Valor de la escritura y de la inscripción en las transmisiones inmobiliarias. Conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado el día 12 de diciembre de 1991
| Autor | Juan José López Burniol |
| Cargo del Autor | Notario de Barcelona |
VALOR DE LA ESCRITURA Y DE LA INSCRIPCIÓN EN LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS
CONFERENCIA Pronunciada en la Academia Matritense del Notariado el día 12 de diciembre de 1991
POR D. JUAN JOSÉ LÓPEZ BURNIOL
Notario de Barcelona
INTRODUCCIÓN
Decir valor es tanto como decir efectos: efectos de la escritura y efectos de la inscripción en el sistema traslativo del dominio de los bienes inmuebles.
Podría parecer, de entrada, que esta referencia a los efectos acota claramente el contenido de este estudio: teoría del título y el modo, valor traditorio de la escritura pública, relaciones entre tradición e inscripción, entre ésta y el negocio causal, y examen del artículo 1473 del Código civil, para terminar con la renovada consideración del tópico de la inscripción constitutiva.
Pero, habida cuenta de que el Derecho -como fenómeno cultural que es- se integra siempre en una realidad histórica delimitada por unas coordenadas de tiempo y de lugar, es preciso tomar en consideración cuáles son las circunstancias entre las que se desenvuelve, aquí y ahora, la realidad objeto de nuestro estudio. Y así nos encontramos con que, en los últimos tiempos, se vienen alzando voces que limitan la función del Notario a la pasiva del mero testigo, y que reducen al instrumento público a la mera condición de «vehículo de forma», con itinerario forzoso y destino exclusivo; y, asimismo, en un reciente libro de Derecho hipotecario, de ambicioso aliento, se dice que «un documento privado con fecha cierta, y en su caso, con firmas probadamente auténticas y seguido de tradición, tiene la misma fuerza traslativa que una escritura pública», por lo que la pretendida «legitimación notarial es simplemente un medio de prueba, que en principio hay que reconocer a todo documento», ya que «a través de la prueba y de la carga de la prueba es como se puede reconocer eficacia al documento y no tratar de fundamentarlo en una pretendida legitimación para el tráfico».
Por todo ello, parece oportuno comenzar recordando, siquiera sea brevemente, qué cosa es una escritura pública, para poder determinar posteriormente cuáles son sus efectos.
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SEGURIDAD JURÍDICA Y PROGRESO ECONÓMICO
En 1981 un prestigioso historiador británico, Eric L. Jones, publicó un estudio, hoy traducido al castellano bajo el título El milagro europeo. Entorno, economía y geopolítica en la historia de Europa y Asia, en el que se planteaba sustancialmente una pregunta: ¿por qué Europa occidental se desarrolló antes que el resto de las civilizaciones euroasiásticas entre 1400 y 1800? Su respuesta puede concretarse en los siguientes términos: En un determinado momento, las familias integrantes de los pueblos europeos occidentales comenzaron a limitar su autoconsumo y a destinar al mercado una parte de su producción. Ahora bien, no basta con producir un excelente, pues hay que tener la seguridad de que es preferible cambiarlo a consumirlo- Y esa seguridad fue posible, en principio, porque en Europa se formó un sistema descentralizado de poder político, integrado por incipientes Estados en equilibrio inestable, que estaban más interesados en proteger el comercio de sus subditos que en acaparar toda la riqueza para destinarla, como hicieron los imperios coetáneos (el mogol, el manchú, el otomano), a financiar una arbitraria política de expansión territorial y un consumo suntuario. En resumen: hay progreso porque hay mercado; y es posible el mercado porque hay seguridad jurídica.
Pues bien, en este marco favorable definido por el poder político, la misma sociedad autogeneró un sistema de seguridad contractual destinado a evitar, en la medida de lo posible, la existencia y eventual eficacia de negocios ilegales, fraudulentos, realizados en perjuicio de terceros, injustos o simplemente defectuosos. Dicho sistema, en realidad el único que se ha ideado y que con mayor o menor intensidad se ha llevado a la práctica para conseguir la seguridad jurídica sustancial, consiste -según expone Rodríguez Adrados- «en no dejar solas a las partes, con sus egoísmos -una frente a la otra-, con sus contabulaciones -ambas contra los terceros-, y en todo caso con sus ignorancias; en colocar junto a las partes, y entre las partes, a un tercero imparcial:
- para encargar a este tercero la redacción del documento, incluida la del negocio contenido en él; o, en términos más amplios, confiarle la documentación del negocio;
- pero no reducirle a mero documentador, sino conseguir que colabore también con las partes en el negocio a documentar, que sea consejero legal de las partes; lo que no podría verificar, por muchos conocimientos jurídicos que tuviera, si no fuera un profesional del Derecho, que tomara también bajo su cuidado los intereses privados de las partes;
- y que, sin embargo, sea al mismo tiempo un documentador oficial y un consejero legal también oficial, que vele por los intereses públicos, por los intereses de los terceros, y también por los intereses menos protegidos de una de las partes frente a los de la otra;
- la culminación del sistema exige que esas funciones de documentación y consejo sean atribuidas a la misma persona que tenga la función pública de dar fe del documento;
- y así, aquel tercero imparcial se ha convertido en el primero, en el autor del documento, con un doble carácter de profesional del Derecho y funcionario público o -según gradaciones- oficial público, o simplemente profesional encargado de una función pública;
- este tercero no es otro que el Notario».
