La valoracion de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles como consecuencia...
| Autor | Fernando Garcia-Moreno Rodriguez |
| Cargo | Profesor Titular Interino de Derecho Administrativo en la UBU. Doctor en Derecho |
La valoracion de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles como consecuencia de su expropiacion urbanistica: problematica y regimen juridico
En el presente trabajo, tal y como se desprende de su propio título, vamos a abordar el estudio de la valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles como consecuencia de su expropiación urbanística, debiendo hacer notar que dicho tema constituye una de las partes y materias más desconocidas y problemáticas dentro del siempre difícil y complejo mundo que integra las valoraciones urbanísticas y por ende menos estudiadas y analizadas. Es como consecuencia de dicha falta de profundización y desconocimiento de tales materias -valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles- por lo que el propósito y el objetivo primordial que el presente trabajo de investigación va a pretender llevar a cabo no va a ser otro que elintentar -en la medida de nuestras posibilidades- solucionar, aclarar y recisar cuantos aspectos sobre el particular -y aun al día de hoy- existen o están sin solventar del todo, sobre insisto, tan muchas veces ignorada materia.
No obstante y pese a ser nuestro propósito y finalidad, tal y como hemos referido en el párrafo anterior, el profundizar en el estudio de la valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles como consecuencia de su expropiación urbanística, no es menos cierto que con anterioridad y como paso previo al mismo, será necesario, en aras a una correcta metodología y sistemática del presente trabajo, tanto concretar, especificar y en definitiva puntualizar lo mas certera y exactamente posible desde el punto de vista jurídico a qué nos referimos cuando hablamos bien de concesiones administrativas bien de derechos reales sobre inmuebles, como delimitar el contenido y concreto ámbito que comprende tanto uno como otro concepto -concesión administrativa y derechos reales sobre inmuebles-, dado que si no fijamos acertada y fielmente dicho concepto jurídico, maly en cualquier caso de forma desatinada, podremos hacer alusión a la valoración urbanística de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles cuando realmente no sabemos qué es o que abarca concretamente lo que va a ser objeto de valoración y se pretende valorar, es decir, bien las concesiones administrativas bien los derechos reales sobre inmuebles, produciendo ello indefectiblemente, o bien que dicho estudio no pueda llevarse a efecto, o bien que de hacerse no sea todo lo riguroso y preciso que debiera, pudiendo, consecuentemente, dar lugar el mismo a conclusiones que si bien pudieran ser válidas en general, no serían del todo ciertas por inexactas y ello por no tener el concepto sobre el que realmente pivota nuestro estudio -concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles-, totalmente acotado, delimitado y definido.
Una vez referida con anterioridad tanto la importancia capital como la enorme transcendencia que para el presente estudio tiene el definir y delimitar correctamente el término "concesión administrativa" y "derechos reales sobre inmuebles", vamos a pasar a continuación a intentar definir, de la manera más certera y concisa posible, lo que debemos entender por concesión administrativa dentro del concreto y específico contexto en el que nos encontramos (y en el que vamos a estudiarla y analizarla), y que no es otro que el ámbito urbanístico, debiendo señalar al respecto que por concesión administrativa y siempre que nos refiramos a la misma dentro de las valoraciones urbanísticas debemos entender por tal: "La cesión que a favor de un particular o de varios particulares lleva a cabo la Administración Pública sobre una determinada esfera de su actuación en el ámbito de los bienes o servicios y sobre la que ostenta la titularidad exclusiva, sin que ello suponga la abdicación de tal titularidad, configurándose a favor del concesionario una titularidad gestora sobre dicha concesión si bien va a seguir manteniendo la Administración sobre ella las facultades precisaspara asegurar el cumplimiento del fin contemplado por el ordenamiento jurídico al entregar a la Administración la esfera de actuación de que se trate" . De la definición o concepto que hemos venido a dar, bien se puede apreciar que cuando nos referimos a las concesiones administrativas no aludimos a una única y exclusiva clase o tipo de concesión administrativa, sino antes bien y por el contrario a dos: La concesión administrativa de bienes y la concesión administrativa de servicios . Ello choca abiertamente con la indefinición que en relación con las concesiones administrativas lleva a cabo el legislador de la vigente Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y ello por cuanto que el mismo en su artículo 32 si bien habla expresamente de las mismas, en ningún momento aclara o especifica a que clase o tipo de concesión administrativa se refiere o bien si por el contrario se refiere a ambas. Sobre el particular hemos de señalar que la valoración de las concesiones administrativas a que se refiere el mencionado artículo 32 alude -a nuestro particular modo de ver- a todas las concesiones administrativas y por ello tanto a las concesiones administrativas sobre bienes como a las concesiones administrativas sobre servicios.
En relación igualmente con las concesiones administrativas se debe resaltar y destacar el hecho aparentemente formal -intranscendente en principio, pero de notable importancia si profundizamos en su por qué, ya que nos mostrará y evidenciará más todavía si cabe, el ser de las concesiones administrativas- de que se regulen en el artículo 32 de la vigente Ley del Suelo 6/1998, conjuntamente las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, siendo ello debido no a la fortuna o a un mera casualidad, ni tan siquiera a un capricho o arbitrariedad del legislador sino al hecho de que en realidad las concesiones administrativas sobre bienes, pueden ser consideradas y de hecho son en realidad consideradas como un derecho real, y concretamente, como un derecho real de carácter temporal , derivando la posición jurídica del concesionario de bienes demaniales de la vieja distinción entre dominio directo y dominio útil y teniendo el mismo las características esenciales de los derechos reales: La facultad de su goce y su mantenimiento y oponibilidad erga omnes . De ahí la explicación y el por qué de que el legislador haya agrupado en el mismo artículo la regulación conjunta de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, en definitiva, por que ambos de una u otra forma y con unas u otras características se pueden circunscribir dentro de los derechos reales.
Una vez que hemos señalado en que consisten las concesiones administrativas y nos hemos aproximado a su concepto a la luz del Derecho Administrativo en general y del Derecho Urbanístico en particular, vamos a pasar de igual modo a intentar aproximarnos al concepto de lo que son y de en que consisten los "derechos reales sobre inmuebles" a la luz de la legislación urbanística. Sobre el particular debemos señalar que por derechos reales sobre inmuebles debemos entender dentro del Derecho urbanístico lo mismo que sobre ellos establece la doctrina civilista que en definitiva es la encargada y competente para su conceptuación y delimitación, siendo por ello por lo que nos referiremos en aras a delimitar tal concepto, básica y fundamentalmente a ella. Antes de intentar dar una definición y llevar a cabo la delimitación de los derechos reales debemos dejar constancia de que tanto la cuestión relativa a la determinación y definición del concepto de derecho real , como los tipos o clases de derechos reales no son ni constituyen en modo alguno una cuestión pacífica sino antes bien tremendamente controvertida y debatida, sobre la cual existen y se pronuncian variadas tendencias doctrinales . Sin perjuicio de las dificultades -anteriormente señaladas- que conlleva la cuestión tendente a concretar que debemos entender por derechos reales y las clases o tipos que integran los mismos de cara a su determinación y posible aplicación dentro del ámbito urbanístico, podemos señalar que por derechos reales sobre inmuebles debemos entender "aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominación sobre una cosa -en nuestro caso sobre un inmueble- frente a cualquiera". Es en virtud de la definición anteriormente referida por lo que podemos señalar -en base de principio y con las salvedades debidas que a lo largo del presente trabajo manifestaremos y muy...
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