Compraventa con pacto de reserva de hipoteca
| Autor | T. C. G. |
| Páginas | 456-466 |
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Es válida e inscribible la hipoteca constituida por vía de reserva o "deductio" en la compraventa con precio aplazado garantizado por aquélla, aun no estando recogida concretamente en el código civil, en base al artículo 1.255 del mismo, y no vulnera el artículo 1.857, 2.°, en cuanto que, por la venta, deja de pertenecer al acreedor la cosa hipotecada.
RESOLUCIÓN DE 18 DE SEPTIEMBRE DE 1969 ("B. O." DE 24 DE OCTUBRE).
Antecedentes de hecho.-Por escritura de 23 de febrero de 1963 se1 constituyó en Alcira, la Sociedad mercantil "Mayvi, S. A.", dedicada a la construcción de Viviendas de Renta Limitada y a aquellas operaciones con ella relacionadas como... venta de las mismas. Según la escritura fundacional la administración corresponde a los administradores, que, en número no superior a tres, serán nombrados en Junta General, obligando cada uno a la Sociedad, si fuesen varios, con entera independencia de los demás. El artículo 15 de los Estatutos faculta a los administradores para disponer..., enajenar..., contratar..., hipotecar, etc. y, para todo lo dicho, que deberá ser ampliamente interpretado, otorgar cuantos documentos públicos y privados fuera menester. En el acto fundacional por unanimidad de los asistentes fueron nombrados administradores el socio Juan Morell Nadal y otros dos que aceptaron y tomaron posesión del cargo.
Por escritura de 1 de febrero de 1968, ante el Notario de Alcira, don Jerónimo Cerda Bañuls, don Juan Morell Nadal, como Administrador-de la Sociedad, vendió a don José Alberolla Vidiella, el apartamento número 75 de un edificio en la Plaza del Reino de Alcira, inscrito y gravado con una hipoteca a favor del Banco de Crédito a la Construcción. El precio se fijó en 477.822 pesetas que se distribuyó así: a) La cantidad de 193.003 pesetas del préstamo del Banco, que el comprador retiene, quedando subrogado íntegramente en la posición del deudor, desti-Page 457nando dicha cantidad retenida a su pago y asumiendo incluso la responsabilidad personal, cumpliéndose los requisitos exigidos por la Entidad acreedora para que se entienda consentida por ella la asunción de deuda, b) La cantidad de 254.819 pesetas que el comprador se obliga a pagar a la Sociedad vendedora dentro de un plazo que terminará el 30 tíe marzo de 1970 en garantía de cuyo pago, de costas, intereses de aemora y gastos, en su caso, el señor Morell para su Sociedad reserva la hipoteca al principio apuntada que queda constituida por vía de deducción sobre el apartamento objeto de esta venta. A continuación figuran las cláusulas de la hipoteca constituida.
Presentada en el Registro de la Propiedad de Alcira primera copia de la escritura de venta fue calificada con la siguiente nota:
"Denegada la inscripción a que se refiere la adjunta escritura pública por observarse los defectos siguientes: 1.° Que el Administrador de la Sociedad mercantil "Mayvi, S. A.", al llevar a efecto, en nombre y representación de ella, la venta del apartamento número 65 reserva para dicha Sociedad el derecho de hipoteca sobre tal apartamento, sin estar autorizado especialy expresamente. 2.° Que en el apartado t>) de la cláusula 1.a la cantidad de 254.819 pesetas que el comprador se obliga a pagar a la Sociedad vendedora dentro de un plazo, que terminará el 30 de marzo de 1970, en garantía de cuyo pago, y de 63.000 pesetas más para costas, intereses de demora y gastos, el señor Administrador, para su Sociedad, reserva la hipoteca al principio apuntada, que queda constituida por vía de deducción sobre el apartamento objeto de la venta. Constituyéndose por vía de deducción una hipoteca, forma ésta no admitida en nuestro Derecho positivo y ser contraria a los principios y preceptos de la legislación hipotecaria. Siendo los defectos indicados insubsanables, no procede tomar anotación preventiva".
