La edificabilidad de los terrenos y sus repercusiones en el tráfico jurídico inmobiliario (Comentario a la Sentencia de 20 de abril de 1965).
| Autor | José Angel Torres Lana |
| Cargo | Profesor de Derecho Civil en la Universidad de Madrid |
| Páginas | 65-78 |
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El 10 de enero de 1959, doña Ignacia J. A. compró a don Rufino B. F. un terreno «que era edificable, según el vendedor, para garaje, y un piso para guardería del mismo», por la cantidad de 145.000 pesetas, suscribiéndose documento privado. El 28 de enero de ese mismo año, el contrato se elevó a escritura pública. Para convencer a la compradora de que con la adquisición del terreno podría ver satisfechas sus intenciones de edificar, don Rufino le mostró un plano, en el que la parcela comprada aparecía como destinada a levantar edificios industriales, y una fotocopia de un acuerdo municipal del Ayuntamiento de V., en que se decía que había licencia para edificar en dicho terreno.
Doña Ignacia, con el fin de asegurarse de la certeza de tales afirmaciones, solicitó en octubre de 1960 al Ayuntamiento de V. información sobre los extremos mencionados. Dicho Ayuntamiento elevó la instancia a la Comisión Provincial de Arquitectura y Urbanismo de G., que dictaminó en el sentido de que «la parcela comprada está destinada a zona verde, no siendo, por tanto, terreno edificable». Otra serie de indagaciones y consultas realizadas por doña Ignacia obtuvieron idéntica respuesta: la parcela comprada no era edificable.
Ante tales hechos, la compradora intentó la conciliación judicial con don Rufino el 16 de enero de 1961, y al no obtenerla interpuso con fecha 2 de julio de 1961 demanda de juicio declarativo de mayor cuantía. En ella se solicitaba la resolución del contrato de compraventa por dolo de Page 66 don Rufino, y en su defecto o conjuntamente por error en la compradora demandante.
Don Rufino se opuso a la demanda alegando que, en el momento de la venta, la parcela en cuestión era edificable.
Como diligencia para mejor proveer se aportó a los autos una certificación del Ayuntamiento de V. de la que resultaba que la parcela vendida había sido segregada de otra de mayor extensión donde existían dos bloques de viviendas, y que, en la licencia de construcción del segundo, figuraba que el terreno situado ante este bloque, donde se hallaba la parcela vendida, que primitivamente estaba destinado a almacenes industriales, quedaría como espacio libre. Las fechas de los acuerdos municipales pertinentes eran todas ellas anteriores a la de la celebración del contrato de compraventa.
La sentencia de Primera Instancia estimó totalmente la demanda, considerando que el demandado, al construir el bloque de viviendas, había utilizado y concentrado toda la edificabilidad del terreno y que, por consiguiente, la parte delantera del mismo ya no era edificable. Apelada la sentencia, la Audiencia Territorial de P. la confirmó en todas sus partes.
Contra esta última resolución se interpuso recurso de casación por cuatro motivos. El Tribunal Supremo desestimó íntegramente el recurso, en sentencia dictada el 20 de abril de 1965.
Visto siendo ponente el Magistrado don Manuel Taboada Roca, conde de Borrajeiros.
Considerando que el primer motivo del recurso, amparado en el número 7 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, imputa a la sentencia recurrida error de hecho en la apreciación de la prueba, y a la vez, aunque en párrafo separado, error de derecho, consistente éste «en atribuir a los citados documentos-que invoca-el valor probatorio que les atribuye en los artículos 1.216 y 1.218 del Código civil, que la Sala sentenciadora infringe por violación».
Considerando que aunque en rigor procesal la denuncia del error de derecho y la del de hecho deben formularse y razonarse en párrafos separados y numerados, como el artículo 1.720 de la ley previene, y el no haberlo hecho así ya impondría la desestimación del motivo, lo cierto es que el invocado error de hecho que se denuncia tampoco podría prosperar porque: en primer lugar, se pretende destruir la apreciación conjunta y ponderada de la prueba que hace la Sala, enfrentando a ella la Page 67 particular de dos elementos probatorios que, a su manera, quiere hacer el recurrente; en segundo lugar, porque los documentos que con tal fin se esgrimen por el recurrente ya fueron objeto de examen y ponderación por la Sala sentenciadora, y si ésta les dio una interpretación contraria a la que las normas legales imponen, tal interpretación habría que combatirla por la vía adecuada, con cita de las normas correspondientes y demostrando que la de la Sala era ilógica o arbitraria, y en tercer lugar, porque los documentos con los que pretende evidenciarse ese supuesto error de apreciación no demuestran por sí solos, sin necesidad de comparaciones o conjeturas, que el solar vendido era edificable en el momento de realizarse su venta, como el vendedor aseguraba en el correspondiente documento en que se instrumentó el negocio, sino que todo lo más que acreditarían sería: a) que en 20 de mayo de 1956 se había concedido al señor B. «la licencia de obras necesaria para llevar a cabo las obras de construcción de viviendas entre la vía del ferrocarril y el río Urola..., con arreglo al plano presentado»-folios 11 vuelto y 12 del apuntamiento-, lo cual no es proclamar que en 10 de enero de 1959 era edificable el solar entonces vendido, y b) que en 17 de octubre de 1960 se le comunicó a la compradora que, «de conformidad al plan aprobado el 15 de julio de 1959, la parcela por ella comprada está destinada a zona verde, no siendo, por tanto, edificable», lo cual no acredita que antes de esta fecha no existieran ya proyectos públicos de planes que impedían edificar en tal parcela.
