Cuestiones generales de los procesos arrendaticios urbanos
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
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Régimen transitorio.
Conforme dispone la Disposición Transitoria Sexta, rubricada con el título «Procesos Judiciales», en su apartado 1:
El Título V de la presente ley(26) será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley(27)
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El primer problema que al respecto se plantea, es el relativo a determinar a qué se refiere exactamente la expresión «que subsistan»: ¿A los «litigios» «que subsistan a la entrada en vigor de esta ley»? ¿O a los «contratos» «que subsistan»?. La cuestión no es baladí. Si la expresión se refiérese a «los litigios», significaría que todos los litigios subsistentes, léase por tanto «pendientes», a primeros de enero de 1995, es decir todos los litigios iniciados antes de la entrada en vigor, deberían acomodar su tramitación a la nueva regulación. En particular, pues quizás sea éste el aspecto más trascendente en la práctica, regiría el nuevo régimen de enervaciones que, como veremos infra(28), no permitirá ya en nigún caso la rehabilitación del contrato tras sentencia firme.
Aun cuando gramaticalmente cabrían ambas hipótesis, una interpretación sistemática debe inexorablemente conducirnos a entender que la expresión «que subsistan» se refiere a los contratos arrendaticios y no a los litigios sobre los mismos. En efecto, si fijamos nuestra atención en el apartado 2 de la misma Disposición Transitoria Sexta, observaremos que en ella, al regularse algunas cuestiones transitorias referentes al recurso de casación, «se exceptúa» (de lo dispuesto por tanto en el anterior apartado 1) lo establecido respecto determinados extremos «que será inmediatamente aplicable» a los recursos de casación en los litigios en los que la sentencia de la Audiencia se haya dictado después de la entrada en vigor. Ergo, contrario sensu, en todo lo no exceptuado por el apartado 2, la nueva regulación procesal «no será inmediatamente aplicable» a los litigios en curso, que deberán, por ende, regularse por los preceptos de la vieja Ley(29) hasta su completa finalización, ejecución incluida(30).
La recta interpretación de la Disposición Transitoria Sexta, apartado 1, debe pues efectuarse en el sentido de que el Título V de la nueva ley será aplicable a los litigios iniciados con posterioridad al 1 de enero de 1995, incluso cuando se refieran a contratos anteriores a tal fecha y subsistentes a la entrada en vigor de la nueva Ley.
Especial atención dedica la nueva Ley a los problemas transitorios relacionados con el acceso a la casación de los procesos iniciados bajo la vigencia de la vieja regulación. La cuestión viene contemplada en el apartado 2 de la propia Disposición Transitoria Sexta que venimos comentando. Reza así:
2. Se exceptúa(31) lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente Ley
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Es decir, aún cuando, como acabamos de ver, la norma general es que la nueva regulación procesal sólo se aplique a los litigios iniciados con posterioridad al 1 de enero de 1995 -siguiendo por tanto los ya en curso en dicha fecha la tramitación prevista en la antigua regulación-, se exceptúa a dicha regla general la regulación relativa al acceso a la casación, estableciéndose que los nuevos requisitos de acceso, relativos al «valor de la demanda» -rectius, «cuantía litigiosa»- y «disconformidad de las sentencias», se apliquen ya a los procesos en curso -iniciados antes del 1 de enero de 1995-,(32)
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Remisión a las normas procesales comunes.
Conforme dispone el artículo 39.1 de la nueva LAU:
Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma
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El precepto transcrito significa por tanto, que, a diferencia de lo que ocurría en la LAU de 1964, bajo cuya vigencia cabía hablar de un derecho procesal arrendaticio urbano o, más concretamente, de los distintos procesos especiales existentes en materia arrendaticia urbana, hoy, bajo el mandato de la nueva Ley, ya no nos hallamos ante aquellos procesos especiales, sino ante simples especialidades procedimentales sobre las normas procesales comunes.(33)
Por otra parte, la ausencia(34) de unas «disposiciones procesales comunes y generales aplicables a los procesos arrendaticios urbanos»(35) ha supuesto asimismo alguna disfunción sin duda no querida por el legislador. Ello sucede, por ejemplo, con la nueva regulación de la enervación de la acción(36) que al situarse hoy -mediante la reforma del artículo 1563 LEC- en sede de la regulación común del juicio de desahucio contenida en la LEC, se ha descuidado establecer -al menos literae lege data- su aplicabilidad al ejercicio de la acción de desahucio a través del cauce procesal del juicio de cognición(37); o, con el requisito de consignación de las rentas pendientes para la admisión y sustanciación de los recursos que, llevado el contenido de su regulación a los artículos 1566 y 1567 LEC en sede del juicio de desahucio(38), no resulta hoy aplicable -al menos literae lege data- a los restantes procesos arrendaticios urbanos(39).
