La indemnidad del promotor inmobiliario en la vía de regreso. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 28 de noviembre de 2016

Autor:Pedro Pérez-Caballero Abad
Cargo:Doctorando en Derecho. Abogado
Páginas:1030-1042
RESUMEN

El régimen de responsabilidad solidaria por defectos constructivos que se establece en la relación externa, entre el propietario y los agentes de la edificación, es distinto del régimen de funcionamiento de la solidaridad en la relación interna de tales agentes entre sí. Esta distinción se hace visible en el caso del promotor inmobiliario que no ha intervenido en el origen del daño, quien deberá... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El proceso de construcción de los edificios, por su propia configuración y por la progresiva especialización de sus técnicas, hace necesaria la intervención de una pluralidad de agentes que toman parte en su desarrollo, se interrelacionan en sus funciones y contribuyen a su resultado.

Esta situación congénita en el ámbito de la edificación provoca que el sector sea especialmente propenso a sufrir escenarios complejos de legitimación pasiva cuando el edificio presenta daños derivados de defectos constructivos que, en la mayor parte de los casos, se resuelven mediante el uso de la regla excepcional de la solidaridad1.

El frecuente recurso de los tribunales a la condena solidaria obedece a la mayor protección que se quiere dispensar al propietario o subadquirente del edificio2, cuando no resulta posible acreditar el origen del daño o el grado de contribución causal de los agentes que lo han perpetrado.

No obstante, el régimen de responsabilidad solidaria que se establece en la relación externa, que une al común de los agentes de la edificación frente al propietario perjudicado, es distinto y no puede confundirse con el funcionamiento de la solidaridad en la relación interna de tales agentes entre sí.

Un caso particular en el que se hace visible esa necesaria distinción es el del promotor profesional que actúa en el proceso únicamente en su condición de tal, esto es, el promotor cuyo rol es el de asumir la iniciativa e impulsar las obras de edificación para su venta a terceros, sin participar materialmente en la construcción ni en la toma de decisiones de naturaleza técnica.

La reciente Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 28 de noviembre de 2016, de la que ha sido ponente el magistrado Exmo. Sr. D. Francisco Javier ORDUÑA MORENO, analiza esta disociación de regímenes en un caso en el que se plantea, como cuestión de fondo, si en un contrato de obra sujeto a la responsabilidad prevista en el artículo 1591 del Código Civil, y tras la condena solidaria a varios agentes de la edificación a asumir el coste de las reparaciones por los defectos constructivos observados, el promotor, que no ha intervenido directamente en el proceso constructivo, puede, en la relación interna, oponerse con éxito a la acción de regreso que ejercita en su contra la empresa constructora que finalmente pagó el coste de las reparaciones por el importe

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de su cuota de responsabilidad, que le correspondía de acuerdo con la condena solidaria impuesta.

Esta Sentencia resuelve, con acierto, que el promotor inmobiliario que no ha intervenido en el origen del daño debe quedar indemne de responsabilidad en la relación interna frente a los demás agentes de la edificación que sí lo provocaron.

II El supuesto de hecho de la sentencia y las cuestiones planteadas

El procedimiento que da origen a la Sentencia comentada trae causa de un litigio anterior en el que promotor, constructor y aparejador, fueron condenados solidariamente a asumir el coste de las obras de reparación de un edificio que resultó dañado como consecuencia de determinados defectos constructivos.

La reclamación fue efectuada por las subcomunidades de los garajes del edificio en ejercicio de la acción prevista en el artículo 1591 del Código Civil. La Sentencia de Primera Instancia, confirmada en apelación, condenó a la empresa constructora por no actuar conforme a las exigencias de su lex artis y condenó al aparejador por el incumplimiento de sus obligaciones de vigilancia y de control. La empresa promotora también fue condenada por su responsabilidad con los adquirentes de la obra, aun cuando no tomó parte en la realización directa de la misma.

Al no haberse podido precisar la contribución causal de cada uno de los intervinientes en el daño, se declaró la responsabilidad solidaria entre todos ellos. En fase de ejecución de Sentencia, la constructora asumió frente a las subcomunidades de los garajes los importes objeto de reclamación.

Son datos relevantes en el supuesto de hecho, por tanto, los dos siguientes. En primer lugar, se considera probado que el promotor no participó de forma causal y efectiva en el origen del daño, sino que su actividad se limitó a contratar a los agentes que intervinieron en el proceso constructivo. Y, en segundo lugar, fue la empresa constructora quien satisfizo al demandante el pago de las obras de reparación a las que resultaron condenados solidariamente los agentes de la edificación.

