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Ejecución hipotecaria: demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor. derecho de adquisición preferente

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad
Páginas61-63

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Hechos: En procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, seguido contra la sociedad deudora y contra una persona física hipotecante no deudora, se resolvió adjudicar determinadas fincas a la ejecutante y proceder a la cancelación de las correspondientes inscripciones de hipoteca ejecutadas así como de las cargas posteriores. La finca aparece inscrita a favor de terceros poseedores herederos del hipotecante no deudor desde 2009. La demanda se presentó en 2010.

El registrador observa dos defectos:

- no consta haberse demandado y requerido de pago a quienes, en el momento de expedición de la correspondiente certificación de cargas, figuran como titulares registrales de la nuda propiedad de las fincas mediante inscripción de herencia, de modo que, además, al tener los nudo propietarios la condición de herederos deben también ser demandados y requeridos de pago como deudores;

- debe realizarse la declaración sobre la situación arrendaticia de las fincas adjudicadas o, en su caso, la práctica de las notificaciones prevenidas en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La recurrente alega que no es necesario el requerimiento de pago solicitado, al haberse inscrito su derecho con posterioridad a la hipoteca, bastando con la notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se les ha realizado y que no consta que los nudo propietarios tengan la cualidad de deudores sino que únicamente tienen la condición de herederos de la hipotecante no deudora.

La Dirección General recuerda su doctrina ( R. 13 de septiembre de 2012 , y 22 de mayo de 2013 , entre otras), según la cual, y por exigencias del artículo 132.1º LH , la calificación registral se extiende a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, por lo que ha de controlar, entre otros extremos «Que se ha demandado y requerido de

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pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento». Es coherente con otros arts. LEC:

- el artículo 685 prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que éste último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes».

- y el artículo 686 , que regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al...

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