El contrato de financiación de bienes inmuebles.
| Autor | Ricardo Egea Ibáñez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1229-1244 |
Page 1229
-
Concepto.-Para llegar a determinar un concepto del contrato de financiación de bienes inmuebles, vamos a partir de las definiciones y de toda aquella problemática contractual sobre la que se basa este contrato.
La doctrina, como dice Fragali, tiene del contrato de financiación diversos criterios 1. O adopta un concepto amplio, comprendiendo dentro del contrato de financiación los avales y las fianzas, o hace suya una opinión estricta por la que considera a este contrato de financiación como un negocio de crédito en el cual el capital es transferido para invertirlo en un destino o finalidad señalada en el contrato. También se considera que se trata de un préstamo de capital a largo plazo calificado por un poder del prestamista para controlar el empleo de capital. Para Fragali, el préstamo con finalidad es un contrato de financiación. Para Giampiccolo hay mutuo con finalidad cuando por una cláusula del contrato o por una disposición de ley, el prestatario está obligado a emplear la suma recibida en concepto de préstamo en una determinada inversión, que se hace, además de en interés del prestatario, también en un interés conjunto del prestamista y en muchos préstamos tiene un carácter marcado de interés público. Ya tenemos más descrito que definido el préstamo con finalidad, que es, en definitiva, un contrato de financiación. Lo que vamos a examinar ahora es sobre qué esquemas contractuales se basa este contrato.
-
Contrato de préstamo como contrato real.-El Código Civil, siguiendo la tradición jurídica del Derecho romano, ha configurado el contrato de préstamo como un contrato real (art. 1.740 del Código Civil). El Page 1230 Código Civil determina que por el contrato de préstamo una de las partes entrega a otra dinero u otra cosa fungible con obligación de devolver otro tanto en la misma especie o calidad. El artículo 1.753 del Código Civil dice que el que adquiere en préstamo dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad y está obligado a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie o calidad.
El mutuo en el Derecho romano consistía en la transferencia de la propiedad de dinero u otra cosa fungible del mutuante al mutuatario con un pacto para devolver en cierto tiempo el tantumdem eiusdem generis.
Los requisitos que identificaban al mutuo frente a otros negocios o contratos eran, según Longo, el acuerdo, el objeto y elemento real o entrega de la cosa; a este últimos nos vamos a referir, pues es el que nos interesa en la exposición de este tema 2.
Longo señala que la entrega de la cosa necesaria para la formación de un contrato de mutuo presume la traditio de la cosa del mutuante al mutuatario. El tipo más elemental de entrega de dinero o cosa fungible es la entrega material mediante la cuenta, el peso o la medida.
Pero el Derecho romano ha ido transformando poco a poco la entrega real del dinero o los bienes fungibles en otras formas de traditio. Y lo que más nos interesa a este respecto es el texto del D-12-1-15. Cuando dice que el préstamo de cantidad aparece en algunos casos especiales, como cuando se debe una cantidad a causa del mandato y se ha convenido que la retenga en préstamo, la cantidad se entiende que me ha sido dada y luego ha pasado de mí a ti. Como dice Longo, este texto es instructivo, el mutuo surge de una convención o consentimiento y parece que tiene el carácter de un contrato consensual; pero incluso con este texto, Longo mantiene que el mutuo es un contrato real. El texto que hemos visto, D-12-1-15, tiene, evidentemente, un acuerdo; pero, de otra parte, lleva consigo una puesta a disposición de la cosa a favor del mutuatario, que se actúa por Page 1231 una tradición inmaterial. Aun en este caso, como dice Longo, el mutuo no pierde la naturaleza de un contrato real 3.
En el Derecho histórico español, la figura del mutuo está siendo considerada como un contrato real. Gómez de la Serna considera que el contrato real de préstamo es consecuencia de un hecho que ya se ha realizado: la entrega de la cosa. Sala dice que la división que se puede hacer de los contratos es de consensuales, que se perfeccionan por el mero consentimiento, y reales, que necesitan para perfeccionarse la entrega de la cosa, y para Gutiérrez hay dos cosas de necesidad en el mutuo: entrega de la propiedad del dinero o cosa fungible, ya que mientras ésta no sea entregada el préstamo no existe. Con la transferencia de la propiedad del mutuante al mutuatario aparece el contrato de préstamo; la entrega opera como un requisito esencial de este contrato 4.
En su regulación en el Código Civil, el mutuo, como dice Castán 5, es un contrato real, ya que sus efectos no se dan sino cuando se realiza la entrega de la cosa. Confirman este carácter de contrato real las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1962, 11 de mayo de 1964 y 8 de julio de 1974.
