La condición resolutoria explícita: tratamiento registral y sustantivo

Autor:Fernando Azofra Vegas
Cargo:Uría Menéndez Abogados, SLP
Páginas:717-780
RESUMEN

Mediante la condición resolutoria explícita, el vendedor con precio aplazado obtiene una eficaz herramienta de protección frente al incumplimiento, que le permite resolver la venta, y readquirir el bien, con efectos ex tunc¸ mediante la mera notificación judicial o notarial de su voluntad de resolver. Tratándose de una compraventa de inmueble, desde la inscripción de la condición resolutoria explí... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 717 a 780 717
La condición resolutoria explícita:
tratamiento registral y sustantivo *
Registered condition subsequent:
civil law and mortgage law aspects
por
FERNANDO AZOFRA VEGAS
Uría Menéndez Abogados, SLP
RESUMEN: Mediante la condición resolutoria explícita, el vendedor
con precio aplazado obtiene una eficaz herramienta de protección frente
al incumplimiento, que le permite resolver la venta, y readquirir el bien,
con efectos ex tunc¸ mediante la mera notificación judicial o notarial de su
voluntad de resolver. Tratándose de una compraventa de inmueble, desde
la inscripción de la condición resolutoria explícita en el Registro de la Pro-
piedad, su ejercicio será oponible erga omnes, pese a que no constituye un
derecho real de garantía. Como convención accesoria a una compraventa
* Tras la remisión de este trabajo a la RCDI, se ha publicado en el BOE (nº 261,
de 30 de octubre de 2019, pp. 120202 a 120256) la RDGRN de 29 de agosto de 2019.
A nadie se le escapará que este artículo es tributario del recurso que dio lugar a dicha
resolución (y también del que dio lugar a la RDGDEJ de 25 de julio de 2019, que es
el mismo). La DGRN estima íntegramente el recurso, y revoca la nota de calificación,
justo al contrario que la DGDEJ, que desestima totalmente el recurso y confirma la
nota de calificación. Al margen de cuál de esas dos resoluciones es la conforme con el
derecho (algo sobre lo que albergo pocas dudas), resulta lamentable que los ciudadanos
de un estado de derecho asistan al espectáculo de leer en los diarios oficiales dos pro-
nunciamientos de dos órganos administrativos, de supuesta competencia técnica, meri-
dianamente contradictorios entre sí. Afortunadamente en este caso, los tribunales van a
poder expurgar del ordenamiento la resolución errada.
Fernando Azofra Vegas
718 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 717 a 780
de inmueble, las partes son libres de determinar la ley aplicable a la com-
praventa y a la condición resolutoria explícita, conforme a lo dispuesto en
el artículo10.5 Código civil. Cabe la exclusión voluntaria del derecho civil
catalán, incluso aunque el inmueble radique en Cataluña, sin que lo esta-
blecido en el artículo621-54 del Código civil de Cataluña tenga aplicación
imperativa. Cuando se combina la condición resolutoria explícita con una
cláusula penal por la totalidad o parte del precio pagado por el comprador,
que se establece expresamente por las partes como sanción en cualquier caso
de cumplimiento total, parcial, irregular o tardío del precio aplazado, ha
de permitir al vendedor reinscribir el bien a su favor, sin consignar canti-
dad alguna a favor del comprador o los titulares registrales posteriores (o
consignando apenas el precio recibido no afectado por la cláusula penal),
incluso aunque el comprador y los terceros no se aquieten o no consientan
la resolución, sin necesidad de esperar al refrendo judicial de la resolución.
ABSTRACT: By means of a registered condition subsequent, the seller
accepting a deferred purchase price is entitled to a powerful remedy against
default whereby it may unwind the sale and reacquire the relevant asset, with
retroactive effects (ex tunc)¸ by delivering a judicial or notarial termination
notice to the purchaser. Should the object of the sale be real estate, upon the
registration of the registered condition subsequent at the land registry, the
seller shall be entitled to reacquire the asset from the purchaser or from any
third parties, despite the registered condition subsequent does not qualify as
