Eficacia versus validez de las transmisiones sobre inmuebles a la luz de las Sentencias del Tribunal Supremo Popular de Cuba
| Autor | Rosabal Robaina, Yuniel |
| Cargo | Máster en Ciencias en Derecho por la Universidad de La Habana. Registrador de la Propiedad de La Habana Vieja |
| Páginas | 1831-1855 |
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Con estas líneas no se pretende poner punto final sobre la validez y la eficacia del negocio jurídico. Presumimos que el lector es conocedor de la materia y ha bebido de la fértil doctrina precedente sobre el asunto. Dicho así, procederemos a una relectura de sus prepuestos desde el derecho inmobiliario registral.
Más que distinguir entre eficacia y validez, preocupa al autor, en qué medida afecta a los terceros adquirentes las causales de ineficacia de un negocio jurídico previo a su adquisición. Cuestión que luego del surgimiento de los registros públicos ha motivado áridas discusiones, controvertidas soluciones y sobre todo, el replanteamiento de algunos axiomas romanos.
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Algunos autores afirman que la doctrina científica construyó la figura de la ineficacia a partir de la actio y decretum del Digesto, o sea, debe su concepción actual a una interpretación exegética. Así, ha entendido un sector doctrinal, que el negocio jurídico ineficaz surte efectos, si bien no los queridos por las partes: eje. La obligación de restitución, la nulidad documental, la cancelación de los asientos registrales y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios1.
En otro orden, sostener que en materia de derechos reales la eficacia frente a terceros2está implícita en su propia naturaleza jurídica, o que esta depende exclusivamente de los efectos que producen los contratos, ni se aviene a la dinámica del siglo XXI, ni es saludable para la seguridad del tráfico inmobiliario.
Pueden las partes prestar su consentimiento y perfeccionar el negocio traslativo de dominio conforme las exigencias del derecho común, ergo, si no se desarrollan tecnologías físicas y jurídicas para hacerlo realmente erga omnes, la eficacia de dicho derecho real quedaría al menos limitada3.
En este sentido, pueden existir negocios válidos pero no eficaces frente a todos y negocios judicialmente declarados nulos4, donde las causales de ineficacia negocial no trascienden al derecho de propiedad adquirido con posterioridad por un tercero5, que de manera onerosa y de buena fe inscribe su derecho.
Cuestión que no ha sido ni es pacífica en la doctrina y que se resume en dos posiciones encontradas. Una, apunta a la interpretación clásica del fenómeno. Acogida en sistemas jurídicos con predominio de un enfoque civil puro de fuerte tradición romanista, donde la eficacia del derecho real responde a una perspectiva intracontractual denominada como «concepción insular del contrato». Se sostiene que las relaciones inter partes priman sobre las relaciones frente a terceros, siendo visualizados los efectos frente a terceros como «reflejos o indirectos» del contrato.
La otra (escuela del análisis económico del derecho), sostiene que fuera del Registro de la Propiedad las titularidades que se ostentan son meramente negociales (ob rem), quedando solo protegidas por reglas de responsabilidad, pues no superan el escenario de las obligaciones. Argumentan su tesis sobre la base de que el titular inscripto es el verus dominus reconocido por el Estado, siendo la inscripción registral un acto de soberanía protegido por una regla de propiedad, o sea, que el tercero hipotecario adquiere a domino y no a nom domino6.
Precisamente según la postura que se adopte y la tecnología jurídica que se implemente, podrá hablarse de eficacia del derecho adquirido en uno u otro sentido. Ello, porque el derecho entre muchas otras cosas, suele ser una ciencia social invadida de ficciones, excepciones y de ingeniosas válvulas de escape, para dar soluciones alternativas a un mismo conflicto.
Se plantea entonces una problemática sobre la que se ha escrito más de un tratado en la dogmatica jurídica y que nos conduce a varias interrogantes, entre ellas: ¿Cuándo debemos mantener en la adquisición de la propiedad de un inmueble al «verus dominus» y cuándo al tercer adquirente? y ¿En qué medida
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deben afectar las causales de ineficacia negocial a aquel que adquiere confiando en lo que publica el Registro de la Propiedad?
La solución al conflicto planteado entre el denominado verus dominus y el tercer adquirente, depende de la aplicación o derogación por parte de los jueces de las siguientes reglas del derecho común: Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet; Id quod nostrum est sine facto nostri ad alium transferri non potest; Ubi rem team invenit ibi vindico.
Solución que requiere a todas luces de una respuesta institucional. Es necesario lograr la interconexión efectiva de muchas instituciones jurídicas.
