Contratos de arrendamiento sujetos al Decreto 100/1986, de 22 de octubre, de la Comunidad de Madrid y venta de promociones de viviendas: una revisión doctrinal, jurisprudencial y normativa

Autor:Daniel Montero Ferreira
Cargo:Doctorando en Derecho Civil (UNED). Abogado
Páginas:2266-2305
RESUMEN

En este trabajo se analiza si ciertos contratos de arrendamiento celebrados sobre viviendas de promociones sin calificación de protección pública y referidos al Decreto de la CAM 100/1986, de 22 de octubre, por el que se regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública, pueden ser interpretados como de duración indefinida. Todo ello, con independencia... (ver resumen completo)

 
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I Nociones previas: la vivienda protegida y el régimen de cesión

En general, las viviendas protegidas son aquellas fomentadas desde la Administración para facilitar su acceso a personas de escasos recursos económicos. A su vez, entre las viviendas protegidas, podemos distinguir la Vivienda de Protección Oficial, es decir, promovida por el Estado, y la Vivienda con Protección Pública, que es la categoría de vivienda protegida creada por la Comunidad Autónoma de Madrid.

En todo caso, adjudicadas las viviendas protegidas por los organismos encargados a sus beneficiarios, dicho disfrute o cesión de la vivienda, fundamentalmente, puede ser en régimen de alquiler o de compra-venta1.

Recientemente, al redactar estas líneas, han visto la luz algunas notas de prensa donde se afirma que el Ayuntamiento madrileño planeó la enajenación de cinco inmuebles del centro de la ciudad a un fondo de inversión inmobiliaria2. Las viviendas que integran tales inmuebles o promociones están, en su mayoría, cedidas en régimen de arrendamiento a inquilinos, y según se afirma, de economías muy precarias. Los contratos de arrendamiento suscritos entre aquellos arrendatarios y su propietario, la sociedad mercantil local encargada de la política municipal en materia de vivienda, están en su clausulado referidos y sometidos -en cierta forma- al Decreto de la CAM 100/1986, de 22 de octubre, por el que se regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública.

En efecto, parece que un sector, integrado básicamente por los propios inquilinos, sus asesores legales y asociaciones vecinales, considera que dicho Decreto de la CAM 100/1986, de 22 de octubre, les convierte en arrendatarios vitalicios, en tanto se mantengan las condiciones económicas por las que accedieron al piso,

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lo que -a su juicio- les otorga mayor protección frente a cualquier decisión municipal de enajenar dichas viviendas.

Jurídicamente, el supuesto de hecho se circunscribe a la determinación de si los contratos locativos implicados, referidos al Decreto de la CAM 100/1986, de 22 de octubre3, sobre viviendas de promociones sin calificación de protección pública, pueden entenderse o no de duración indefinida. Todo ello, al margen de los incumplimientos contractuales de cualquiera de las partes y la preexistencia de una habilitación legal para la enajenación de dichas promociones.

Al tiempo, otra de las cuestiones controvertidas se circunscribe a si resulta de aplicación el referido Decreto o, incluso, lo ha derogado la propia la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Dicho Decreto, según se expone en su Preámbulo, en parte, deroga y sustituye al Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, estableciéndose ahora las condiciones básicas bajo las cuales los entes públicos titulares de viviendas de promoción pública ceden dichas viviendas en arrendamiento. Por tanto, se trata de cesión de viviendas de promoción pública orientada, básicamente, hacia el sistema de venta a los adjudicatarios y aplicable, en exclusiva y como no podía ser de otra manera, a la Comunidad de Madrid.

Los contratos de arrendamiento fechados en los años noventa y, en todo caso, suscritos antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, 1 de enero de 1995, contienen una cláusula relativa a su duración, que establece que la duración del contrato de arrendamiento de la vivienda se prorrogará por periodos «bianuales» (sic)4sucesivos, en el caso que arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el artículo 1 del Decreto de la CAM 100/1986, de 22 de octubre, y no sea titular o posea otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, en la Comunidad de Madrid.

El anterior pacto o cláusula contractual citada es, prácticamente, copia literal del artículo 3 del precitado Decreto, que, a su vez, establece en su primer precepto lo siguiente: 1: «Las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública solamente podrán ser cedidas en arrendamiento a personas cuyos ingresos anuales, unidos a los de los familiares que con ellas conviven, sean inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual».

