Derecho Inmobiliario
| Autor | Rafael Chinchilla y Rueda |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1-12 |
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El llamado Derecho inmobiliario es comúnmente definido como un conjunto de normas que hacen referencia o que se aplican a los derechos sobre bienes inmuebles. Es conocidísima la definición de Oliver: "Conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble," Con pequeñas variantes, a esta fórmula hacen referencia casi todas las definiciones conocidas. Y las que mayor exactitud del concepto pretenden lograr precisan, además, que tales normas regulan la constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales inmobiliarios.
¿Es posible conocer a través de tales formulaciones cuál sea el alcance y exacto contenido de esta moderna disciplina? Dada la vaguedad e imprecisión que se advierte en los intentos definidores de nuestros tratadistas, la respuesta ha de ser negativa. Porque, como acertadamente dice un ilustre autor 1, "estos conceptos nodan una idea exacta del Derecho Inmobiliario. Este no abarca toda la materia jurídica relativa a inmuebles, pues tan sólo desenvuelve una parte de la misma: la referente a la movilidad, cambio o dinamismo de los derechos reales inmobiliarios".
Si toda definición es una proposición que ha de fijar con claridad y exactitud los caracteres genéricos y diferenciales de determinada materia, bien cierto es que los intentos expositivos de nuestros autores no han logrado la perfección lógica rigurosamente exígible, y, en consecuencia, no nos han dado la noción clara, precisa y completa de lo quePage 2 sea el Derecho Inmobiliario. Henos aquí, pues, ante un problema de cierta trascendencia. Porque resulta verdaderamente extraño que en trabajos de especialización se haya incurrido con tanta persistencia en esta falta de precisión al definir el concepto. ¿Qué razones podrán explicarnos tan raro fenómeno?
No pretendemos dogmatizar. Ni mucho menos dar una solución definitiva al problema. Sólo aspiramos a movernos con cierto desembarazo dentro del enmarañado ambiente en que se desenvuelve esta moderna rama del Derecho Privado, a ver luz en ese condenable conceptismo que nosotros encontramos en las definiciones de nuestros tratadistas 2. Y al efecto, de la siguiente forma vamos a plantear la cuestión:
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Razones y circunstancias explicativas del advenimiento de esta especializada disciplina.
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Posibilidades técnicas de su real autonomía y diferenciación.
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Cuál sea su adecuada denominación.
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Es un fenómeno social de realización frecuente el que los movimientos legislativos y codificadores se nos ofrezcan como el eco que reproduce la voz más avanzada de la ciencia jurídica. Con referencia al moderno Derecho Inmobiliario, el fenómeno es una original excepción. En el mundo de la ciencia del Derecho, se le ha dado la beligerancia de disciplina autónoma muy posteriormente a la aparición de las llamadas Leyes hipotecarias.
Han nacido éstas a impulsos cada vez más acusados de la realidad jurídica, impuestos por la naturaleza especial del comercio sobre inmuebles. Prescindiendo del mayor o menor rango y valor que las cosas inmuebles hayan tenido en un pasado histórico, es lo cierto que su específica naturaleza ha terminado por imponer una tónica especial al comercio sobre tales bienes. Arraigó en la conciencia jurídica con incontenible fuerza esta palpable verdad: que a las manifestaciones biológicas, del dominio y de los demás derechos reales, cuando recaen sobre cosas inmuebles, le es institucional su pública manifestación de existencia. La natural trascendencia de todo derecho real sólo así puede ser un hecho cierto.Page 3
En efecto: sabido es que de todos los derechos subjetivos de tipo patrimonial ocupan lugar preeminente los llamados derechos reales. Son éstos, según fórmula sintética del romanista Sohm, "aquellos derechos privados que atribuyen un derecho de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera". Destacan en esta afortunada definición los tres caracteres esenciales que integran el contenido de los derechos reales. A .saber:
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El poder autónomo del sujeto sobre la cosa como medio eficaz para satisfacer sus necesidades económicas.
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El ejercicio de este poder de modo directo, sin servirse de la voluntad intermedia de otro sujeto
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La garantía erga omnes que el orden jurídico concede a estas relaciones de contenido económico.
De lo expuesto se deduce que la existencia de los derechos reales, manifestada a través de su ejercicio, exige por parte del cuerpo social, en su consideración de genérico sujeto pasivo de la nacida relación jurídica, el deber natural de no invadir la esfera de actividad del titular del derecho. Y para que esta convicción de obligatoriedad surja en los terceros, para que la garantía jurídica pueda ser eficiente, es lógicamente indispensable que la relación jurídica patrimonial ha de haber trascendido del área minúscula en que se desenvuelven los sujetos intervinientes en la misma al círculo de mayor radio en que ya actúan o puedan actuar los terceros. La existencia de los derechos reales ha de ser conocida para ser respetada. La publicidad de los mismos es, pues, un elemento consustancial a su naturaleza jurídica.
Cuando del tráfico de bienes muebles se trata, su trascendencia es, naturalmente, un hecho a través del instituto de la tradición, que en las manifestaciones posesorias hace descansar el ostensible ejercicio de los derechos.
Pero cuando este tráfico se refiere a los bienes inmuebles, la tradición, aun en sus modernas formas simbólicas, es instrumento insuficiente al servicio de la publicidad. Esta hay que ordenarla y administrarla en formas de mayor perfección técnica. La publicidad, institucional a los derechos reales inmobiliarios, ha de ser concebida como el dogma inspirador de todo un sistema que haga eficiente la natural trascendencia de los derechos reales y un hecho cierto la necesaria preexistencia del derecho en poder del disponente.
Bajo esta casi exclusiva inspiración nacen en nuestra Patria las pri-Page 4meras Leyes Hipotecarias. Es allá, en el siglo XV, cuando en nuestra legislación positiva surgen las primeras creaciones del Registro, a través de las que se rinde tributo a la publicidad de ciertos hechos jurídicos que a los bienes inmuebles se refieren. Lento es el proceso elaborativo de esa legislación registral, en cuyo histórico camino existen hitos de relevante trascendencia y entre los que destaca la célebre Real Pragmática de 1768, dada por Carlos III, que estableció los Oficios o Contadurías de Hipotecas en las cabezas de partido, concretó el modo de llevar estas Oficinas y ordenó que en ellas se inscribieran "todos los instrumentos de imposiciones, ventas y redenciones de censos o tributos, ventas de bienes raíces o considerados tales que constaran gravados con alguna...
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