Consideraciones en torno al departamento procomunal.
| Autor | Enrique Rubio |
| Cargo | Profesor adjunto de Derecho Civil de la Universidad de Navarra |
| Páginas | 333-359 |
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Es con toda seguridad la Ley de Propiedad Horizontal una de esas leyes que, no obstante su modernidad, se presenta como más usada por el quehacer de los prácticos, a la par que no resulta nada desdeñable el interés que la misma plantea a los estudiosos del Derecho. En efecto, es fenómeno perfectamente comprobable el acceso, cada vez más frecuente, a la propiedad horizontal. La consecución de un piso lejos de suponer un desiderátum de difícil logro aparece en nuestros días como objetivo de cómodo alcance. Ahora bien, si, en un primer momento, la propiedad de casas por pisos se presentó como algo inevitablemente unido a la ciudad, no debemos por menos que advertir que esta primera fase de expansión ha sido ampliamente superada, llegando la propiedad horizontal a no pocas zonas rurales que demandaban una solución más útil y conveniente de acuerdo con las necesidades que los nuevos tiempos les han planteado.
Son muchos los problemas que el régimen de propiedad de casas por pisos plantea. Desde su configuración jurídica hasta la más pequeña rela-Page 334ción interna de convivencia que la nueva realidad urbana nos ofrece se extiende un amplio abanico de cuestiones que ocupan la atención del jurista. Nota característica de la propiedad de casas por pisos es la intensa e imprescindible conexión que la misma guarda con el fluir de la realidad social de los hechos. La Ley de 21 de julio de 1960, configuradora del régimen jurídico de la propiedad horizontal, no pretende sino seguir esa realidad. Esta adecuación del Derecho a unos hechos claramente establecidos debe perseguir «un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella», según confiesa la Exposición de Motivos de la citada Ley.
No obstante el antecedente inmediato que supone la Ley de 26 de octubre de 1939, el legislador acometió de nuevo la regulación de la propiedad horizontal a través de la Ley de 1960, que constituye en la actualidad la legislación vigente. Toda creación normativa ex novo que pretende acomodar un fenómeno social fluyente corre el riesgo de quedar corta en sus aspiraciones; han de ser frecuentes las lagunas que deberán cubrirse en muchas ocasiones con criterios que directamente emanan de la misma ordenación legal. Es precisamente en este terreno, en el de la insuficiencia o, si se quiere, en el de la parquedad legal, en el que se nos va a permitir efectuar algunas consideraciones en torno al que se ha venido en llamar «departamento procomunal».
La realidad de los hechos ha emergido una nueva figura, a la que desde la legalidad vigente se le debe dar un tratamiento que responda y respete en lo posible la figura misma, tal y como ella se ha presentado.
En el edificio en propiedad horizontal se configuran claramente dos clases de elementos: los departamentos privativos y los elementos comunes. Los primeros son, en terminología actual del Código civil, «los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública», que «podrán ser objeto de propiedad separada» (art. 396 C. c). Tres características debemos destacar en los departamentos privativos: a) son departamentos diferenciados; b) constituyen objeto de propiedad separada, y c) son susceptibles de aprovechamiento independiente. Frente a éstos, los elementos comunes son aquellos del edificio «necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres».
Ahora bien, junto a los elementos privativos y los comunes se encuen-Page 335tran los que Monet calificó como atribuciones procomunales 1. Se trata -adelantando ideas que posteriormente desarrollaremos-de un departamento de un edificio constituido en propiedad horizontal, susceptible de aprovechamiento independiente, que pertenece a los condueños de un inmueble en proindivisión, la cual se establece de intento para el servicio o utilidad común de aquellos propietarios. Tanto el ámbito objetivo de esta figura (piénsese en las posibilidades actuales y futuras del departamento procomunal) como su aspecto subjetivo (quiénes puedan ser titulares del departamento procomunal) son dos puntos que necesariamente se nos presentan algo vagos, ya que, en gran medida, dependen de lo que en la práctica resulten; pero decimos sólo en gran medida, por cuanto los perfiles más amplios dentro de los cuales se debe mover la autonomía privada vienen fijados por la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Antes de entrar en el estudio de la legalidad vigente para comprobar si es posible la inclusión del departamento procomunal dentro de la misma, y antes, también, de acercarnos al problema de su naturaleza o de su régimen jurídico, parece de interés detenernos, si bien con brevedad, en la cuestión de los hechos, a los que nos hemos referido.