an in rem security interest. As an ancillary convention to a real estate sale,
the contract parties are free to choose the law applicable to the sale and to
the registered condition subsequent, as per article 10.5 of the Civil code. The
parties may freely exclude the application of the Catalonian civil code, even
if the asset is located in Catalonia, the provisions under article 621-54 of the
Catalonian Civil code not being mandatorily applicable. When the registered
condition subsequent is combined with a penalty in the amount of all or part of
the purchase price from time to time paid by the purchaser, to be triggered as
in case of late, full or partial default by the purchaser, the registered condition
subsequent will enable the seller to reacquire the asset, without redelivering
to the purchaser (or any other registered title-holders) any portion of the
purchase price already settled (or just redelivering the portion of the already
paid purchase price exceeding the agreed-upon penalty), even if the purchaser
(or any other registered title-holders) fail(s) to accept the asset transfer-back,
without first obtaining judicial endorsement of the asset transfer back.
PALABRAS CLAVE: Condición resolutoria explícita. Condición reso-
lutoria tácita. Lex rei sitae. Elección de ley aplicable al contrato.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 717 a 780 719
La condición resolutoria explícita: tratamiento registral y sustantivo
KEY WORDS: Registered condition subsequent. Tacit condition subse-
quent. Lex rei sitae. Choice of law for contractual obligations.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. TRATAMIENTO REGIS-
TRAL Y SUSTANTIVO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍ-
CITA: 1. LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA:
A) La condición resolutoria explícita no es un derecho real de garantía. B)El
principio de exclusión voluntaria del derecho civil catalán respecto a la con-
dición resolutoria explícita. C) El principio de territorialidad de los derechos
civiles autonómicos y territoriales. D) El derecho hipotecario y las normas de
derecho interregional como competencia exclusiva del Estado. E)Incidental:
la competencia de la DGRN (y la inexistencia de competencia de la Dirección
General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña) para
resolver los recursos frente a calificaciones en las que se discuta, como cuestión
previa, la aplicación de reglas de derecho interregional o internacional privado.
2. LA INEXIGIBILIDAD, EN TODO CASO, DE LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES
SATISfECHAS POR EL COMPRADOR PARA EL EJERCICIO DE LA CONDICIÓN RESOLUTO-
RIA EXPLÍCITA: A) La consignación de cantidades pese a la existencia de una
cláusula penal, en relación con la moderación judicial equitativa de la pena.
B) Excepciones a la consignación de lo percibido como requisito necesario
de ejercicio de la condición resolutoria explícita a efectos registrales. C) Los
límites de los derechos de terceros registrales en relación con la consignación
de cantidades. 3. LA REINSCRIPCIÓN REGISTRAL A fAVOR DEL VENDEDOR: A)La
reinscripción, incluso cuando no conste el consentimiento del comprador o de los
terceros registrales, y hasta con su oposición, sin refrendo judicial. B)Institu-
ciones jurídicas y contratos para los que el ordenamiento permite la resolución
y cancelación automáticas. C) La válida aplicación del automatismo del artícu-
lo 59 del Reglamento Hipotecario.—III. CONCLUSIONES.—IV.ÍNDICE
DE RESOLUCIONES.—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Se plantea en este artículoun debate, lamentablemente no del todo aca-
démico, sobre el derecho de dos empresas a concertar una compraventa de
inmuebles, sitos a lo largo y ancho de la geografía española, con parte del
precio recibido en el momento de otorgamiento de la escritura pública, y
otra parte aplazada a largo plazo y sin devengo de intereses, cuyo pago se
garantiza mediante condición resolutoria explícita (la «CRE») al amparo de
lo previsto en los artículos1504 del Código civil («CC»), 11 de la Ley Hipo-
tecaria («LH») y 59 del Reglamento Hipotecario («RH»). Nuestros resueltos

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