Estudio comparativo de dos legislaciones hipotecarias.
| Autor | José María Chico y Ortiz, Rafael Arnáiz Eguren |
| Páginas | 151-175 |
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La legislación vigente hasta la reforma sufrida en ella por la Ley número 198 se encontraba en el Título IX, Libro II del Código Civil, en la Ley Hipotecaria de 1893 (14 de julio de 1893) y en el Reglamento Hipotecario del mismo año (18 de julio de 1893), así como en la Ley número 3, aprobada el 2 de septiembre de 1955, según enmendada, excepto la sección referente a sueldos de Registradores; la Ley de 1 de marzo de 1902, conocida como Ley de Recursos Gubernativos, enmendada; y Ley número 62, aprobada el 21 de julio de 1923, según enmendada. Esta legislación, en sus líneas generales, era muy semejante a la que rigió hasta que la isla de Puerto Rico dejó de ser provincia hispana en el año 1898 y que estaba constituida por las Leyes de 16 de noviembre de 1878 y Reglamento de 15 de febrero de 1879. La razón de que en el presente mes y año celebremos el centenario de esta legislación está en que el 1 de mayo de 1880 la Ley Hipotecaria española empezó a regir en Puerto Rico por primera vez al hacerse extensiva a la Isla por Real Decreto de 6 de diciembre de 1878.
Para señalar lo que podríamos llamar líneas directrices de la reforma hemos tenido que apoyarnos en comentarios aislados de la doctrina, ya Page 152 que el ejemplar de ley que obra en nuestro poder carece de una «Exposición de Motivos» que justifique y analice los puntos reformados. Nuestro compañero Vázquez Bote, en un artículo que publicó en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario en el año 1968, se refería a la existencia de un «Proyecto de Código Hipotecario para Puerto Rico», procedente de la Secretaría de Justicia de Puerto Rico y al cual le precedía un Mensaje del Gobernador a la Honorable Asamblea Legislativa. Posteriormente el mismo autor, en su obra Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño, publicada en 1973, sigue comentando dicho proyecto. Con motivo de celebrarse en 1977 el III Congreso de Derecho Registral, algunas de las ponencias que presentó Puerto Rico, como, por ejemplo, la de José R. Vélez Torres («La crisis del principio de legalidad en el sistema de Derecho registral puertorriqueño»), no dan noticia de movimientos reformadores. Ello hace suponer que la nueva ley se basa en los trabajos que culminaron con la redacción del Proyecto de Ley de que hemos hablado.
En sentido general, podrían apuntarse como tendencias generales de la nueva legislación:
- 1.° Un acercamiento terminológico a la legislación hipotecaria española en su versión de los años 1944-46, con aceptaciones de matices diferenciales en materia de la figura de la «reserva de prioridad», solución recomendada en las conclusiones de los Congresos Regístrales I y II celebrados en Argentina y Madrid.
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2° Carácter general de simple mejora externa o formal que impone «una reforma que, conservando todos los principios que aseguran el tráfico inmobiliario del país, permita que éste se desenvuelva con todo el dinamismo que caracteriza a nuestra economía...», según frases del Honorable Gobernador.
- 3.° Rechazar el sistema del «seguro de títulos» que es el medio utilizado en EE. UU. para suplir la falta de un organismo que ofrezca publicidad sobre la cual pueda basarse el principio de seguridad del tráfico.
- 4.° Aceptar las sugerencias del Tribunal Supremo sobre la necesidad de reformar la Ley Hipotecaria, a fin de ponerla a la altura de la moderna ley española, especialmente en lo concerniente al tratamiento que ha de darse a los títulos que adolezcan de faltas subsanables e insubsanables.
- 5.° Tratar de solucionar el aspecto formal de los Registros, intentando superar el estado actual deplorable de los libros Page 153 de inscripciones. La existencia de libros completamente destruidos y con encuadernación inservible hace totalmente dificultosa la consulta y la expedición de certificaciones que acrediten la situación jurídica de la finca. Igualmente, la dirección de la reforma se dirige a la eliminación de un conjunto de documentos que se encuentran en cada oficina.
Quizá sean más profundas las razones de la reforma, pero de un examen del texto parece que no existen más. Quizá la publicación del reglamento en aplicación de la ley dé más margen al desarrollo de ciertas materias que en el texto legal solamente se apuntan. Sobre estas bases se hace necesario precisar -en forma un tanto genérica- cómo la reforma llevada a cabo no ha tenido en cuenta los grandes avances doctrinales que en esta materia han venido a complementar la legislación vigente española que parece haber sido tomada como modélica para lograr una meta.
