Guía sobre préstamos hipotecarios
| Autor | Ministerio de Justícia |
Introducción
Preguntas:
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con respecto al préstamo hipotecario
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con respecto a su tramitación
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con respecto a las condiciones económicas del préstamo hipotecario
Introducción
La hipoteca ha adquirido durante los últimos años una gran importancia económica y social como consecuencia de la difusión de su uso como medio de garantía para responder de la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos financian la adquisición de sus viviendas, por lo que es imprescindible garantizarles una adecuada protección jurídica, y dotarles de los apropiados mecanismos de información sobre sus derechos y obligaciones y sobre sus posibilidades de elección. El Ministerio de Justicia, a los efectos de divulgar lo más posible el conocimiento de los aspectos prácticos de la legislación en materia de préstamos hipotecarios, quiere alcanzar, con la publicación de esta guía, la mayor difusión posible de esta normativa jurídica, y ofrecer a los ciudadanos y empresas un fácil acceso a la misma.
El conjunto de la regulación citada se contiene principalmente en el Código civil, Código de comercio, Ley Hipotecaria, Ley Notarial, Ley sobre el Mercado Hipotecario, Ley sobre disciplina e intervención del las Entidades de Crédito, Ley General sobre Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia en las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
El conjunto de esta regulación abarca tanto los aspectos técnicos financieros como los aspectos jurídico privados de los distintos instrumentos de financiación garantizados por hipoteca, y el préstamo hipotecario, en particular, generando un marco de gran seguridad jurídica tanto para el prestatario ¿el que recibe el dinero¿ como para el prestamista ¿que lo entrega-, lo que ha permitido el desarrollo de numerosas actividades económicas (el desplazamiento masivo de la población y su concentración en ciudades, la apertura de éstas hacia la periferia y su desarrollo urbanístico, el fenómeno de la segunda residencia, la ejecución de grandes obras públicas, el cumplimiento de las exigencias del denominado "medio ambiente urbano", la rehabilitación de los centros urbanos, la extensión de la propiedad en régimen de división horizontal, la modernización de las explotaciones agrarias, etc).
Pero el precio del suelo y de la vivienda ha determinado que la función básica de la hipoteca haya pasado a ser de financiación por medio de los préstamos hipotecarios, permitiendo la generalización del acceso de los ciudadanos a la propiedad de su propia vivienda en un porcentaje más elevado que el existente en los restantes países de la Unión Europea, dando cumplimiento así al derecho constitucional de acceso a una vivienda digna. Ahora bien, los préstamos hipotecarios, por su cuantía, condicionan la economía familiar durante mucho tiempo, por lo que es importante conocer cómo funciona y cuáles son los derechos y obligaciones que genera.
Estas son algunas de las preguntas que se pueden plantear:
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Preguntas con respecto al préstamo hipotecario
¿Qué debemos entender por préstamo hipotecario?
El préstamo hipotecario es una figura jurídica integrada por dos elementos:
un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad llamado acreedor (en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una determinada cantidad de dinero a otra (el deudor), el cual se obliga a su completa devolución y al pago de los intereses y demás gastos convenidos en el plazo libremente pactado;
y la hipoteca, que es una garantía que otorga el deudor u otra persona, generalmente un familiar próximo (en el caso de la denominada "fianza real"), que en todo caso debe ser el propietario de la finca hipotecada. La hipoteca puede recaer sobre cualquier bien inmueble (solar, vivienda, local de negocios, finca rústica), o bien sobre determinados bienes muebles perfectamente identificables (automóviles, aeronaves, maquinaria industrial, derechos de propiedad intelectual, etc). El conjunto resultante o préstamo hipotecario se documenta mediante escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que goza de una presunción de validez y legalidad al ser previamente calificado por el Registrador que controla el cumplimiento de todos los requisitos legales y la no inclusión de cláusulas abusivas contrarias al interés del consumidor o prestatario.
Generalmente, cuando el préstamo hipotecario tiene como finalidad financiar la propia vivienda, es esta misma la que se ofrece como objeto de la hipoteca. Esta posibilidad existe incluso cuando una parte del precio del inmueble se hubiese aplazado, pues el comprador adquiere la propiedad desde el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.
¿ Qué ventajas tiene el Banco y cuales tiene el deudor del préstamo por el hecho de constituir la hipoteca?
Actualmente el Ordenamiento jurídico cuenta con diversos mecanismos de prevención de la usura (que surge por el precio excesivo del dinero), como son la Ley de Azcárate de 1908, Ley de Defensa de los Consumidores de 1984, las normas sobre disciplina y control de las entidades de crédito, etc. -. Por ello, en España no se pueden pactar válidamente tipos de interés usurarios en ningún tipo de préstamo. Sin embargo, el préstamo hipotecario no sólo se aleja de la usura, sino que permite el abaratamiento del coste del dinero, permitiendo mantener un diferencial en la tasa de interés del dinero respecto de los préstamos personales de varios puntos porcentuales, una menor dotación de fondos de reserva para fallidos y mayores plazos de amortización o devolución.
Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora puede, por...
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