Considerando que tales documentos no patentizan por sí solos que cuando se realizó la compraventa litigiosa se podía edificar en ella, ni desvirtúan los demás hechos que estima probados la sentencia, relativos a que el vendedor tenía como profesión la de constructor de obras, y que había levantado en aquella zona varios grupos de viviendas que habían consumido la extensión edificable de la total parcela, de la que se segregó y vendió a la actora el trozo sobrante, al cual ya no correspondía ninguna superficie edificable; como tampoco enervan las afirmaciones fácticas de la sentencia recurrida referentes a que con anterioridad a esa compraventa ya los organismos competentes le habían rechazado al vendedor planos en los que pretendía alzar edificaciones en aquellas parcelas sobrantes, es decir, que tales documentos no demostraban que no eran ciertos todos esos hechos que tuvo en cuenta la Sala sentenciadora para adquirir el convencimiento de que cuando el señor B. vendió el solar ya sabía que no se permitía en él ninguna construcción y de que, a pesar de ello, le hizo ver lo contrario a la compradora, afirmando incluso en el correspondiente documento privado que el solar era edificable.
Considerando que la simple alegación que hace el recurrente al final Page 68 del motivo primero del recurso, relativo al supuesto error de derecho que atribuye a la sentencia, no puede ser tenida en cuenta: 1.° Porque está fuera de lugar. 2.° Porque el otorgar a unos documentos públicos «el valor probatorio que les atribuye en los artículos 1.216 y 1.218 del Código civil»-que es lo que el recurrente imputa a la sentencia-no puede invocarse como causa de casación, sino todo lo contrario. 3.° Porque, además, no se razona en el motivo la manera como la sentencia impugnada pudo vulnerar tales preceptos.
Considerando que en el motivo terceto, con amparo en el mismo número 7 del mencionado artículo 1.692, vuelve a imputarse a la sentencia recurrida error de derecho en la apreciación de las pruebas, sosteniéndose que al apreciar aquellos dos aludidos documentos y deducir de ellos que el solar no era edificable cuando se vendió, y que la compradora incurrió en error al adquirirlo en esa creencia, violó los artículos 1.216 y 1.218 del Código civil, ya que, según el recurrente, tales documentos acreditaban que en el momento de la venta era edificable y que la prohibición no surgió hasta seis meses después de su adquisición por la compradora.
Considerando que para la repulsa de este motivo basta tener en cuenta: 1.° Que el invocado artículo 1.216 se limita a dar el concepto de documento público, sin contener ninguna norma valorativa de prueba y, por tanto, su infracción no puede denunciarse-ni parece posible su comisión por la Sala-por el cauce del número 7 del artículo 1.692. 2.° Que en cuanto al otro precepto citado como infringido-el artículo 1.218-, la sentencia no lo vulnera de ninguna forma, pues los hechos que tales documentos reflejan son compatibles, como ya razonado queda, con los que la sentencia proclama y, además, esos documentos son unos de los varios elementos probatorios que a la Sala sirvieron de base para hacer la apreciación conjunta de la prueba, que no es lícito descomponer y disgregar aislando los elementos que integran dicha apreciación.
Considerando que la desestimación de los motivos primero y tercero del recurso lleva consigo también la del segundo, que achaca a la sentencia recurrida aplicación indebida de los artículos 1.265 y 1.266, al declarar la nulidad del contrato litigioso, por estimar que el consentimiento de la vendedora fue prestado por error esencial sobre el objeto de la compraventa, cuando en opinión del recurrente no existió tal error, que, según él, la parcela vendida era edificable en el momento de celebrarse la venta, y la prohibición no surgió hasta seis meses después; la repulsa de este motivo se impone, porque para formularlo hay que hacer supuesto de la cuestión, sentando unos hechos completamente contrarios a los que la sentencia admite, y éstos, por no haber sido desvirtuados debida-Page 69mente, hay que reputarlos intangibles; la sentencia impugnada afirma la realidad de unos hechos de los que...
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