No hace mucho en La Plata y coincidiendo con el 85 aniversario de la creación de la Revista Notarial y el otorgamiento de una medalla de oro, pronuncié una conferencia sobre el tema de los «Tres momentos de la legislación hipotecaria española» y, en la primera parte de ella, aludía al momento histérico-dogmático de la norma hipotecaria y a las realidades logradas y lo que en el futuro debe alcanzarse por dicha legislación. No hacía, con ello, más que reflejar el estado de transición en que nuestra legislación se encontraba predispuesta a una posible reforma para su necesaria adaptación a los nuevos tiempos y las nuevas concepciones. No hay que olvidar, de una parte, que la construcción dogmática de los principios hipotecarios fue una gran cima conseguida por unos estudios aplicados a una idea, pero que aquella fabulosa aportación de don Jerónimo González hoy se ha visto desbordada en el campo doctrinal y, al amparo de nuevos estudios, ha llegado la versión de la llamada jurisprudencia de problemas, la vuelta a un sistema latino de inoponibilidad basada en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria (tesis mantenida por Tirso Carretero) y la pionera forma de entender la teoría de los principios hipotecarios a través del de «seguridad de tráfico jurídico» (tesis sostenida por Gil Marqués). Ya veremos posteriormente cómo todas estas tendencias no han sido tenidas en cuenta y que a la hora de la formulación de principios se sigue el sistema ya desbordado de considerar a la fe pública registral como una excepción al principio de que la inscripción no convalida los actos o contratos nulos. En este sentido la modificación debe ser considerada con criterio retroactivo, no en su aplicación, sino en lo que signifca de retroceso a unas ideas que, superadas o no, se discuten.
Page 154De otra parte, me refería en la conferencia citada, a los grandes retos que la legislación hipotecaria española tiene planteados y solucionados en forma un tanto provisional en espera de una legislación que aborde con realidad la forma definitiva de resolverlos. Me estoy refiriendo a la problemática de las relaciones Catastro-Registro, el gran tema del urbanismo, la situación de prehorizontalidad, la mecanización del sistema de inscripciones, las posibles soluciones o excepciones al principio de tracto sucesivo, la debida regulación de las segregaciones, la precisión de la prioridad formal y la material, etc.
Ante esta situación, en la cual se descubren huecos que es preciso llenar con normas adecuadas, el intérprete se pregunta: ¿Cómo es posible que en una legislación de 1980 se retrotraiga la inspiración a una legislación que ha cumplido ya cuarenta años de servicios? Esta, quizá, sea la más alarmante consideración crítica que puede hacerse a la Ley número 198, sin perjuicio de plasmar el reconocimiento de gratitud que supone el cordón umbilical que une a la nueva ley con la ya vieja ley española.
La idea de que la reforma debería permitir que el sistema se «desenvuelva con todo el dinamismo que caracteriza a nuestra Economía...», fue duramente criticada por Vázquez Bote, ya que, según él, nuestro sistema de Registro hipotecario está dirigido a una economía esencialmente agrícola, de escaso tráfico, de poco movimiento y, asimismo, una economía que quiere fomentar el crédito territorial, sin excesos. Querer mantener este sistema en Puerto Rico -sigue diciendo dicho autor- significa, o renunciar al sistema económico existente o ceder -desvirtuando su esencia- a las más mínimas exigencias jurídicas en beneficio de las económicas. Ninguna solución es, así planteada, deseable. El citado autor criticaba igualmente esa dirección, entendiendo que el legislador pretendía el logro de éxitos económicos, sin preocuparse de la esencia y virtud de las instituciones jurídicas y, de ahí, que ofreciese como soluciones la del sistema alemán, que se hubiese adaptado mejor a la situación económica de la Isla o, en su defecto, acogerse a la garantía del tráfico al sistema del alea, al seguro. Es curioso cómo este mismo autor, posteriormente, ataca todo el sistema de seguro de títulos.
Contra la opinión de este autor que trata de separar Economía y Derecho o, por lo menos, de mantener en sus parcelas ambas ciencias, quiero recordarle lo que decía Díez Picazo, al tratar de descubrir la filiación de los principios jurídicos que inspiraron la Ley Hipotecaria española de 1861, señalando que: «La razón del predominio que adquieren, desde la segunda mitad del siglo XVIII y a lo largo de todo el siglo XIX, los llamados principios germánicos hay que ir a buscarla un poco en el juego de esos intereses económicos llamados a mover la Page 155 puesta en práctica de los principios jurídicos de publicidad y especialidad, destacándose de ellos el interés en la protección del crédito territorial y el interés existente en el mercado inmobiliario, considerado en sí mismo, esto es, en las transacciones que tienen por objeto bienes inmuebles...». Y si bien es cierto...
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