Derecho Inmobiliario Registral y Ley Cubana de Fomento Aerícola e industrial
| Autor | Agustín Aguirre |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Cuba y profesor de Derecho Hipotecario en la Universidad de La Habaua |
| Páginas | 1-21 |
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El año pasado fui invitado por el doctor Alberto Blanco, entonces Decano del Colegio de Abogados de La Habana, a pronunciar una conferencia sobre el tema de este trabajo, en uno de los ciclos proyectados por nuestro Colegio. Acepté la invitación y di comienzo al estudio que estos apuntes contienen. Razones diversas impidieron que los cuatro ciclos de conferencias anunciados tuvieran feliz realización. Por ello he decidido publicar las notas que cuidadosamente hube de elaborar.
El trabajo puede dividirse, para su mejor comprensión y sin mayor alcance, científico, en dos partes : la primera, acerca de las nuevas garantías y el Registro Inmobiliario. Y la segunda, en cuanto al juego de los principios hipotecarios y los gravámenes inscritos.
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La Ley número 5, de 20 de diciembre 1950, sobre el fomento agrícola e industrial de Cuba, no es propiamente y de modo exclusivo un ordenamiento jurídico sobre el Banco de Fomento Agrí-Page 2cola e Industrial de Cuba. Es, como su nombre lo indica, una Ley para impulsar, a través del crédito, el más amplio desarrollo de la economía agrícola e industrial del país Una lectura cuidadosa de ella nos permite comprender que tan feliz iniciativa ha sido realizada por hombres muy entendidos en las materias bancaria y mercantil. La política agraria e industrial que en ella enfrenta el Estado cubano debería conjugarse, en la extensión más amplia, con otras cuestiones fundamentales de la economía nacional y mundial, reconociendo en éstas un primer sitio al evidente desequilibrio entre los costos de producción de los grandes, de los pequeños y de los medianos productores ; asunto que, en el sector agrícola, fue brillantemente expuesto por nuestro Director de Agricultura, el Ingeniero Agrónomo Rodolfo Arango, en reciente disertación ante los miembros del Instituto para los estudios e investigaciones de los problemas interamericanos, de la Universidad Delaware, en los Estados Unidos de América. Y sobre el cual dicho funcionario ha publicado un admirable proyecto.
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Refiriéndonos al estudio de las garantías, nuestras palabras iniciales son ampliamente congratulatorias para los autores de la Ley. La visión de claridad irreprochable que tuvieron dichos autores, los llevó a comprender que el fomento agrícola e industrial de Cuba no debe limitarse a las posibilidades del Banco, sino que es preciso abrir las puertas del crédito y sus garantías para que la iniciativa privada, el espíritu de empresa y la inversión de capitales encuentren su mejor apoyo cu el nuevo régimen. De ahí que, junto a las reglas de organización y funcionamiento del Banco Agrícola e Industrial aparece el sistema refaccionario con un carácter general, aplicable a toda la contratación sobre la materia y, tanto a los casos en que el acreedor sea el Banco, como aquellos otros en que lo sean personas naturales o jurídicas ajenas al Banco. Pero al mismo tiempo cuidaron los autores de fundar las asociaciones y patronatos de crédito rural, para la más efectiva ayuda a nuestros agricultores. Y también establecieron para ofrecer un máximo de facilidades crediticias a los hombres que trabajan el campo, el pequeño crédito rural, dándoles muy especial y adecuada fisonomía.
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Desde nuestro punto de vista advertimos que los autores de la ley, hombres de recia mentalidad bancaria, se dieron cuenta que en los tiempos actuales el crédito, en sus distintas manifestaciones,.Page 3 exige un sistema idóneo de garantías reales. Y por esto organizaron tan cuidadosamente el nuevo régimen que, olvidando otros aspectos de necesaria armonía, han extremado la solidez y amplitud de las garantías instauradas.
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En la regulación admirable del Banco Agrícola e Industrial, la Ley separa las operaciones agrícolas de las industriales. El concepto de ambas lo fija en la tercera de sus disposiciones finales, diciendo que a los efectos del crédito agrícola e industrial, se comprenderá en el primer orden cuanto concierne a la agricultura, la servicultura, la ganadería y la pesca, y en el segundo orden cuanto concierne a la industria propiamente dicha, y al transporte, a la minería y a los servicios públicos ; agregando que en caso de duda corresponderá al Consejo de Dirección del Banco Nacional de Cuba calificar el acto u operación.
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Es tendencia de la Ley, a nuestro juicio equivocada, subestimar los bienes inmuebles o raíces, convirtiéndolos en una especie de soporte de los bienes muebles. Así, por ejemplo, cuando se fija en él artículo 44 de ella el límite máximo de los préstamos se coloca a la propiedad inmueble en el último lugar, concediéndose los cuatro puestos anteriores a los valores muebles. Y en el artículo 90 se considera a los inmuebles simplemente como cosas sobre las cuales funciona la llamada «unidad de producción».
