Derecho inmobiliario de la Guinea española
| Autor | José Luis Serrano Ubierna |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 596-610 |
Derecho inmobiliario de la Guinea española1
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Conocidas son las pragmáticas2 de 1539, 1713 y 31 de Enero de 1768, que inician en España la legislación inmobiliaria, y el Real decreto de 8 de Agosto de 1855, que se ocupó de redactar un Proyecto de ley de Hipotecas, o aseguramiento de la propiedad territorial, que hasta 8 de Febrero de 1861 no fue convertido en Ley, por lo que puede llamarse, con razón, el monumento jurídico más importante del siglo XIX. Esta Ley sufrió modificaciones, derivadas de la concordancia de In misma con el Código civil ; tales son la de 3 de Diciembre de 1860., y muy especialmente la vigente Ley de 29 de Abril de 1909.
En las colonias españolas del Golfo de Guinea, en las que no rigió dicha Ley, lo hicieron las siguientes disposiciones : Reales-decretos de 13 de Diciembre de 1858, 12 de Noviembre de 1878, 26 de Octubre de 1872, 12 de Noviembre de 1897 y, por último, la Ley y Reglamento del régimen de la propiedad en dichos territorios, que modifica de un modo sustancial los anteriores Rea-Page 597les decretos, estableciendo un sistema especial de legislación inmobiliaria.
Dos sistemas distintos y opuestos, el de clandestinidad francés y el de publicidad germánica, el que se basa en la separación estatuida por el Derecho romano, entre título y modo de adquirir, y el que sólo admite el hecho jurídico de la inscripción, negando esta diferencia, formaron la síntesis de la Ley de 1861; verdad es que a los autores de la misma les pareció un grandísimo salto el pasar de las antiguas Contadurías de Hipotecas a la inmatriculación germánica ; pero es lo cierto que elaboran una Ley que quiere ser basada en los principios de la llamada legislación francesa en cuanto a los contratantes e inspirada en la alemana en cuanto a tercero.
Con razón se llama esta Ley de tercero ; pero tercero, derivado del latín tertiarius, significa, según el Diccionario de la lengua española, el que media entre dos o más personas para el ajuste o -ejecución de una cosa, buena o mala, o el que se sigue inmediatamente en orden al segundo ; y según el Espíritu de la Ley, reflejado en la exposición de motivos y no siempre apoyado en los artículos de la misma, el que se llama tercero no interviene en el acto o contrato con relación al cual recibe esa denominación, y, por tanto, no puede aceptarse la primera acepción gramatical. Y en la segunda, dependiente de la noción del segundo, que es el que sigue en orden al primero, la Ley no define ni indica quiénes son primeros, ni quiénes son segundos : y, por otra parte, en los modos originarios de adquirir sólo figura un grupo de adquirentes, sin que en ningún caso se vislumbre, ni remotamente, quiénes puedan seguir en orden al primero para ser segundo, o al segundo para recibir la denominación de tercero.
Para los efectos de la ley Hipotecaria, según el artículo 27 de la misma, se considera como tercero al que no ha intervenido en -el acto o contrato inscrito, cuya definición limita la existencia del tercero hipotecario a la existencia de una inscripción, y fue objeto de serias críticas por estar en contradicción con el artículo 23 de "la misma Ley, síntesis de ella, en el cual el tercero funda sus derechos en un título inscrito, y, por lo tanto, interviene en el acto o contrato que se inscribió. También contienen otro concepto distinto los artículos 36 a 38 de la Ley ; el 35, según el cual son ter-Page 598ceros lodos los que pueden llegar a tener interés respecto a los inmuebles que se prescriben, exceptuando al dueño y al prescribiente, que se consideran como partes en la posesión ; el párrafo segundo del artículo 23, al dar esta condición al heredero de mejor derecho y a los que hubiesen adquirido de él ; los artículos 347, 350 y 355 en los que hay terceros sin haber inscripción, y el 141, que considera como tal al otorganre de un acto o contrato.
De su lado, el Código civil se ocupa de un tercero, que puede llamarse civil, para el cual no es necesaria la existencia de un acto o contrato. Los artículos 316, 472, 516, 649 a 650, 670 y 671, 1.227, 1.230, 1.567, 1.526, 1.690, 1.697, 1.698, 1.738 y 1.820 se preocupan de proteger el derecho de terceros, con prolección que llega muchas veces a que el acto jurídico no surta efecto entre las partes contratantes por la existencia de un tercero que lo impide, y cuya defensa tiene fines fundamentalísimos en el Derecho civil.
Y, en fin, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, enlazando la noción del tercero hipotecario establecida en el artículo 23 de la ley Hipotecaria con la idea de buena fe y con la prolongación de la personalidad del finado, reduce considerablemente el concepto de tercero hasta el extremo de negar esta calidad, no sólo al que se prueba tenga conocimiento de dicho acto, sino también al que se presuma conoce la relación jurídica, ya que el que adquiera un derecho puede hacerlo saber a las personas a quienes pueda perjudicar.
En la Ley los principios básicos de la legislación hipotecaria se desarrollan con timidez y de un modo muy imperfecto. El depublicidad lo desenvuelve el artículo 24 de la Ley, en su primer párrafo, al establecer que no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente se entable demanda de nulidad o de cancelación en que conste dicho dominio ; y el artículo 41, al afirmar que quien tenga inscrito el dominio se presume que tiene la posesión de los bienes y gozará de los derechos consignados en el libro II del Código civil.
La ley de Enjuiciamiento civil, en sus artículos 2.056 a 2.060, estatuye un procedimiento especial para que pueda adquirir rápidamente la propiedad aquel a cuyo nombre figura inscrita en el Registro de la Propiedad, y tanto esta Ley como la HipotecariaPage 599 establecen de un modo claro y terminanie una presunción juris et de jure, presunción que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cercenando siempre la esfera de la legislación hipotecaria, transforma en juris tantum, y aplicando el artículo 1.800 de la ley de Enjuiciar convierte en contencioso el expediente de jurisdicción voluntaria, cuando media oposición de parte, quedando sin ninguna eficacia los preceptos aplicables de la ley de Enjuiciamiento civil ; y por si esto fuese poco, apenas concede a los asientos del Registro de la Propiedad la categoría de simples títulos.
El principio de especialidad está determinado en los artículos 9.°, 30, 119 de la Ley y 61 de su Reglamento. La identidad física del inmueble se hace por el desechado sistema de la descripción literal y no gráfica, por lo cual la identificación física de los inmuebles es un problema de difícil solución, que da lugar a que una finca se inscriba repetidas veces, ya por un expediente de información posesoria o administrativo, o por la aplicación del párrafo tercero del artículo 20 de la Ley, ya que los linderos de las fincas sufren grandes y profundas modificaciones que impiden identificarlas.
El principio de legalidad se desarrolla en los artículos 3.º, 5.º, 18, 19, 65, 66, 100, 101 y 103 de la Ley, de los cuales el último es el más interesante. Según el artículo 33, la inscripción no convalida los actos y contratos nulos, señalando más tarde la Ley la excepción de que cuando una persona adquiera un dereclho lo hará definitivamente, aunque se anulase después el derecho del que lo transmitió...
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