto, que ha bastado para producir su inscripción) ; 4.0, tenemos, todavía, en el ejemplo, una posesión real o física (el comprador ha venido «cultivando»), de suerte que ni siquiera se dispensa la posesión de hecho, considerándola suplida por la posesión tabular, o sea por «la situación posesoria» que el principio legitimador atribuye al comprador inscrito; no se presume (artículo 41) que el titular del dominio inscrito tiene la posesión del inmueble, sino que el ejemplo supone que el titular inscrito ha poseído realmente. La posesión, en efecto, «cubre» a la inscripción y la convalida «con arreglo a sus términos».
Y después de esto, que está tan claro, el autor afirma, sencillamente, que el precepto del artículo 399, al exigir una posesión tabular de treinta años para que la inscripción de posesión se transforme en inscripción de dominio, uno se condliaba mucho con el carácter de poseedor de buena fe atribuido por la misma ley al titular, según el Registra, y de aquí la necesidad de reformar...». No dice más; no se cree en el caso de decir más que esto, que es lo que, más ampliamente, dice la antes criticada Exposición del De-. creto. Añade, sí, que «En la hipótesis de que el derecho inscrito no sea el de dominio, ni (sic) un derecho real de los que se adquierenPage 415 sin título, tomando esta palabra en su sentido estricto, creemos igualmente aplicable la doctrina expuesta, toda vez que las inscripciones funcionan reglamentariamente como títulos». Prescindamos de la evidente oscuridad del párrafo y-puesto que andamos a la caza de un...
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