Algunas consideraciones sobre el principio de prioridad registral en Cuba. Una visión desde el Derecho registral iberoamericano

Autor:Yuniel Rosabal Robaina
Cargo:Registrador de la Propiedad de La Habana Vieja. Profesor Instructor Adjunto de la Facultad de Derecho. Universidad de La Habana
Páginas:287-305
RESUMEN

Cada sistema inmobiliario registral funciona a partir de una serie de principios que fungen como reglas de interpretación del ordenamiento hipotecario. Dichos principios despliegan efectos que en mayor o menor medida coadyuvan a generar seguridad en la adquisición de bienes inmuebles. Son reglas que determinan el valor de los asientos registrales en las disímiles circunstancias que se producen... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I El principio de prioridad. Generalidades

Los distintos sistemas registrales se estructuran a partir de una serie de principios que fungen como reglas de interpretación del ordenamiento hipotecario y a su vez, producen efectos que coadyuvan a garantizar el tráfico jurídico inmobiliario.

Al decir de GARCÍA GARCÍA1, «los principios del derecho hipotecario son esencialmente manifestaciones del derecho positivo, por lo que tienen el mismo valor que el de los preceptos de los que emanan. Son la forma concisa y sistemática de expresar lo que la misma ley dice. Facilitan la interpretación de las normas registrales y permiten la integración del ordenamiento registral por la vía de la analogía iuris».

Por su parte ROCA SASTRE2define la prioridad como: «el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el

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Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior».

De entre los disímiles autores que clasifican al principio de prioridad PAU PEDRÓN3lo distingue como principio fundamento de la inscripción, donde se incluyen además del principio de prioridad, el de tracto sucesivo y el de legalidad en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son fundamento de la eficacia de la inscripción, y sin ellos no tendrían sentido la legitimación, la oponibilidad ni la fe pública.

Más allá de cualquier tesis clasificatoria de dichos principios es dable acotar que todos ellos están indisolublemente ligados y por ende su estudio por separado solo obedece a intereses académicos.

La prioridad registral suele traducirse en dos efectos fundamentales: la preferencia o el rango registral, o sea, su papel es determinar con exactitud cuál derecho real accede primero al Registro o cuál prevalece sobre otros en caso situaciones incompatibilidad.

GONZALES BARRÓN4sostiene la tesis de que «normalmente se dice que una inscripción tiene prioridad desde la fecha del asiento de presentación; pero en este caso se utiliza el término en sentido no-técnico, pues en realidad este momento no solo determina la prioridad, si fuese el caso, sino también la legitimación, la inoponibilidad, la fe pública, etc. No es que se obtenga prioridad, sino que se desencadena todos los efectos positivos de la inscripción, siempre que el título presentado llegue efectivamente a ser inscrito».

Lo cierto es que una determinada situación jurídica antes de alcanzar los efectos positivos de la inscripción, transita por varias fases del procedimiento registral. Algunos efectos como la preferencia y el rango son previos a la inscripción, otros como la legitimación y la fe pública son posteriores a ella. Coincidimos con GONZALES BARRÓN, en que la prioridad es el factor desencadenante de los efectos positivos de la inscripción, no obstante, la entendemos como un principio que es vehículo de la oponibilidad, pues lo que inicialmente es preferible o prevalente llega a convertirse en oponible. Y es que para asegurar que lo inscripto tiene un efecto erga omnes realmente erga omnes (oponible a todos los terceros los que inscribieron su derecho y los que no lo hicieron) la protección debe revelarse progresivamente desde que el título se ha presentado a registración, puesto desde ese preciso momento tenía todos los requisitos para ser inscripto solo que el registrador tenía que constatarlo en su calificación.

A nuestro juicio, entendemos que la prioridad es la antesala de la oponibilidad y ambas a su vez, el umbral de la legitimación y la fe pública registral. Este juego de principios se sucede y complementa generalmente por el orden expuesto en aras de asegurar, en escala progresiva, la seguridad en la adquisición de un bien o un derecho sobre este.