II Fundamentos legales de la enajenación de promociones de viviendas, con protección pública y sin ella, en arrendamiento de madrid capital

Respecto a la justificación de las sociedades municipales, en tiempos de crisis económica5, de vender parte de su parque inmobiliario6para coadyuvar al saneamiento de sus cuentas, está directamente relacionada con que, en muchos casos, las rentas abonadas por los arrendatarios sean de escasa cuantía7.

En este contexto, es discutible que el principio general del Derecho de la buena fe8o principios generales de los contratos, como el de la reciprocidad de las prestaciones contractuales, e intereses9, y el carácter conmutativo de los contratos onerosos, permitan sostener que el arrendatario no puede exigir del arrendador acometer reparaciones de carácter auténticamente rehabilitador. En este sentido, no debe aplicarse de forma mecánica, ni automática el artículo 21 de la LAU de 1994, pues en casos como el presente se podrían vulnerar no solamente los preceptos y principios indicados, sino la debida equidad contractual e, incluso,

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supondría un abuso del derecho y una actuación «inciviliter»10del arrendatario, como ha reiterado la jurisprudencia y la jurisprudencia menor11.

1. Referencia a la vivienda protegida

Téngase en cuenta que la protección oficial, estatal -según se haya denominado en cada momento-, a la vivienda, o más acertadamente, la promoción y acceso a la vivienda, tiene su antecedente legislativo más inmediato en la Ley de 11 de junio de 1911, sobre Habitaciones Baratas, hasta la actualidad de forma ininterrumpida12.

La fórmula estatal13para incentivar, establecer ayudas o facilidades de acceso mediante compra, cesión o arrendamiento a sus inquilinos, emplea mecanismos más o menos similares. Sin embargo, los fundamentos en que se sustenta esta normativa, desde un punto de vista histórico-jurídico, son sensiblemente distintos. Dichas normas14estaban encaminadas a atender necesidades de carácter social, pese a que en aquellos momentos aún no se habían reconocido derechos de carácter social. De modo que obedecía a la tutela singular de los ciudadanos más que al reconocimiento de derechos subjetivos.

Nuestra Carta Magna, en su artículo 47.1 sobre el «derecho a la vivienda» digna y adecuada, establece el deber programático de los poderes públicos para hacer efectivo tal derecho, dirigiendo el uso del suelo al interés general. Así declara: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación»15.

Baste recordar que los principios rectores de la política social y económica informan la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos; no pudiéndose exigir su cumplimiento. En este último sentido, las sociedades mercantiles anónimas de ámbito municipal deben procurar, en la medida de lo posible, promover las condiciones necesarias para hacer efectivo ese derecho.

La materialización de dicho principio rector ha sido asumida como competencia propia por muchas Comunidades Autónomas, contando con el refrendo legitimador de la sentencia del Tribunal Constitucional número 170/1989, de 19 de octubre16. En su virtud, buena parte de las normas reguladoras de la vivienda son de competencia autonómica y, como clarifica la sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo17, dictada en sendos recursos de inconstitucionalidad, queda básicamente restringida la potestad normativa del Estado a los principios esenciales del estatuto de la propiedad (inmobiliaria).

Consecuentemente, distintas Comunidades Autónomas han aprobado diversas normas sin que entre ellas concurra un mínimo consenso sobre el concepto y calificación de Vivienda Protegida18.

Los planes estatales y autonómicos relativos a vivienda y suelo establecen unos requisitos determinados para que las edificaciones sean acreedoras de la calificación de Vivienda Protegida19.

2. Mención a la sociedad mercantil local

Una vez la vivienda goza de calificación definitiva de «protegida» en el régimen de que se trate20, se le aplicaría la precitada reglamentación21, pero las vi-

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viendas afectadas y que centran el objeto de este trabajo, no gozan de calificación alguna, simplemente son bienes inmuebles propiedad de una sociedad anónima con capital íntegro municipal22. Esta sociedad desarrolla la política de vivienda del Ayuntamiento de Madrid desde hace más de treinta años.

La Ley...

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