El Notario autorizante interpuso recurso gubernativo y alegó:
Que la nota no aparece redactada conforme al artículo 106 del Reglamento Hipotecario, no alega ningún artículo legal o principio infringido y olvida que, como recordó la Resolución de 24 de diciembre de 1944, las notas calificadoras deben ser redactadas en forma clara y precisa, sin ambigüedades, oscuridades o generalidades; que en cuanto al primer defecto, relativo a la exigencia de autorización especial y expresa al Administrador para reservar a la Sociedad un derecho de hipoteca sobre el apartamento que vende, no la precisa porque el giro o tráfico de la empresa es justamente realizar todo tipo de negocios jurídicos relacionados con la construcción y venta de inmuebles y porque la reserva es acto de conservación, típica función de administración y además la tiene concedida porque el Administrador está facultado expresamente para disponer y contratar respecto de inmuebles y derechos reales, pudiendo en tal sentido, otorgar compraventas con precio aplazado, constituir y aceptar hipotecas, etc., ya que los Estatutos son Ley especial de la representación, según el artículo 76 de la Ley de Sociedades Anónimas. Que en cuanto al segundo defecto, no cita el Registrador ningún precepto que prohiba la reserva de hipoteca por vía de deducción; que el derecho romano conoció la constitución de derechos reales por vía de reserva o "deductio" al enajenar la cosa (Gayo, II, 33); que nuestro Código contiene abuntantísimas aplicaciones de esta doctrina, como en los artículos 1.507, 639. 492, 528, 541, 594, 1.605, 1.607 y 1.655; que la ley sobre ventas a plazo (de 17 de julio de 1965) regula la reserva de dominio en su artículo 12, pacto que ya había sido declarado válido por el Tribunal Supremo (sentencias de 20 marzo 1930 y 15 marzo 1935) y admitido por la doctrina; que el derecho real de hipoteca es accesorio de un crédito por lo que éste ha de serle preexistente o, como en este caso, na-Page 458cer con ella, ya que deuda, hipoteca y enajenación con precio aplazado surgen al mismo tiempo y la compra con deducción de hipoteca implica el consentimiento a la reserva de la hipoteca, estableciéndose un nexo entre dos negocios típicos, de por sí independientes, para formar uno solo, como dice la Resolución de 13 de mayo de 1968 que contempla un supuesto similar; que tal hipoteca encaja en los términos amplios del articulo 138 de la Ley Hipotecaria y que la fórmula empleada no ha sido elegida caprichosamente o por afán de novedad, sino que estima es la más adecuada al fin que se persigue y más conforma con la voluntad de las partes, puesto que al hacer el contrato la finca no ha estado nunca en poder del comprador en concepto de libre.
El Registrador informó: Que ha tenido muy en cuenta el artículo 18 de la Ley y el 98 del Reglamento, expresando claramente en la nota, los defectos que impiden la inscripción; que el Notarlo no dice los preceptos legales en que se funda para constituir por deducción la hipoteca que se reserva la Sociedad; que entre los actos jurídicos para los que el articulo 15 de los Estatutos, faculta a los administradores no figura el de reservar el derecho de hipoteca de los apartamentos que venda; que esta reserva ha de considerarse acto de riguroso dominio como indica la Resolución de 15 de diciembre de 1953, que necesita mandato expreso (artículo 1.713) y no acto de giro o tráfico de la empresa; que los bie~ nes inmuebles que se hipotecan no pueden ser propios (sic) por lo que resulta extraña la constitución de una hipoteca reservada por el vendedor sobre bienes que vende, por vía de deducción: que las reservas de derecho que el recurrente enumera no son establecidas por vía de deducción, sino por preceptos legales que los establecen; que el pacto de reserva de hipoteca no es de aplicación en este recurso, pues como su nombre indica es necesario que sea aceptado por ambas partes y en la escritura calificada la hipoteca que se establece por deducción se la reserva el propietario sin contar con el consentimiento del adquirente (?) y que la escritura no tiene en cuenta los principios hipotecarios de legalidad y fe pública, de obligatoria observancia como expresa la Resolución de 2 de noviembre de 1948.
El Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador y en apelación interpuesta por éste la Dirección General 1 confirmó el auto apelado en base a la siguiente doctrina:
Doctrina de la Dirección.-La cuestión primordial planteada en el recurso consiste en resolver si puede constituirse una hipoteca por vía de reserva o "deductio" en el supuesto de compraventa con precio aplazado y, en caso afirmativo, si el Administrador de la Sociedad que intervino en su nombre se encuentra facultado para poder realizar dicho acto.
El pacto por virtud del cual el vendedor se reserva una hiDoteca sobre el inmueble enajenado en garantía del precio aplazado, que tiene ya sus precedentes en el Derecho romano, no se encuentra recogido en nuestro Código civil de una manera concreta, a diferencia de lo que ocurre con otros supuestos, tales como la reserva en el usufructo -artículo 528-, en las servidumbres -541 y 592-, en las donaciones -639-, en los censos -1.605 y 1.607- y, últimamente, en el artículo 12 de la Ley de 17 de julio de 1965, con la reserva de /dominio en los casos de ventas a plazos de bienes muebles.
Esta falta de reconocimiento obliga a examinar si el mencionado pacto puede caber al amparo del principio de autonomía de la voluntad,Page 459 sancionado en el artículo 1.255 del Código civil, y siempre que no saa contrario a...
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