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Es por ello que el acceso al Registro de determinada situación jurídica para su consecuente publicación resulta la meta ideal de casi todos aquellos que ponen en marcha el procedimiento registral. Y es que aunque la inscripción de un derecho no le hace sustantivamente definitivo5, produce efectos que dotan de mayor seguridad a las transmisiones de bienes inmuebles. Por ende la virtualidad o no de un sistema registral responde a las propias necesidades del tráfico jurídico inmobiliario, que urge de fórmulas que permitan garantizar adecuadamente el desenvolvimiento de sus relaciones, y así, se configura como una institución moderna al servicio de la realidad práctica.

II Prior tempore potior iure. Notas en el derecho registral iberoamericano

ESPAÑA

El sistema registral español ha dejado su huella en Latinoamérica, fundamentalmente en Puerto Rico y Cuba. Este último país conserva en parte los fundamentos de la Ley Maura o de Ultramar de 1893. Dicha norma al igual que la Ley Hipotecaria española en su texto refundido, en lo adelante LHE, contiene entre sus preceptos de manera dispersa pero clara el principio de prioridad registral enarbolado a partir del apotegma romano «Prius in tempore potior in iure».

La eficacia de la prioridad en la LHE se despliega en dos sentidos: primero se manifiesta como mecanismo de exclusión de derechos que por su propia naturaleza son incompatibles con los que ya han sido presentados al Registro. Su efecto es el cierre registral para el derecho contenido en un título que se presenta posteriormente. Segundo: permite establecer un orden jerárquico que recaba en la obtención del rango, el cual solo es posible entre derechos compatibles. Lo segundo, a diferencia de lo primero, puede ser objeto de negocio (posposición, reserva, permuta, pactos de igualdad o alteración legal del rango).

La prioridad registral en la LHE se concentra fundamentalmente en la formulación de 3 artículos el 17, el 24 y el 25.

El artículo 17 regula que «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si solo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».

La doctrina española se divide en dos posturas: una considera que el párrafo primero del artículo recoge la prioridad material y el párrafo segundo

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la prioridad formal, y la otra de más reciente formulación, plantea que la prioridad solo puede ser formal puesto que la material se deriva del principio de oponibilidad.

Amén de lo anterior, podemos resumir que el efecto más vigoroso del artículo 17 de la LHE radica en el cierre del Registro a los títulos incompatibles de igual o anterior fecha que pretendan acceder sobre una misma finca mientras dure el asiento de presentación. Con ello se asegura que los títulos o derechos que pretenden su inscripción se despachen por orden de fecha y hora observando las reglas anteriormente expuestas.

Según DE GRADO SANZ6, el cierre, puede ser de dos tipos:

  1. Definitivo, cuando el primer título ha obtenido el asiento definitivo que pretendía, que normalmente será el asiento de inscripción -art. 17.1 de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde ese momento todos los efectos derivados de la inscripción.

  2. Provisional, cuando el título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado -art. 17.2 de la Ley Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título ante-riormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título, y esta sí que es una regla de prioridad.

    Existen solo tres supuestos de denegación de la práctica del asiento de presentación según el artículo 420 del RHE:

  3. Los documentos privados, salvo los casos permitidos en la Ley.

  4. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros Registros.

  5. Y los que por su naturaleza, contenido o finalidad no pueden provocar operación registral alguna. Así como el segundo caso no plantea problemas de interpretación, los otros dos sí que pueden provocarlos.

    No obstante, la frontera entre la oponibilidad y la prioridad es difusa porque se retrotraen al momento de la presentación todos los efectos que la inscripción deba producir. Ello se desprende de lo estipulado en el artículo 24 que dispone: «Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma». Y conforme al artículo 25 de la Ley Hipotecaria: «Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos»7.

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    ARGENTINA

    Del sistema registral argentino vale la pena distinguir algunas variantes muy interesantes de la prioridad muy propias de su ordenamiento registral.

    Sin dudas su aporte más notorio es «el sistema de prioridad indirecta o reserva de prioridad», el cual está orientado a salvaguardar los negocios jurídicos sujetos a situaciones de pendencia...

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