Es un contrato unilateral, en cuanto sólo produce una obligación, la de devolver la cosa prestada. No modifica este carácter la obligación de pago de los intereses por parte del prestatario, ya que esto aparece como otra segunda obligación. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1944 dice que el préstamo mutuo con interés o sin él es en nuestro Derecho un contrato unilateral. Y es traslativo de dominio en cuanto se transfiere la propiedad de las cosas al prestatario. En el artículo 1.753 del Código Civil se dice que se adquiere la propiedad de lo que se recibe en préstamo, y lo que ocurre es que el prestatario se convierte en dueño por un tiempo limitado, ya que se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad cuando se cumpla el plazo determinado en dicho contrato de préstamo.
-
Contrato de crédito: Contrato consensual.-El artículo 1.842 del Código italiano define la apertura de crédito bancario como un contrato en el cual la Banca se obliga a tener a disposición de la otra parte una suma de dinero por un período de tiempo determinado o indeterminado. La apertura de crédito, dice Molle 6, es un contrato definitivo, que se Page 1232 caracteriza por la facultad de disponer de una suma de dinero a favor de aquella persona a la que se ha concedido el crédito.
Este contrato concede al titular de la apertura del crédito poder disponer de una cantidad de dinero, lo cual, como dice Molle, es un valor real y se puede considerar como una cosa incorporal en un sentido jurídico.
La apertura de crédito, según Molle, es un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento y no requiere la entrega de la suma acreditada. La Banca, pese al contrato, sigue siendo propietaria de la suma en que consiste el crédito, en tanto el titular del derecho de crédito no haya hecho uso de esta suma.
En el Derecho español falta, como dice Garrigues 7, una base legal para formular un concepto o una definición del contrato de crédito. En nuestro Código Civil sólo encontramos referencia a la apertura de crédito en el artículo 175, párrafo 7.°, del Código Civil. De acuerdo con la práctica, dice Garrigues, podemos definir el contrato de crédito como aquel en el que un Banco, dentro de un límite pactado y de una comisión que percibe del cliente, pone a disposición de éste o bien sumas de dinero o bien ofrece otras prestaciones que permiten obtener dinero.
El aspecto más importante de este contrato es la disponibilidad, es decir, la existencia de un derecho de disposición de sumas de dinero a consecuencia del crédito que se concede por el Banco a su cliente. La apertura del crédito, como dice Garrigues, es, en definitiva, un contrato de concesión de crédito.
En cuanto a la naturaleza jurídica de este contrato, desde el momento que existe la apertura del crédito se pone a disposición de una de las partes, el cliente, una suma de dinero. Ya no sirve el préstamo, artículo 1.740 del Código Civil para definir este contrato, ya que el contrato de crédito se caracteriza por la existencia de dos fases: la primera, poner a disposición del titular del crédito una suma de dinero, y como consecuencia, en una segunda fase, poder retirar esta suma de dinero acreditada que ingresa en el patrimonio del titular del crédito.
Hemos planteado aquí dos tipos de contrato: el contrato de préstamo, que aparece como un contrato real (arts. 1.740 y 1.753 del Código Civil), en que una parte entrega a la otra dinero o cosa fungible para devolver otro tanto de la misma especie y calidad, y el contrato de crédito, que es un contrato consensual, en virtud del cual se pone a disposición de una persona una suma de dinero de la cual puede disponer el interesado. El préstamo aparece como claramente real (art. 1.753 del Código Civil), y el contrato de crédito como contrato consensual.
Page 12334. Contrato consensual de mutuo.-Castán 8 señala cómo la mayoría de la doctrina, sobre la base de los artículos 1.740 y 1.753 del Código Civil, considera el préstamo como un contrato real, pero no faltan opiniones para considerar este contrato como consensual.
Pérez y Alguer exponen cómo el contrato de mutuo, según el artículo 1.740, aparece como un contrato real en el sentido que para su perfeccionamiento se requiere la entrega de la cosa; por eso cualquier acuerdo que no vaya acompañado de una entrega del dinero, no es un préstamo, sino un acto preparatorio o un contrato de promesa de mutuo que tiene carácter consensual.
Aunque el Código Civil no regula la promesa de mutuo, tal figura, como dicen Pérez y Alguer, es válida sobre la base de la libertad de contratación, que señala el artículo 1.255 del Código Civil. Su justificación radica en que el mutuo como contrato real requiere la entrega de la cosa o dinero y el prestatario deviene propietario (art. 1.753 del Código Civil). Ahora bien, si no hay entrega, no puede haber préstamo, sino más bien una promesa de préstamo, que es una figura jurídica distinta del préstamo. Como ejemplo de esta cuestión citan Pérez y Alguer lo siguiente: Se concierta un préstamo para la construcción de una casa, obligándose al...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba