Ejecución hipotecaria. Efectos sobre los arrendamientos. Adjudicación 'por todos los conceptos debidos
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 243-245 |
Resumen: la extinción o no de los contratos de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria, dependerá de la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento y si es arrendamiento de vivienda o para uso distinto y la expresión «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» utilizada en el artículo 671 LEC está referida a la total cantidad adeudada al ejecutante.
Hechos: se presenta a inscripción un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación, dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. Mediante decreto se adjudicaron las dos fincas objeto de ejecución (ninguna de ellas era vivienda habitual del deudor), ante la ausencia de postores y de conformidad con el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «por todos los conceptos debidos y que corresponden a la deuda de la que responden las fincas hipotecadas atendiendo a los límites de la responsabilidad hipotecaria de las mismas».
El Registrador califica negativamente alegando los siguientes defectos:
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No se acompaña escrito suscrito por la adjudicataria sobre la libertad de arrendamientos respecto a la finca registral 41.470 adjudicada y cita la doctrina contenida en la R. de 24 de marzo de 2017.
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No cumplir la adjudicación de las citadas fincas con lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Respecto a la cantidad pendiente de pago que se expresa en la diligencia de ordenación, no se ha tenido en cuenta lo dispuesto en el artículo 654.3 de la LEC, o sea lo relativo a que ''… el tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.
La DGRN estima parcialmente el recurso revocando la calificación en cuanto al primer defecto señalado. Realiza los siguientes pronunciamientos que interesa destacar:
1º. Respecto de la declaración sobre el estado arrendaticio.
La DGRN reitera la doctrina contenida en la R. de 14 de septiembre de 2018 debiendo distinguir las siguientes hipótesis:
Primera.- Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, distinguimos:
1) Si el contrato de arrendamiento se inscribió con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta, persiste el mismo tras la adjudicación de la vivienda y el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto contra...
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