Derechos reales y titularidades reales

Autor:Fernando P. Méndez González
Cargo:Registrador de la Propiedad y mercantil
Páginas:763-859
RESUMEN

El artículo tiene por objeto contribuir a perfilar el concepto de derecho real. Sostiene que para que un derecho pueda ser calificado de real es necesario que pueda ser protegido de forma efectiva por una regla de propiedad en todos sus aspectos, incluida la titularidad sobre el mismo. En este sentido, puede afirmarse que un derecho no es propiamente real si la titularidad sobre el mismo no es... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Presentación: derechos reales, titularidades reales y conexión intercontractual

La distinción entre derecho personal —ius in personam— y derecho real —ius in rem— es nuclear en el Derecho Civil Patrimonial, a pesar de lo cual adolece de una evidente falta de claridad1.

Este artículo no pretende ser una exposición erudita de las distintas concepciones existentes sobre el particular ni tampoco de las diferentes críticas formuladas al respecto2. Por el contrario, parto del supuesto de que el lector es

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un buen conocedor de las unas y de las otras, por lo que omito su exposición, la cual solo serviría para alargarlo innecesariamente.

Este artículo pretende ser una contribución a la clarificación de ambos conceptos, muy necesaria en el mundo en el que vivimos, caracterizado por la contratación impersonal, esto es, aquella que tiene lugar entre personas que se desconocen entre sí y que, por lo tanto, requiere basarse en reglas e instituciones que hagan innecesario el conocimiento personal del sujeto o sujetos con quienes se contrata.

Clásicamente, el arquetipo del derecho real es el derecho de propiedad y, más concretamente, el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, y el arquetipo del derecho personal o de crédito, es el derecho a cobrar una determinada cantidad de dinero de un determinado sujeto. Desde esta perspectiva, ambos derechos no son sino los extremos opuestos de un continuum de derechos subjetivos de carácter patrimonial. La cuestión consiste en determinar cuándo un derecho traspasa la frontera y puede calificarse de real o de personal.

Desde una perspectiva muy general, puede afirmarse que derecho real y derecho personal implican un diferente grado de protegibilidad efectiva del derecho in natura, lo que implica, también, una diferente asignación de los riesgos derivados de la contratación para la titularidad del derecho. La protegibilidad efectiva del derecho no depende solamente de la naturaleza de su contenido sino, también, del desarrollo de las tecnologías físicas y jurídicas, de modo que, en ocasiones, un derecho podrá ser real o personal en función de las tecnologías disponibles. Adicionalmente, en la medida en la que derecho personal y derecho real implican reglas distintas de asignación de los riesgos derivados de la contratación, la clarificación de ambos conceptos puede resultar muy útil para facilitar dicha contratación sin, por ello, perjudicar la seguridad jurídica de la titularidad y tenencia de bienes.

La relevancia de la contratación impersonal3, caracterizada por la información insuficiente y asimétricamente distribuida, exige la incorporación del concepto de titularidad real como integrante del concepto de derecho real, algo innecesario desde una perspectiva estática, o en un mundo de contratación personal con información completa o incompleta solo marginalmente.

En efecto, la contratación impersonal se caracteriza por una alta densidad o, si se prefiere, frecuencia contractual, hasta el punto de integrar una red o nexo de contratos interdependientes. En este mundo, puede decirse que quien contrata con alguien la adquisición de un bien, en rigor de un derecho real sobre

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un bien, no está contratando solamente con su transmíteme sino con todas las personas que, con anterioridad, contrataron la adquisición y posterior transmisión del bien, pues puede verse afectado por las vicisitudes que afecten a tales contratos precedentes y que estén protegidas por una acción real, concebida como instrumento de protección del ius diponendi del propietario. La conexión intercontractual4 implica, por tanto, una interdependencia inter tertios, esto es, entre personas que contrataron en relación al mismo bien, pero no entre sí, sino con otras personas en algunos de los sucesivos contratos referentes al mismo bien, y que normalmente se desconocen entre ellas.

El enfoque civil clásico, sin embargo, influido por la tradición del Derecho romano, relega esta perspectiva a un segundo plano, focalizando su atención en la perspectiva intracontractual, lo que da lugar a lo que, gráficamente, podemos denominar una concepción insular del contrato, de modo que lo relevante, casi lo único existente, son las relaciones entre las partes, hasta el punto de que los efectos del contrato en relación a terceros reciben la denominación de efectos reflejos del contrato. Esta perspectiva puede ser adecuada para un entorno de contratación personal con información completa —o incompleta solo en el margen— sobre los diferentes atributos cuyo conocimiento es necesario para contratar, en la que, como consecuencia, no puede haber sorpresas derivadas de contratos anteriores referentes al mismo bien. Pero es inadecuada para un entorno de contratación impersonal al que son consustanciales las asimetrías informativas y, por lo tanto, las incertidumbres sobre tales atributos. El entorno impersonal...

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