Ya en el segundo proceso, la empresa constructora ejercita la acción de regreso pretendiendo la redistribución del pago satisfecho por partes iguales entre todos los condenados solidarios. De este modo dirige su demanda contra el aparejador, quien se allana parcialmente, y contra el promotor inmobiliario, quien se opone y reconviene solicitando que se declare su falta de responsabilidad en las deficiencias observadas en el proceso constructivo.

La Sentencia de Primera Instancia estima la demanda promovida por la empresa constructora y condena tanto al aparejador como al promotor a reintegrar al constructor las cantidades conforme a su cuota, de manera que cada uno de los tres agentes debe pagar un tercio del total objeto de condena en el pleito antecedente. Esta Sentencia destaca el carácter vinculante de la Sentencia recaída en el anterior proceso, en la que se ejercitó la acción del artículo 1591 del Código Civil, apostillando que no es posible individualizar la cuota de responsabilidad de cada uno de los codemandados al no haberse desplegado prueba en dicho proceso, por lo que debía establecerse una proporción por partes iguales. En cuanto a la reconvención, considera que no cabe revisar la responsabilidad de la promotora al tratarse de una cuestión solventada en Sentencia firme.

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La Sentencia de la Audiencia Provincial3, en grado de apelación, estima el recurso planteado por el promotor inmobiliario y revoca la Sentencia de Primera Instancia, básicamente, en el sentido de absolver a este agente de la edificación, desestimar su reconvención y confirmar la condena impuesta al aparejador.

El pronunciamiento da lugar al recurso de casación4promovido por el constructor al considerar que la Sentencia de la Audiencia Provincial infringe el artículo 1145 del Código Civil en relación con el artículo 1138 del mismo texto. Según la argumentación del recurrente y su interpretación de tales preceptos, el condenado en solidaridad no puede resultar exonerado, en la vía de regreso, del pago de su correspondiente cuota de responsabilidad fijada por Sentencia firme en un pleito anterior. En apoyo de su planteamiento invoca la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2007.

El Tribunal Supremo se enfrenta a dos cuestiones fundamentales para solucionar el caso: la que atañe al régimen de la solidaridad pasiva, vista desde la posición que asume el promotor inmobiliario en el proceso de la edificación, y el alcance limitado de la excepción de cosa juzgada material en la vía de regreso. Un adecuado análisis de las mismas le conduce a confirmar, con acierto, el criterio mantenido por la Sentencia recurrida. Veámoslo.

III El régimen de la solidaridad pasiva desde la perspectiva del promotor

La configuración de la solidaridad se disciplina, con carácter general, en los artículos 1137 a 1148 del Código Civil. Señaladamente, los artículos 1137 y 1138 de dicho texto configuran como excepcional el régimen de la solidaridad de manera que, si del texto de las obligaciones no resulta otra cosa, se entenderá la obligación dividida en tantas partes iguales como acreedores o deudores haya.

Desde la perspectiva de la solidaridad pasiva, la razón de ser de la presunción de mancomunidad se acomoda al principio del favor debitoris, entendiéndose que el deudor quiso obligarse a lo menos oneroso cuando se constituyó en obligado frente a su acreedor5.

En el ámbito especial de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, ese carácter excepcional de la solidaridad pasiva queda hoy patente en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, que reserva este régimen de responsabilidad para aquellos casos en los que no pueda individualizarse (rectius, determinarse6) la causa de los daños materiales, o bien quede probada una concurrencia de causas7sin posibilidad de precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido.

Estos supuestos excepcionales de responsabilidad solidaria que refleja el precepto son, en realidad, la consolidación en una norma con rango de ley de los requisitos que ya se contemplaban en la jurisprudencia que interpretaba el artículo 1591 del Código Civil8en casos como el que aborda la Sentencia que es objeto de este estudio.

Junto con estos supuestos excepcionales de responsabilidad solidaria, el segundo inciso del mismo artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación contempla otro caso de solidaridad que también supone la confirmación legal de la jurisprudencia anterior9recaída en interpretación del artículo 1591 del Código Civil: el supuesto de la responsabilidad solidaria del promotor inmobiliario, quien responderá «en todo caso» con los demás agentes intervinientes en el proceso

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de la edificación de...

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