Innovaciones en el suelo urbano
| Autor | José Luis González-Berenguer Urrutia |
| Cargo | Vocal permanente de la C. G. de, Codificación |
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Nadie duda de que el más espinoso problema con que se enfrenta el urbanista es el de la ordenación de los espacios centrales de la ciudad. Nuestras leyes del suelo han sido en realidad «leyes del suelo urbanizable programado», y ante la difícil problemática del suelo central colmatado y tan caro, han optado por una actitud de huida.
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En tal línea están en la Ley de 1976 datos como los siguientes: a) las reservas para equipamientos no tienen cifras mínimas (se habla de «lo que requieran los niveles socioeconómicos»); b) de esas reservas sólo hay que ceder el equipamiento verde el de la antigua E.G.B. y el viario. En la práctica sucede, además que ni siquiera estas cesiones son hacederas, pues la situación de colmatación impide su puesta en práctica, ya que el artículo 87, 3 prohibía, muy, justificadamente, las cesiones cuando su dilución no es posible,: c) correlativamente con lo dicho en a), los estándares del Anexo del R.P. sólo se piensan para el suelo urbanizable; y d) el tope de las 75 viviendas /hectárea no existe para el suelo urbano.
Todo lo anterior es predicable del suelo urbano potencial (equivalente al 100 por 100 del suelo urbano real cuando no hay plan, y al 50 por 100 de dicho suelo urbano real cuando hay plan o Normas). La aplicación del sistema al suelo urbano potencial (por hipótesis, un suelo vacío), era absurda.
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Yo siempre pensé que este error tenía arreglo. Este consistiría en la supresión del artículo 142 que decía que para pagar expropiaciones con la entrega de otros suelos (el llamado justiprecio en especie), era precisa la anuencia del expropiado. Ello impedía a la Administración expropiar cuanto quisiera (cuanto exigiera un plan generosamente concebido) pagando con las inmensas extensiones que posee en el suelo urbanizable (por ejemplo con el provinente de ese gran error que es del 10 por 100 a.m.), con las que no sabe qué hacer (claro que el problema se arreglaba sustituyendo cínicamente la entrega de ese suelo por su valor en dinero, cosa que no ignora todo el que haya visto un p.p.).
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Yo creo que estos problemas van a ser resueltos con la aplicación de la nueva ley del Suelo. Concretamente ahora (quizá, porque como vamos a ver, ello no es seguro) se va a poder expropiar suelo urbano para toda clase de equipamientos pagando con suelos exteriores. Ha desaparecido la alusión del artículo 83 a las cesiones (en la práctica tantas veces irrealizables) de suelos para viales jardines y E.G.B. (siguen intactos los artículos que regulaban aspectos conexos, tales como la actuación «praeter planem» del antiguo art. 58, o las previstas en los arts. 85 y 86; o la regulación de las actuaciones prematuras contenida en los arts. 40 y ss. R.G.). -
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Para examinar el nuevo sistema, es preciso, dejar claro, que la anterior «suma divissio» (suelo urbano - suelo urbanizable) ha sido sustituida por otra que tiene poco que ver con ella: la diferencia entre los casos en los que no se aplican las Areas de Reparto (A.R.) y su inmediata consecuencia, el aprovechamiento tipo (a.t.) al suelo urbano (en principio los Municipios menores de 25.000 habitantes o comprendidos entre 25.000 y 50.000 en ciertos casos), y aquellos otros Municipios en los que la Ley es aplicable íntegramente también en los citados suelos.
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El siguiente nuevo dato a recordar es el del sistema de cesiones de suelo a la Administración.
Este sistema difiere del hasta ahora vigente en la medida siguiente: el esquema futuro (es decir, ya actual) es éste:
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Artículos 20 y 151. Cesiones a la Administración de suelos con exceso de aprovechamiento. Se necesita un nivel de referencia para poder hablar de exceso.
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Artículos 26 y 140. Cesiones a la Administración de suelo para dotaciones, y además cesiones del suelo correspondiente al 15 por 100 del a.t.; estimo que también procede la cesión del 15 por 100 del aprovechamiento medio (a.m.) en los casos en que esta figura subsiste, y que no son otros que los de suelo urbano de Municipios menores de 25.000 habitantes, cuando hay Unidades de Ejecución (U.E.) (art. 27.4).
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Artículos 158 y 167. Cesiones para dotaciones, en los casos de actuación mediante U.E. (compensación o cooperación).
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Artículo 205. En los Municipios en cuyo suelo urbano no se aplican A.R. y por consiguiente no hay a.t., no hay cesiones para dotaciones instrumentadas mediante transferencias o mediante ocupación directa.
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Artículo 200. Pero en los anteriores casos sí hay cesiones instrumentadas mediante expropiación, pagadera, como ya se dijo con suelos exteriores. Como ya se dijo, este criterio de pago de dotaciones locales en suelo urbano sin a.t. con suelos exteriores, no está claro en la nueve ley. El artículo 200 lo prevé así para el caso de dotaciones excluidas de U.E. Pero el artículo 217 dice que en los casos de «expropiación no sanción» podía hacerse pago en especie, adjudicando suelo equivalente en la misma A.R.; y si el interesado lo acepta, adjudicando suelo exterior. Parece que este supuesto del artículo 217 es más genérico que el del artículo 200.
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Algún lector, llegado este momento, dirá: ¿cesiones pagadas? ¿qué cesión es ésa? Las cesiones gratuitas en nuestro derecho urbanístico (es decir, con transferencia a la Administración del aprovechamiento), son sólo la del porcentaje del aprovechamiento y las de los suelos con exceso del...
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