Bien está que en asuntos de créditos agrícola e industrial se otorgue una máxima importancia a los frutos y productos de las fincas rústicas, así como también a todas las cosas muebles que integran las industrias del país en sus múltiples aspectos. Y es muy juicioso que se apliquen al respecto ciertos principios que dan origen a la dicha «unidad de producción». Pero ello no empecé a que se vean en su valor primordial las normas básicas que rigen a los inmuebles, armonizando a beneficio del crédito y de la economía nacional, la producción agrícola e industrial con los bienes raíces, que constituyen la principal riqueza de Cuba.
Hubiera sido de grande utilidad implantar algunas formas nuevas de hipoteca, como la refaccionaria y la de máximum. La primera tiene un valioso antecedente en los artículos 59 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que regulan la anotación preventiva a favor del acreedor refaccionario común, con los efectos propios de la hipoteca. Y la segunda, ha logrado plena realización en la figura quePage 4 garantiza las cuentas corrientes de crédito, acogida de manera sencilla, clara y precisa, por el Derecho Hipotecario español actual. Sobre la hipoteca hemos oído decir muchas veces que la moratoria hipotecaria destruyó su cualidad de garantía de primer orden. Es un grave error, cuyos razonamientos pudieran aplicarse a todos los sistemas de garantía que se establezcan. La moratoria hipotecaria fue una consecuencia directa de la enorme crisis económica sufrida por el país, que no contaba entonces, como ahora, con una bien organizada Banca nacional. Sin embargo, lo desastroso no fue la moratoria -realidad inevitable o riesgo imprevisible-, sino su proceso de liquidación que, en vez de efectuarse mediante una distribución equitativa entre acreedores y deudores del déficit inmobiliario, se hizo, en su mayor parte, a expensas de los acreedores. Y esto sucedió por haber surgido al mismo tiempo que la bancarrota económica, una terrible crisis política, que incluso produjo la reestructuración constitucional del Estado cubano. De ahí que mientras el pueblo tenga una Ley básica que garantice los derechos individuales y una Banca que funcione como la recientemente organizada, no será posible otra quiebra del crédito y sus garantías.
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Regresando al tema, vemos que las prohibiciones absolutas sobre admisión de garantías, estatuidas en el artículo 47 de la Ley, son exageradas respecto a los casos de bienes en proindivisión o en usufructo, porque estando referida la Ley al crédito refaccionario garantizable mediante los frutos y las cosas muebles, es fácil comprender que en muchos casos los préstamos habrán de concederse para determinadas cosechas o para atenciones de tipo industrial, que evidentemente estarían comprendidas y amparadas en el artículo 398 del Código civil, relativo a los actos de administración cuando existe comunidad de bienes y en los artículos 467 y 469 del propio cuerpo legal, que fijan la naturaleza del usufructo y la posibilidad de que el mismo sea constituido puramente y hasta cierto día.
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La condición resolutoria implícita que establece el inciso 6), del artículo 51, para el caso en que el deudor, sin consentimiento del Banco, enajenare o gravare a favor de terceros algunos de los bienes dados en garantía, significa un regreso a las formas ya caducas de secuestro y prohibición de enajenar que, ciertamente, otorgan una doble e innecesaria garantía, sobre todo cuando, cual ocurre en la legislación que estudiamos, se organiza un régimen de fuertesPage 5 responsabilidades. También la condición resolutoria implícita establecida en el número 7) del propio artículo traspasa los límites de las garantías reales, ya que se refiere al caso de incurrir el deudor en mora de otra deuda que tenga con el Banco. Las ocho condiciones resolutorias implícitas restantes que el aludido precepto expresa, nos parecen de máxima corroboración y alta eficiencia de las garantías instituidas por la Ley.
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El artículo 53 de la Ley dispone que del Banco, al aprobar; un préstamo enviará aviso al Registrador respectivo, por medio de una certificación firmada por el funcionario del Banco que el presidente designe, indicando monto, plazo, tipo de interés, descripción de la garantía, número de inscripción y cualquier otro dato que juzgue conveniente, el Registrador -agrega- procederá a efectuar la preanotación del gravamen; los efectos del contrato de préstamos se añade- que se inscriba dentro de los quince días de la preanotación se retrotraen a la fecha de ésta; y la preanotación -concluye- quedará sin efecto por el aviso escrito que el Banco dé al Registro y cuando hayan pasado quince días de la preanotación sin que se presente el respectivo contrato para su inscripción».
Los que conocen la técnica hipotecaria advierten, al leer lo transcrito, que el legislador ignoró las normas institucionales de la anotación preventiva y la conversión de ésta en inscripción definitiva. En buena técnica, la contratación preliminar a que se refiere el artículo 53 de la Ley, debe anotarse en el Registro y más tarde, si fuera...
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