En regímenes como el cubano donde no está claramente definido, queda en mano de los jueces decidir, a quién mantener en la adquisición, si al llamado «verus dominus» o al tercer adquirente.
Lo anterior no implica una desprotección de la contraparte vencida en el proceso. Ello significa que quien no queda mantenido en su adquisición, si bien ha perdido la titularidad, puede pedir al tribunal el saneamiento por evicción al causante del conflicto, o sea, a quien vendió doble o a quien introdujo el vicio que conduce a la nulidad de un título en una cadena de transmisiones.
Con el Decreto Ley 288/11, modificativo de la Ley 65/88 Ley General de la Vivienda (LGV), si bien no puede afirmarse que revolucionó el tráfico inmobiliario en nuestro país, fue una norma que permitió que circulase con mayor frecuencia la propiedad sobre la vivienda. Quedaba atrás un ciclo de simulaciones y artilugios cual verdaderas obras de ingeniería jurídica que se utilizaban para encubrir compraventas que estaban reprimidas por el ordenamiento7.
Con agrado vimos fenecer viejas políticas que dificultaban la transmisión de la propiedad entre particulares y que según el SEGUNDO POR CUANTO del nuevo Decreto modificativo, era aconsejable: eliminar prohibiciones y flexibilizar limitaciones en los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda, a los efectos de garantizar el ejercicio efectivo de los derechos de los propietarios.
Como afirmó, PÉREZ GALLARDO: el agua vuelve a su cauce. No obstante, muchos cubanos y cubanas habían vendido ya sus viviendas, o realizado permutas con compensaciones dinerarias con anterioridad a esta noticia. A muchos se les había aplicado la tristemente célebre DISPOSICIÓN FINAL SÉPTIMA de la LGV. No obstante, el problema que comenzaba a desatarse ahora tenía otra naturaleza. Lo ayer prohibido era ahora permitido y quienes habían realizado compraventas sobre inmuebles, otrora contra legem, comenzaron a intentar regularizarlas.
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El conflicto estalló en tanto y en cuanto quien «vendió» (estando prohibido), se negó a formalizar la transmisión en favor de quien «compró». El asunto adquirió tales dimensiones que alcanzó los tribunales. La solución no se hizo esperar y llegó de la mano de la actio pro forma vis aplicación del artículo 313 del Código Civil cubano, en lo adelante Cc/87. Precepto que llegó en amparo de cientos de ciudadanos que vieron frustradas las formalizaciones de sus adquisiciones clandestinas.
No puede negarse que hubiera sido injusto que aquellas personas que con sacrificio habían «adquirido» viviendas estando vigente la absurda prohibición, quedasen desprotegidos de aquellos «vendedores», que incluso exigían se les volviese a abonar el precio de la venta que ya habían recibido. Por ello, lejos de criticar la decisión de nuestro más alto foro, la aplaudimos. Estamos de acuerdo cien por cien con la solución, pero no con los argumentos legales con los que solucionaron el asunto.
Sin ánimo de extendernos en teorética sobre la acción proforma, queremos recordar que esta solo puede ser invocada cuando un acto válido requiere la forma para surtir eficacia.
Al respecto ya se han hecho escuchar voces portadoras de lo mejor de nuestra doctrina nacional.
DELGADO VERGARA8nos comentaba recientemente sobre el sentido en que debe interpretarse el consensualismo contractual del 313: Por una parte tenemos el artículo 313 que refrenda la mencionada acción pro forma. De su redacción se colige que el legislador ha dado a todos los contratos del Código la condición de consensuales, pues al decir que «si la ley exige el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para la celebración del acto, las partes pueden compelerse recíprocamente a cumplir esa formalidad», está concediendo la acción pro forma siempre que se demuestre que intervinieron los requisitos necesarios para su validez, es decir, el contrato será válido cuando haya consentimiento y la forma será solo un medio de prueba o un requisito para la eficacia.
Sobre la base de ese argumento el más Alto Tribunal cubano ha fallado en incontables ocasiones9.
Mas continúa la autora en su exposición: Sin embargo, esta es una inter-pretación apriorística. Evidentemente el legislador, en lugar de celebración, debió decir eficacia, pues ese es el rol que juega la forma en este caso; y, en lugar de escritura pública, debió decir simplemente por escrito; pues en caso contrario se incurre en una flagrante antinomia con el artículo 67, inciso d) y con el artículo 51, inciso c), reguladores: el primero, como se está examinando, de la nulidad por falta de un requisito formal establecido con carácter de esencial; y el segundo, de la imposición de la forma escrita en los casos en que la ley así lo disponga.
Si...
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