Resulta así -según el mismo autor- que «el Notariado no ha sido trazado, geométrico more, por un legislador cartesiano», sino que «fruto espontáneo de la convivencia civil, en expresión de Giuliani, ha nacido biológicamente de la misma realidad social y de sus necesidades, y, en consecuencia, adolece del desdibuj amiento legal de que habló González Palomino».
Conviene ahora dar un salto de siglos y centrar la atención en la realidad española del siglo xix. Dentro del progresivo desmantela-miento de la sociedad estamental del Antiguo Régimen, tiene una especial importancia desde el ángulo jurídico, el episodio desamortiza-dor, en cuya virtud, primero fueron puestos en circulación, y luego adquiridos por la burguesía, los bienes de las manos muertas. Esta entrada de una ingente masa de propiedades en el tráfico provocó la necesidad, inmediatamente sentida, de poner al día el sistema de seguridad jurídica. Y dado que el proceso codificador estaba estancado por algunas razones, entre las que no debe preterirse nunca la cerrada oposición de la Iglesia Católica a la secularización del Derecho de familia (matrimonio civil y divorcio), y la interesada instrumentaliza-ción que de algunas instituciones de los ordenamientos forales (la en-fiteusis) efectuó la oligarquía agraria de determinados territorios, se acudió al sistema de las leyes especiales, a las que más tarde se remitió el Código civil, entre cuyas primeras figuran, y no es casualidad, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 y la Ley Orgánica del Notariado de 28 de mayo de 1862. Y es que, aun siendo cierto que el siglo xix español puede ser caracterizado con dos palabras de Azaña: «impotencia y barullo», no lo es menos que en los limitados remansos de paz que se vivieron bajo los moderados, se legisló sobre lo que urgía e interesaba, y, en general, se legisló bien, esto es, sabiendo lo que se quería, conociendo la realidad sobre la que se iba a incidir, y evaluando los medios de que se disponía. La Ley Hipotecaria aparece realmente, al decir de Figa Faura, como acorde final del rigodón desamortizador: crea objetos, en sentido económico, y establece un nuevo estatuto para los existentes; es decir, convierte a los compradores de bienes nacionales en propietarios protegidos, consumando así una auténtica revolución, que no es otra cosa que una mutación en la titularidad de los bienes, que provoca una nueva organización social en interés de una nueva clase dominante.
Lo que nos lleva a examinar, entrando de lleno en el tema que nos ocupa, el sistema documental de la codificación, regulado, como es obvio, por el Código civil, y completado, en virtud de la remisión de éste antes apuntada, por la Ley del Notariado (régimen del documento público) y por la Ley Hipotecaria (modalización de algunos de los efectos de aquél).
II EL SISTEMA DOCUMENTAL DE LA CODIFICACIÓN
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Punto de partida
El Código civil parte de una premisa: la articulación documental de la vida jurídica extrajudicial; los supuestos de exigencia de forma del artículo 1280 son suficientemente explícitos al efecto y nos eximen de una mayor fundamentación del aserto.
Lá opción del Código por un sistema documental se explica fácilmente si consideramos qué, con referencia a las declaraciones humanas de ciencia y voluntad, que son los hechos jurídicamente más trascendentes, el lenguaje escrito tiene preminencia sobre el oral; es decir, lo$ documentos escritos son más adecuados porque en ellos «cristalizan» el pensamiento y la voluntad con mayor perfección: consolidados por la reflexión en el tiempo, depurados por la crítica y tamizados por las sucesivas revisiones. Un ejemplo puede resultar ilustrativo: dice Vallet de Góytisolo que la exigencia de forma pública para la donación de inmuebles viene justificada por la necesidad social de deslindar claramente el incierto «te daré» del efectivo «te doy».
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Naturaleza del documento público
El Código civil no da un concepto del documento, ya que no es su función definir; e incluso utiliza como sinónimas las palabras «documento» y «escritura». Pero sí distingue entre documento público y documento privado, y perfila la naturaleza del documento público, configurándolo no sólo como un medio de prueba, sino también como cristalización de las declaraciones de voluntad que contiene, y origi-nador, por consiguiente, de unos efectos sustantivos. Es decir, según el Código, el documento público no sólo «hace prueba», sino que también «hace fe» de su contenido, del negocio que contiene...
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