Excesos de cabida
| Autor | Eugenio Fernández Cabaleiro |
| Páginas | 452-460 |
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Las certificaciones de dominio expedidas por el estado y otras entidades de carácter público para inscribir fincas que les pertenezcan tienen la exclusiva finalidad de ser medios supletorios de inmatriculación. No pueden utilizarse para la constancia registral de los excesos de cabida, por implicar éstos una rectificación de la medida superficial de fincas ya inscritas.
El Estado adquirió, en virtud de adjudicación por débitos a la Hacienda, una finca urbana con parte edificada y jardín, sita en la calle Jesús, número 8, de Sos del Rey Católico, que fue inscrita en el Registro con una superficie de 148 metros cuadrados Con motivo de diversas actuaciones administrativas se vino en conocimiento de que la parte edificada medía 164,10 metros cuadrados, y la superficie descubierta ocupada por el jardín, 143,15 metros cuadrados, que hacen un total de 307,25 metros cuadrados, y que como consecuencia de ello el Jefe de la Sección del Patrimonio del Estado en la Delegación de Hacienda de Zaragoza expidió certificación acreditativa del referido extremo, a fin de que se practicase la oportuna rectificación en la inscripción del inmueble.
Presentado en el Registro el anterior documento fue calificado con la siguiente nota: «No verificada la rectificación de la medida superficial de la finca a que se refiere el precedente documento por no ser aplicable con sólo el documento presentado ninguna de las reglas contenidas en el número 5 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario. El defecto se considera subsanable y no se ha tomado anotación preventiva por no haberse solicitado.»
El Abogado del Estado de Zaragoza interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que parece ser que se ha producido en el Registrador una confusión en los preceptos aplicables, puesto que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario desarrolla el 205 de la Ley y no el 206, que lo está por los 303 a 307 del propio Reglamento; que se trata de una rectificación que debe hacerse mediante un título de igual naturaleza que el que sirvió para practicar la inscripción; que la certificación que se presentó en el Registro contiene todos los extremos necesarios para que se realice la rectificación pretendida, que se refiere sólo a la cabida; que de no aceptarse ese criterio no comprende cómo habría de rectificarse una inscripción a favor del Estado; que basta leer los artículos 201 a 204 de la Ley Hipotecaria para advertir su inaplicabilidad al presente caso; que si la certificación del funcionario que tiene a suPage 453 cargo la administración de la finca fue suficiente para que ésta ingresase en los libros regístrales, es claro que otro documento igual debe servir para rectificar cualquier error padecido en aquélla; que aun suponiendo aplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, la conclusión sería la misma, puesto que las certificaciones administrativas son documentos fehacientes, y que conforme al principio jurídico de que «quien puede lo más puede lo menos», recogido en la sentencia de 10 de marzo de 1903, el documento es inscribible, puesto que la rectificación de una inscripción es menos que la práctica de este asiento.
El Registrador informó: Que la certificación presentada no está expedida conforme a lo dispuesto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, ya que no se expresan en ella todas las circunstancias establecidas en el 303 de su Reglamento, alguna de carácter inexcusable, como es el título de adquisición de la finca con la mayor extensión superficial que realmente tiene o, en su caso, la formal afirmación de no existir título de dominio inscrito o inscribible, según resulta de la Resolución de 19 de octubre de 1955; que tales omisiones afectan a la validez de la certificación calificada sobre la base de considerarla expedida con arreglo al artículo 206 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, según lo dispuesto en el artículo 98 del propio texto reglamentario; que las certificaciones de dominio libradas por el Estado, provincia o municipio, aun formalmente extendidas, sólo tienen virtualidad inmatriculadora de inmuebles conforme se deduce del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constituyendo un procedimiento excepcional si se carece de otro título inscribible para el ingreso de la finca en el Registro, según pone de relieve la citada Resolución de 19 de octubre de 1955; que en cuanto a la fehaciencia de la certificación, una cosa es que el título, en su aspecto formal, reúna los requisitos legales exigidos, y otra, que en su aspecto material contenga los requisitos o circunstancias que deben concurrir para su inscripción; que en el primer aspecto no ha puesto ningún obstáculo para que se practique la inscripción, pese al silencio de la legislación hipotecaria sobre la procedencia del medio empleado para hacer constar en el Registro el exceso de cabida de fincas inmatriculadas; que no obstante ha suspendido la práctica del asiento solicitado, por no justificarse en el documento presentado ni en otro complementario que el exceso de cabida que se desea registrar se halle comprendido en alguno de los supuestos establecidos en el número 5 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, único procedimiento posible para extender el asiento pretendido; que es evidente la existencia de una inexactitud registral, consistente en la expresión de una medida superficial que no corresponde a la realidad, por lo que según la Resolución de 28 de febrero de 1951 debe rectificarse conforme al título VI de la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, destinados a restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral; que con arreglo a reiterada jurisprudencia, consignada la medida superficial de una finca en el asiento de inmatriculación, para subsanar el error es necesario demostrar la verdadera cabida, sin que baste la simple afirmación de los interesados (Resoluciones de 14 de marzo de 1876, 22 de noviembre de 1893, 30 de noviembre de 1910, 14 de marzo de 1944, 22 de noviembre de 1949 y 26 de enero de 1955); que la doctrina sentada por más reciente jurisprudencia señala que en el número 5 del artículo 298 se ha recogido reiterada jurisprudencia del Centro directivo que facilita la rectificación de la medida superficial de fincas inscritas cuando existan linderos fijos, se acredite la extensión con datos catastrales o se trate de pequeñas cabidas en relación con la registrada, siempre que no haya duda acerca de la identidad de los predios y se excluya la posibilidad racional de perjuicio a los colindantes; que en el presente caso no se dan tales circunstancias, pues no eixsten linderos fijos; se trata de una diferencia importante en relación con la cabida inscrita; no sePage 454 acredita el exceso con datos catastrales y existe, por tanto, la posibilidad de perjuicio a terceros; que de lo expuesto se infiere que no procede registrar directamente el exceso de cabida, sino que hay que valerse de alguno de los medios establecidos en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria; que el Estado tiene reconocidos determinados privilegios, como es el uso de la certificación de dominio para la inscripción de sus bienes cuando carezca de título inscribible; que el título utilizado para la inmatriculacion no fue una certificación de dominio, sino la expedida por el Tesorero de Hacienda en procedimiento administrativo de apremio, de acuerdo con el artículo 26 del Reglamento Hipotecario, y que resulta del título presentado el error existente no arranca del mismo, sino de la primera medición de la finca, seguramente puesto de manifiesto en la correspondiente diligencia practicada, conforme a lo ordenado en el artículo 118 del Reglamento del Patrimonio del Estado, para depurar la situación física y jurídica del inmueble.
El Jefe de Ja Sección del...
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