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Competencia.
Con carácter general, aplicable pues a todos los litigios arrendaticios urbanos, establece el artículo 38 de la LAU que:
El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar donde se halle la finca, sin que sean de aplicación las normas sobre sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil
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Se regulan pues, en dicho precepto, dos cuestiones distintas, ninguna de ellas absolutamente novedosa.
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Competencia objetiva.
En primer lugar, se refiere el transcrito precepto a la denominada competencia objetiva, vertical o jerárquica, estableciendo que siempre serán competentes los Juzgados de Primera Instancia. La regulación no es pues novedosa porque, desde la efectiva desaparición de los antiguos Juzgados de Distrito, los de Primera Instancia ya venían conociendo sin excepción de todos los litigios arrendaticios urbanos(40). La mención podría pues considerarse innecesaria habiendo bastado al efecto la genérica remisión a las normas procesales comunes contenida en el artículo 39.1.
Sin embargo, de no existir tal mención en el comentado artículo 38, sí existiría una, seguramente anecdótica(41), excepción a la regla general de atribución de la competencia objetiva a los Juzgados de Primera Instancia, consistente en los juicios verbales de cuantía inferior a ocho mil pesetas cuyo conocimiento, de no mediar la mención efectuada en el artículo 38 LAU, hubiera podido corresponder, ex artículo 715 LEC, a los Juzgados de Paz en aquellas localidades donde no exista Juzgado de Primera Instancia.(42)
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Competencia territorial.
b.1) Improrrogabilidad.
Y, en segundo lugar, respecto de la competencia territorial, determina la nueva Ley la absoluta improrrogabilidad de la competencia preceptivamente establecida en favor del Juez del lugar donde se halle la finca.(43) No se trata tampoco de una novedad absoluta por cuanto, recordemos, dicha norma competencial ya se hallaba recogida en el artículo 121.1 de la LAU de 1964.(44) Observemos sin embargo, que el viejo artículo 121.1 LAU 1964, literalmente restringía sólo la prorrogabilidad de la competencia por sumisión expresa, pero no -literalmente- la prorrogabilidad por sumisión tácita. La nueva Ley despeja cualquier duda al respecto: ni la sumisión expresa, ni tampoco -expresis verbis- la sumisión tácita, serán en ningún caso admisibles en los procesos arrendaticios urbanos. Deberá siempre conocer el Juez del lugar donde se halle la finca, con exclusión de cualquier otro.
No determina la Ley, cuál es el órgano territorialmente competente cuando la finca pertenezca simultáneamente a más de un partido judicial.(45) Ante el silencio legislativo, cabría acudir a las reglas al efecto previstas para idéntico supuesto en el artículo 123.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que, recordemos, atribuye la competencia al Juzgado que corresponda al lugar en que se encuentre la parte principal de la finca, considerando como tal el de situación de la casa labor del arrendatario o aparcero (aquí, léase al lugar donde se halle la edificación principal) y, en su defecto, la parte de mayor cabida. Sin embargo, a falta de remisión expresa, parece más acertado aplicar el criterio competencial que con carácter general establece la regla 3a del artículo 62 de la LEC para el supuesto de ejercicio de acciones reales sobre inmuebles permitiendo que sea el demandante quien escoja el Juzgado territorialmente competente de entre cualquiera de los partidos sobre los que se halle ubicada la finca.(46) El carácter limitativo del artículo 123.2 LAR respecto del más permisivo del artículo 62 LEC, regla 3a, obliga a acoger esta última solución.(47)
Continuando con respecto a la problemática relativa a la competencia territorial para el conocimiento de los litigios arrendaticios urbanos, cabe destacar la supresión de la norma antes contenida en el artículo 121.2 de la LAU de 1964, conforme a la cual para el conocimiento de todos los asuntos en que fuera parte el Estado o los establecimientos de Instrucción y Beneficencia general eran únicamente competentes los Juzgados de las poblaciones donde existiera Audiencia, previsión que hoy no encuentra parangón entre los preceptos procesales de la nueva LAU de 1994.
Probablemente, el Legislador pensaría que la norma resultaba ya innecesaria al haberse establecido con carácter general en la reforma de la LEC operada por la Ley 10/1992, y tras la nueva redacción dada al artículo...
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