Hipoteca sobre vivienda habitual. Límite legal del art. 114.3 LH
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Se plantea si es inscribible en una escritura de préstamo hipotecario en la que se hipoteca la vivienda habitual y se pactan los intereses de demora en los siguientes términos: «Pacto Sexto. En caso de no satisfacerse a ‘‘la Caixa’’, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al 12%... variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo (...) No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo el 13,543%)».
En primer lugar se plantea la cuestión de que no se manifiesta cuál es la finalidad del préstamo puesto que si fuera la adquisición de la vivienda sería aplicable el art. 114 .3 LH redactado por la Ley 1/2013. Sostiene la Dirección que, de no constar expresamente el destino del préstamo, deberá resultar del contenido de la documentación aportada dicha finalidad. En el supuesto de este expediente, si bien es cierto que en la escritura nada consta respecto a este último punto, el hecho de que el título de adquisición sea una compraventa otorgada con el número inmediato anterior de protocolo permite alcanzar tal conclusión. No obstante la aplicabilidad del citado precepto es admitida expresamente por el recurrente en su informe.
En segundo lugar se plantea si la fijación de un máximo a efectos hipotecarios superior al inicial pactado del 12% (resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal vigente) es susceptible de inscripción. Analiza el Centro directivo el carácter de la garantía hipotecaria por intereses variables y señala que es claro que se trata de una hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tope máximo que opera inter partes y frente a terceros; garantía que además respecto a terceros no se extenderá más allá del límite de anualidades que se determinen conforme al art. 114 1 y 2 LH. A estos límites hay que añadir ahora el introducido por la Ley 1/2013 en el art. 114.3 de tal forma que en los préstamos hipotecarios constituidos sobre la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba