La hipoteca sobre varias fincas en garantía de un único crédito: distribución de responsabilidad, cancelación parcial y ejecución

Autor:Javier Martínez Calvo
Cargo:Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza Acreditado Profesor contratado Doctor
Páginas:1649-1682
RESUMEN

Este trabajo trata de dar respuesta a los principales interrogantes que plantean aquellos supuestos en los que una hipoteca grava una pluralidad de fincas en garantía de un único crédito, bien desde el mismo momento de su constitución o bien de forma sobrevenida como consecuencia de la división o segregación de la finca tras la constitución de la hipoteca. El primero de ellos es relativo a la... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1649 a 1682 1649
La hipoteca sobre varias fincas
en garantía de un único crédito:
distribución de responsabilidad,
cancelación parcial y ejecución
Mortgages on several properties
as a guarantee for a single credit:
distribution of responsibility, partial
cancellation and foreclosure
por
JAVIER MARTÍNEZ CALVO
Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza
Acreditado Profesor contratado Doctor
RESUMEN: Este trabajo trata de dar respuesta a los principales inte-
rrogantes que plantean aquellos supuestos en los que una hipoteca grava
una pluralidad de fincas en garantía de un único crédito, bien desde el
mismo momento de su constitución o bien de forma sobrevenida como
consecuencia de la división o segregación de la finca tras la constitución de
la hipoteca. El primero de ellos es relativo a la distribución de la responsa-
bilidad hipotecaria, y, en concreto, a su carácter preceptivo o facultativo, así
como al modo en el que debe llevarse a cabo tal distribución. El segundo
se refiere a la posible admisibilidad de la cancelación parcial de la hipote-
ca a solicitud cualquier interesado cuando se haya satisfecho la parte del
Javier Martínez Calvo
1650 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1649 a 1682
crédito que grava una de las fincas hipotecadas. La pluralidad objetiva en
la hipoteca también plantea algunos interrogantes durante el proceso de
ejecución, y, en particular, dos: si el acreedor puede dirigirse por la totali-
dad de la deuda contra todas y cada una de las fincas o, por el contrario,
debe dirigirse contra cada finca por la cantidad por la que está gravada;
y, si en el supuesto de que la cantidad correspondiente a una de las fincas
haya sido satisfecha, puede el acreedor dirigirse también contra esa finca.
En todo ello juega un papel importante la existencia o no de distribución
de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas y la posible presencia de
terceros poseedores. A lo largo del trabajo se van proponiendo soluciones
a todos los problemas mencionados.
ABSTRACT: This paper tries to answer the main questions raised by
those cases in which a mortgage encumbers a plurality of properties as a
guarantee of a single credit, either from the moment of its constitution or
as a consequence of the division or segregation of the estate after the con-
stitution of the mortgage. The first of these concerns is the distribution of
mortgage responsibility and, specifically, its mandatory or optional nature,
as well as the way in which such distribution should be carried out. The
second refers to the possible admissibility of the partial cancellation of the
mortgage at the request of any interested party when the part of the credit
that is encumbered by one of the mortgaged estates has been paid. The plu-
rality of properties subject to a mortgage also raises some questions during
the execution process, and in particular two: whether the creditor can apply
for the entire debt against each and every estate or, on the contrary, must
apply against each estate for the amount for which it is encumbered; and,
whether in the event that the amount corresponding to one of the estates has
been satisfied, the creditor can also apply against that estate. In all this, the
existence or not of the distribution of the mortgage responsibility between
the estates and the possible presence of third holders plays an important
role. In the course of the paper, solutions are proposed to all the problems
mentioned above.
PALABRAS CLAVE: Hipoteca. Finca. Pluralidad objetiva. Tercer po-
seedor. Distribución de la responsabilidad hipotecaria. Cancelación parcial.
Ejecución hipotecaria.
KEY WORDS: Mortgage. Estate. Mortgage on several properties. Third
holder. Distribution of mortgage responsibility. Partial cancellation. Foreclo-
sure.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1649 a 1682 1651
La hipoteca sobre varias fincas en garantía de un único crédito
SUMARIO: INTRODUCCIÓN.—I. LA FINCA COMO SOPORTE
MATERIAL DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.—II. PLURALI-
DAD OBJETIVA EN LA HIPOTECA: VARIAS FINCAS GRAVADAS
EN GARANTÍA DE UN ÚNICO CRÉDITO.—III. VENTA O CONS-
TITUCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE ALGUNA DE LAS
FINCAS GRAVADAS: EL CONCEPTO DE TERCER POSEEDOR.
—IV. DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
ENTRE LAS FINCAS GRAVADAS. iv.1. El caráctEr prEcEptivo dE
la distribución dE la rEsponsabilidad hipotEcaria Y sus ExcEpcionEs.
iv. 2. rEglas para la distribución dE la rEsponsabilidad hipotEcaria.
V. CANCELACIÓN PARCIAL DE LA HIPOTECA QUE GRAVA VA-
RIAS FINCAS: v.1. supuEstos dE distribución dE la rEsponsabilidad
hipotEcaria. v.2. supuEstos dE no distribución dE la rEsponsabilidad hipo-
tEcaria.—VI. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA QUE GRAVA VARIAS
FINCAS: vi.1 supuEstos dE distribución dE la rEsponsabilidad hipotE-
caria. vi.2. supuEstos dE no distribución dE la rEsponsabilidad hipotE-
caria.—vii. CONCLUSIONES.—VIII. ÍNDICE DE RESOLUCIONES
CITADAS.—IX. BIBLIOGRAFÍA.
INTRODUCCIÓN1
Como es sabido, la hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía
que recae sobre bienes inmuebles y que se establece en favor del acreedor de
una obligación personal, facultándole para que, en caso de incumplimiento
del deudor, pueda solicitar la realización de valor de los bienes sobre los que
recae y con el dinero obtenido recibir el pago de la obligación garantizada
(MARTÍNEZ DE AGUIRRE ALDAZ, 2016, 565 y 566).
Por tanto, en toda relación hipotecaria debe existir al menos: una parte
deudora, una parte acreedora, una parte hipotecante2 (cuando no coincida
con la parte deudora) y un inmueble que garantice el pago de la obligación.
Pero hay ocasiones en las que la situación es más compleja, bien porque
interviene más de un sujeto en la posición de deudor, acreedor, hipotecante,
etc. (pluralidad subjetiva) o bien porque son varios los inmuebles hipoteca-
dos en garantía del pago del crédito (pluralidad objetiva).
En este trabajo me voy a centrar en el segundo supuesto, es decir, en
los problemas que se plantean cuando una hipoteca grava una pluralidad
de fincas en garantía de un único crédito, y, especialmente, en los relativos
a la distribución de la responsabilidad hipotecaria3 entre las fincas y en los
efectos cancelatorios y ejecutivos de dicha distribución.

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