Complejos Turísticos en Canarias y el Registro de la Propiedad
| Autor | Diego Hermoso Mesa |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1716-1768 |
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La organización de la estructura de la propiedad en las zonas que son destinos turísticos en declive de Canarias está siendo objeto de estudio y reflexión desde diversos ámbitos económicos y empresariales, con fines diversos:
Unos, pretendiendo que se reorganice la titularidad dominical, con el fin de unificar la misma. Ello con el ánimo de favorecer una pretendida mejora en la capacidad inversora en reformas y reestructuración, ya que se considera que el «minifundismo» y dispersión de la titularidad dominical de las diferentes unidades alojativas que conforman el complejo turístico, perjudica la necesaria unidad de actuación de todos los propietarios, imprescindible para que la inversión en reformas se lleve a cabo unánimemente en el complejo.
Se estima, por otro lado, que el sistema de funcionamiento tradicional en la gestión de los complejos mediante una comunidad de propietarios en el régimen común de la Ley de Propiedad Horizontal, no es suficiente para ello dada la necesidad de unanimidades y la posibilidad de bloqueo de unos pocos propietarios, de modo que fácilmente se frena la imperiosa necesidad de obras de reforma.
A ello se le suma que -por razón de la edad de los propietarios- no haya un firme ánimo de invertir en reformar una propiedad de la que ya no obtienen una renta tan alta como la lograda en otros ciclos de mayor flujo turístico, lo que a su vez, desincentiva a los tour-operadores a contratar dichos complejos.
Otros, en sentido contrario, pretendiendo la división de la propiedad y segregación en fincas registrales independientes de las unidades que conforman cada complejo en explotación turística con el fin de reconvertir cada una de las unidades alojativas de los denominados complejos turísticos obsoletos, en propiedades de uso residencial.
Se pretende la reconversión de los complejos adquiriéndolos en bloque, como una unidad, reformarlos y reconvertir cada elemento susceptible de aprovechamiento independiente, en un inmueble transmisible. Comprar en bloque y vender separadamente cada unidad, cuya suma lo es a mucho mayor precio que el conjunto, es la finalidad.
El encarecimiento de la vivienda, unido a que las unidades alojativas son inmuebles de pocos metros cuadrados de superficie útil, han hecho esta técnica económicamente interesante para los propietarios que pueden venderlos con altas plusvalías, mientras que los compradores ven en dichas unidades Page 1717 alojativas una posibilidad de acceder a una residencia que, si bien es de minúsculas dimensiones, por ello mismo el montante económico de la transacción es asumible, máxime por las altas tasaciones hipotecarias que hasta hace bien poco tenían dichos inmuebles.
Además, se encuentran en complejos con muchos más servicios que una propiedad residencial (piscinas, jardines, zonas deportivas comunes, recepción, tiendas y/o supermercados en el propio complejo, etc.).
Es decir, las ventajas de dichas unidades alojativas turísticas para uso residencial son muy valoradas: a) por unos compradores ávidos de invertir en residencial, y b) Por quienes pretenden destinarlo al arrendamiento turístico, como acontecía hace unos años.
Tanto unos como otros defienden intereses legítimos que bajo el principio de libertad de empresa, pueden llegar a ser caminos que conduzcan a la salida de la crisis en el sector: renovación de la planta alojativa con inversiones en su modernización y reconversión de los complejos obsoletos que no puedan alcanzar los estándares de calidad exigibles.
Los poderes públicos y Administraciones competentes a que se refiere el artículo 4 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias (BOC 48, de 19-4-95), son quienes promoverán y estimularán las diferentes soluciones jurídico-económicas.
Los planes de inversión en las zonas turísticas en declive, los beneficios fiscales para quienes utilicen la reserva para inversiones en la reforma y modernización de dichas zonas, las modificaciones en los Planes de urbanismo con tratamiento específico de la cuestión, etc., son la prueba del interés por parte de todas y cada una de las Administraciones con competencia en la materia.
Por supuesto, son otros estudios y profesionales los encargados de analizar y reflexionar sobre las causas socioeconómicas, culturales, tecnológicas, de relevo generacional, etc., que han provocado dicha necesidad de reestructuración y modernización. A ellos nos remitimos.
Las posibilidades de cumplir los principios de la Ley del Turismo de Canarias, Ley 13/1996, de 30 de diciembre; Ley 7/1995, de 6 de abril y su modificación por la Ley 5/1999, de 15 de marzo, de Ordenación del Turismo de Canarias -y los efectos de la situación empresarial en los titulares registrales de complejos hoteleros o extrahoteleros en estas circunstancias- utilizando la Institución Registral como instrumento favorecedor de la reestructuración, reconversión o modernización, son el objeto de las siguientes líneas. Page 1718
Es claro que el uso de los inmuebles puede ser objeto de constancia registral, bien como cualidad definitoria del inmueble, bien como destino de los mismos. Los artículos 334 del Código Civil y artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria así lo establecen, con su correspondiente desarrollo reglamentario en los artículos 51 y concordantes del Reglamento Hipotecario.
Para el asunto que compete, baste señalar la importancia de diferenciar si el inmueble puede ser destinado a un uso turístico o no. Para todo lo demás, es ineludible la remisión a los numerosos trabajos que recogen en profundidad los aspectos de derecho administrativo de la atribución de la mencionada cualidad, efecto de la necesidad de regulación administrativa de la actividad hotelera y extrahotelera, con fines no contrarios a la libertad de empresa y de propiedad -consagrada en nuestra Constitución y en los Tratados Europeos- sino favorecedores de la propia actividad y de la calidad y servicio público.
Conforme al artículo 13 de la Ley del Turismo:
Deberes y derechos de las empresas turísticas:
-
El ejercicio de la actividad turística empresarial es libre, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes generales.
-
No obstante, para el establecimiento y desarrollo de tal actividad en el ámbito del Archipiélago Canario, las empresas estarán sometidas al cumplimiento de los siguientes deberes específicos:
a) Inscribirse en el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos de la Comunidad Autónoma de Canarias.
b) Obtener de la administración competente para autorizar el ejercicio de cualquier actividad turística que se pretenda desarrollar en el Archipiélago Canario las autorizaciones de carácter previo.
Cuando en los procedimientos iniciados en virtud de solicitudes formuladas por los interesados no hubiera recaído resolución en el plazo de dos meses, aquéllas se entenderán estimadas.
c) Cumplir en los establecimientos alojativos, el principio de unidad de explotación en los términos previstos en esta Ley.
d) Cumplir los demás deberes que esta Ley impone.
Para poder destinar y poner en producción un inmueble con uso turístico, habrá de: 1) haber sido edificado conforme a un proyecto que se ajuste a la licencia municipal en la que constará ese carácter. 2) La misma habrá sido concedida para una unidad de actuación que permita el mismo uso turístico, conforme a un Plan General de Ordenación Urbana. 3) La licencia en su caso habrá debido ser informada favorablemente para dicho destino por el Cabildo Insular si así lo dispuso el correspondiente Plan Insular de Ordenación del Territorio que a su vez definirá el uso turístico. 4) Dicho Plan de Ordenación Page 1719 Urbana, además, deberá haberse ajustado a las Directrices del citado PIOT en orden a la definición del número de unidades alojativas y de camas, que a su vez se habrá redactado consecuentemente con la Ley de Turismo de Canarias y a la Ley de Moratoria Turística, en su caso. 5) La Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente (COTMAC)...
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