Son dos los interrogantes que en este punto se plantean: ¿existen intereses en juego en la supuesta creación del departamento procomunal?, y, si es así, ¿son lícitos y protegibles los intereses a que responde la nueva figura? Así como los elementos comunes de un piso vivienda responden a exigencias de carácter permanente y esencial, que los hacen verdaderamente imprescindibles y necesarios para que cada propietario pueda disfrutar su piso en las condiciones más óptimas de habitabilidad y prescindiendo del costo que supondría la construcción aislada del mismo, las razones que justifican la presencia del departamento procomunal no son esenciales, si bien, no obstante, cumplen fines muy concretos y responden a intereses dignos de protección. Unas veces se trata de que determinado piso o local (normalmente este segundo) pueda ser atribuido a dueños de propiedades horizontales del edificio con un fin específico: habilitar las rentas que de él se obtengan para sufragar los gastos comunes, tanto de construcción como de mantenimiento del edificio. Otras, la finalidad responde a intereses diversos: piénsese en un local garaje propiedad de varios vecinos del inmueble, en un piso-club, en una guardería infantil, etc. La figura en estudio no tiene una dependencia, respecto del piso o local privativo, de tipo permanente, objetiva o general, como es la de los elementos comunes. Estos departamentos de servicio o utilidad común -advierte Sapena-nacen con el desarrollo de la propiedad horizontal, Page 336 cuando su proliferación y auge conllevan el afán de perfeccionamiento, tanto en lo físico, por los constructores, como en lo jurídico, por quienes han de plasmar en un estatuto lo que la realidad les presenta 2.
Estas necesidades, que no se habían planteado en 1960-si bien algún autor, como Monet 3, las intuyera-, constituyen hoy centro de estimados intereses que brotan de la propia dinámica de la propiedad de casas por pisos.
Es lícito preguntarse si estos intereses, que, como decimos, deben ser objeto de especial atención, se encuentran en nuestros días protegidos de algún modo. Quede aquí constancia del hecho cierto de que son numerosos-cada vez más frecuentes-los propietarios que por uno u otro motivo aspiran a su satisfacción, para lo cual acuden al expediente del departamento procomunal. Así, pues, esta figura nace como una exigencia, como un afán de desarrollo y perfeccionamiento de lo que en su momento estableció la Ley.
Como hipótesis-en su día poco frecuente-de constitución de la propiedad horizontal, la Exposición de Motivos de la ley señala la construcción de «un edificio con ánimo de distribuirlo ab initio entre los varios propietarios, transformándose en propietarios singulares de cada departamento. Es precisamente en este supuesto de construcción en régimen de comunidad en el que el denominado departamento procomunal alcanza su mayor virtualidad. En esta comunidad cada propietario contribuye con lo que a su piso o local corresponde y con la parte pertinente en cuanto al resto del inmueble, lo que se expresa diciendo, con fórmula de estilo notarial, que cada uno sufraga la construcción de su respectivo piso o local, y todos en común y en la debida proporción, la de los elementos comunes y aquellas partes o departamentos que en común les hayan de pertenecer, con lo que, en germen-dice Sapena-, ya tenemos el departamento procomunal 4.
Hemos visto que la constitución del departamento procomunal responde a unos intereses muy concretos, aunque puedan ser de índole diversa; hemos señalado que esta figura es una realidad presente, en aquellas Page 337 personas que, de uno u otro modo están relacionadas con los problemas jurídicos que la propiedad horizontal plantea. Debemos preguntarnos ahora por su enclave dentro de la legalidad prefigurada por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960. ¿Cabe la constitución de un departamento procomunal dentro de la normativa creada por esta Ley? La doctrina ha orillado la cuestión sin plantearse el tema; únicamente Sapena 5, De la Cámara-Garrido-Soto 6 y Monet 7 lo contemplan como realidad independiente, cual otro piso o local de especial naturaleza en razón de su destino.
Para que podamos hablar en sentido técnico de propiedad horizontal es preciso que...
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