El Derecho Inmobiliario Español
| Autor | Mariano Hermida Linares |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 721-738 |
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Los modos de adquirir y el registro de la propiedad1
Ñúñez Lagos dice lo siguiente: «Se ha dicho en España y que el efecto del, artículo 34 de la Ley es la adquisición a non domino: El texto de la Ley únicamente dice que el tercero será mantenido en su adquisición, mía vez que haya inscrito su derecho. No cabe dudar de que para que este derecho sea mantenido; la adquisición tendrá que llegar a ser irrevocable en manos ál tercero. Pero una cosa es la irreivindicabilidad y otra cosa diferente la adquisición non domino. Es decir, se puede hablar de adquisición a non domino como consecuencia de la irreivindicabilidad; como en Alemania se puede hablar "de la irreivindicabilidad como consecuencia de la adquisición quo non dominio. En los Derechos austríato, suizo y español, no hay directamente adquisición, a non domino. Únicamente por vía de consecuencia y, rebote de la negatio actionis. Sólo en Derecho alemán existe la adquisición al domino, entre los medios de adquirir el dominio. La irreivindicación es una consecuencia en el É. G. B., en un principio en. Austria, Suiza y España («El Registro de la Propiedad Español» Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1949, página 67.) La tesis de Núñez. Lagos no nos. Parece, aceptable. La acciónPage 722 reivindicatoria se concede al dueño para recuperar la cosa del poseedor. Por tanto, al decir el Código civil y el Código de Comercio que determinadas personas pueden reivindicar, es lo mismo que si dijeran que son dueñas; y al decir que no pueden reivindicar, es lo mismo que si dijeran que no son dueñas. Núñez Lagos dice que esto es por vía de consecuencia. Pero, aunque así sea, su tesis aplicadla a los bienes inmuebles inscritos al amparo del principio de publicidad, es inaceptable. Lo mismo el Código civil que el de Comercio, al hablar de poder o no reivindicar, se refieren exclusivamente y bienes muebles, no a los inmuebles. En los primeros el conflicto se plantea únicamente entre el poseedor y otra persona que es o pretende ser dueño. Y esos Códigos dicen de unos que pueden reivindicar y de otros que no pueden reivindicar la cosa del poseedor. Pero en el Derecho inmobiliario registra el conflicto se puede plantear entre tres personas: el titular registral, amparado en el principio de publicidad; otro titular no inscrito, y el poseedor. Si la Ley Hipotecaria y el Código civil se limitaran a decir que contra el titular inscrito y amparado en ese principio el derecho es irreivindicable (tesis de Núñez Lagos), el Registro de la Propiedad sería un instrumento inútil: ¿Es que el titular, amparado en dicho principio de publicidad no puede reivindicar del poseedor? Pues para poco le serviría el Registro. El efecto de la adquisición amparada en el referido principio de publicidad no se resuelve declarando irreivindicables los derechos inscritos, porque el titular registral puede no poseer y necesita poder reivindicar él mismo del poseedor. La Ley tendría que adoptar esta fórmula: Los derechos inscritos y protegidos por el principio de publicidad son irreivinidicables, pero, a su vez, el titular inscrito podrá reivindicarlos del poseedor.
No basta que los Derechos reales sean irreivindicables. El procesador nada intentará, porque no le interesa, contra el titular registral, que no posee. Se encontrará muy a gusto con su posesión, sabiendo que, según la tesis de Núñez Lagos, mientras no demande al titular inscrito, éste nada puede intentar contra él. (Téngase en cuenta que el Tribunal Supremo ha declarado muy reiteradamente que para que prospere la acción reivindicatoria hay que demostrar que el demandado tiene la posesión.) Al poseedor no le interesará entablar demanda alguna porque tiene el disfrute de la cosa, y el titular inscrito nada puede intentar contra él. (según, la referida tesis), porquePage 723 lo único que tiene es un derecho de irreivindicabilidad y tiene que esperar a ser demandado.. No es aceptable, por tanto, la tesis de Núñez Lagos.
El artículo 34 no encierra todo el principio de publicidad, ni es siquiera el más importante en lo que se refiere a ese principio. Pero es que, además, no se han normalmente en él las adquisiciones al non domino. Se refiere al caso de que se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de causas que no consten en el Registro. Esas acciones suponen una transmisión hecha, y la Ley se limita a decir que el adquirente, amparado en el principio de publicidad, será mantenido en su adquisición. Este artículo reglamenta las adquisiciones a vero domino, cuando la adquisición de éste está sujeta a una acción de resolución o de anulabilidad. Sólo en el caso de nulidad propiamente dicha hay adquisición a non domino. Pero hay otros muchos casos de adquisiciones a non domino no incluidos en el artículo 34 de la Ley.
Las adquisiciones a non domino están comprendidas en la amplia redacción de los artículos 606 del Código civil y 32 de la Ley Hipotecaria. Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. El perjuicio que un título puede causar a otro es impedirle la adquisición del derecho real por él principio romano de prior tempore potior jure, y precisamente es lo que impiden esos artículos 606 del Código civil y 32 de la Ley Hipotecaria. Y aquí se pueden dar, y sedan frecuentemente, las adquisiciones a non domino, aunque el texto de esos artículos comprenda otros efectos que no son las adquisiciones a non domino. Es evidente que si el titular no inscrito impide al inscrito adquirir el derecho real, le ha causado un perjuicio, al menos técnicamente, aunque con la irreivindicábilidad se consiguieran los mismos efectos prácticos. Creemos, por tanto, que está bien claro que el efecto que produce el principio de publicidad es la adquisición a non domino en todos los casos en que el transmitente no sea dueño.
El artículo 1.473 del Código civil hace una aplicación práctica de ese principio de publicidad al caso de doble venta diciendo que si una misma cosa se hubiera vendido a diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro. Es el mismo principio de publicidad, de los, artículos 606Page 724 del Código civil y 32 de la Ley Hipotecaria aplicado, a la compra venta. Siempre que se enfrentan dos adquisiciones una inscrita y otra no inscrita, vence la inscrita, si está amparada en el expresado principio de publicidad. Téngase en cuenta que el artículo 1.473 dice que «la propiedad pertenecerá». Ante una afirmación tan terminante del Código civil; sobra toda discusión.
Roca adopta una postura radical. Para él la inscripción no puede practicarse «si la tradición no se acredita documentalmente», pues Va tradición, «la de preceder necesariamente» a la inscripción Derecho Hipotecario, tomo I, pág. 167), hasta el punto de que «el Régistrador deberá negarse a la inscripción si de la titulación que la tradición no ha tenido lugar» (pág. 164. Y fundamenta así su opinión: En nuestro Derecho rige la teoría del título y el rhodo, y una vez concurran esos dos elementos se habrá producido un acto o título traslativo y tendremos un acto susceptible de inscripción, pues en el Registro de lar Propiedad, según el artículo 21° de la Ley Hipotecaria, se inscriben los actos o títulos traslativos, o en que se transmitan él dominio o derechos reales sobre inmuebles; «De cual resulta -dice- que para que sea posible la inscripción es necesario un aicto de transferencia, y para que haya transferencia es preciso que el contrato de finalidad traslativa esté completado con lá tradición. (pág: 164).
Roca interpreta mal las palabras del artículo 2:° de la Ley Hipotecaria. Este artículo dice que son inscribibles los títulos, y los títulos son los contratos sin la tradición. Precisamente el argumento de Roca muestra lo contrarió de lo que pretende demostrar. Según la teoría del título y él modo, título es él contrató, y él artículo 2.? dice que son inscribibles los títulos, es decir, los contratos. La palabra transmitan no quiere decir que se hayan transmitido; -sino que se quieren transmitir. Guamdb decimos «el solar en .que se construya un edificio y no queremos decir el solar en que se construyó,: sino el solar en que se puede construir. "Esa frase, es I tan correcta y de un significado tan claro cómo esta otra. Por la tradición se "transmite el dominio. Por la tradición se transmite el dominio, pero no por, láPage 725 sola tradición Por los contratos sé transmite el dominio, pero no por los contratos solos.
La palabra traslativos tampoco autoriza ésa interpretación. La compraventa siempre ha sido considerada como un contrato traslativo, y nadie ignora que necesita la tradición para que la transmisión se opere.
Debe observar Roca que el mismo artículo 2.° dice que son inscribibles los títulos en que se constituya la "hipoteca, lo que llevaría, con su razonamiento, a la consecuencia de que el derecho real de hipoteca tiene qué nacer antes de la inscripción en el Registro, lo que no admite Roca (pág. 153). El verbo constituyan está empleado en. el mismo tiempo que el verbo ransinitan, y han de tener el mismo significado.
De la redacción de este artículo no se puede deducir, por tanto, la necesidad de la tradición como requisito previo a la inscripción.
No hay precepto alguno que impida inscribir si la tradición real o fingida no ha tenido lugar. El Registrador no puede negar la inscripción, porque no hay precepto alguno en que fundarlo. No es dé fácil, no hay precepto alguno que imponga el que la transferencia del derecho...
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