El Registrador de la Propiedad ante las cláusulas de interés variable de las hipotecas.
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 9-60 |
"La función calificadora tiene su órgano propio, que es el Registrador de la Propiedad." "El Registrador califica los títulos presentados a Registro con entera libertad e independencia, sin perjuicio de los recursos que puedan interponerse conforme a la ley contra su calificación" (Roca Sastre).
Las cláusulas de interés variable en las hipotecas, tal como están redactadas actualmente, no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Por ello, procede denegar dichas cláusulas mientras no se establezca otra redacción, de acuerdo con los puntos que iremos viendo.
Esto lo impone el principio de calificación registral en sus dos vertientes: en la de calificación-control, así llamada porque vela por el control de legalidad de las operaciones de tráfico jurídico inmobiliario; y en la de calificación-creación, es decir, en su aspecto de dar entrada a nuevas situaciones ideando y proponiendo la fórmula o cauce jurídico adecuado para las mismas.
Manifestación de la calificación-control en este campo de la cláusula de interés variable es la denegación, impidiendo el acceso al Registro de una cláusula con tres fallos fundamentales: 1.º falta de tipo de referencia o criterio objetivo de la variación del interés. La objetividad es básica en Derecho; 2.º no configuración de la cláusula a modo de hipoteca de máximo y de seguridad con el consiguiente señalamiento de un máximo Page 9 de responsabilidad real hipotecaria, con efectos tanto entre partes como respecto a terceros; 3.º falta de precisión y claridad a la hora de configurar el contenido de la cláusula de interés variable, lo que es insostenible tratándose de un contrato que funciona en la práctica como contrato de adhesión.
Manifestación de la calificación-creación es admitir el acceso al Registro de esta nueva figura que impone la realidad económica y que es la cláusula de interés variable, pero ideando, creando, fórmulas y cauces jurídicos que den viabilidad legal a la misma, ante la ausencia de una normativa sobre ella.
Por tanto, admisión de la cláusula de interés variable, sí; pero denegación de inscripción de la misma tal como aparece actualmente redactada, por no adaptarse a los más elementales principios jurídicos.
No debe ser obstáculo a esa denegación el hecho de que hasta la fecha se hayan podido inscribir muchas de ellas. La calificación registral se produce en cada momento con autonomía, sin que la vinculen calificaciones anteriores del propio Registrador, según ha declarado la Dirección General de los Registros. Por otra parte, la explicación de ese posible acceso al Registro hasta la fecha es porque se parte de la doctrina del último Considerando de la Resolución de la Dirección General de los Registros de 12 de septiembre de 1972, que admite la cláusula de interés variable, pero en unos términos que nada tienen ya que ver con el deterioro progresivo en la redacción de los formularios de hipotecas de las entidades de crédito, que si bien en principio se ajustaban a la doctrina de la Resolución, poco a poco han ido separándose de ella, hasta llegar a soluciones insostenibles como las del presente, en que se dan los fallos que acabamos de apuntar y que se irán comentando en lo sucesivo.
Por otra parte, para dar una salida a las numerosas escrituras de hipoteca que ya están formalizadas y que puedan ir formalizándose en el ¡futuro manteniendo esa errónea redacción, hasta que se reciban los criterios o directrices de lo que he llamado antes la "calificación-creación", los párrafos cuarto y quinto del artículo 434 del Reglamento Hipotecario reformado el 12 de noviembre de 1982 brindan la posible solución: practicar la inscripción de la hipoteca sin la cláusula de interés variable, con la conformidad del presentante (párrafo 4º del art. 434)y con referencia exclusiva al tipo de interés inicial, haciéndolo constar en la nota al pie del título, por diferir de lo solicitado o pretendido en el documento (párrafo 5.º del art. 434).
En cuanto a las inscripciones ya practicadas de clausulas de interés variable, están en principio bajo la salvaguardia de los Tribunales conforme al principio de legitimación, por lo que mientras no sean decia- Page 10 radas nulas, surtirán su efecto, sin desconocer que a la hora de plantearse su ejecución ante los Tribunales pueden aparecer problemas, sobre todo en el procedimiento judicial sumario, por no haberse configurado debidamente como hipotecas de máximo y no haberse previsto el documento acreditativo del interés exigible, a efectos de la ejecución.
A pesar de que hay bastante conexión entre uno y otro tipo de cláusulas, el fundamento y finalidad de ambas son diferentes, y ello conviene apuntarlo desde el principio, si bien para decir en seguida, que, aunque una y otra cláusula sean diferentes, el fundamento de las limitaciones jurídicas que ha de tener una y otra son similares, sea por aplicación a fortiori o, para quien no admita la analogía, por aplicación directa de preceptos legales, que impide que la cláusula de interés variable entre el mundo jurídico tal como ha venido al mundo económico.
Las cláusulas de estabilización tratan de mantener la equivalencia de las prestaciones de las partes ante los riesgos de la depreciación monetaria. Hay un fundamento jurídico evidente, de justicia conmutativa: mantener la equivalencia de las prestaciones del contrato ante los problemas inflacionistas y de depreciación monetaria. Sin embargo, su admisión se ha producido lenta y trabajosamente, dado el principio nominalista que inspira el Código Civil y dado que, aunque producen una justicia parcial -(en el contrato en cuestión) pueden contrastar con cierta injusticia general para el resto de los acreedores que no tuvieron la previsión de pactar la cláusula (así Vallet, La antítesis inflación-justicia). Lo cierto es que -el Reglamento Hipotecario, en la reforma de 17 de marzo de 1959 las recogió en el número 3.º del artículo 219, si bien, con la lógica cautela y prudencia de aquel tiempo y con importantes limitaciones, como son la imposición de determinados módulos objetivos, el señalamiento de unos topes de responsabilidad hipotecaria, la prohibición de que los intereses se apliquen sobre el capital ya estabilizado, etc. Hay quien criticó la reforma tachándola de tímida (Roca Sastre), pero no se olvide que Antonio Hernández Gil elogia las limitaciones con que se introdujo. Quizá en una futura reforma convenga revisar los topes y las clases de índices o módulos objetivos, pero siempre manteniendo la filosofía de las limitaciones, con objeto de evitar situaciones exorbitantes. Cierto que en la práctica no se lia usado apenas de las cláusulas de estabilización del capital en los préstamos hipotecarios, pero esto no puede llevar a la solución cómoda de Page 11 que es un artículo que no responde a la realidad y que se debe hacer caso omiso de él. El principio de legalidad impone la necesidad de atenerse al Reglamento mientras no sea reformado. Por tanto, si se presentase en el Registro una escritura de hipoteca con cláusula de estabilización del capital habría que aplicar el precepto y calificar esos importantes límites marcados reglamentariamente. Obsérvese, además, que era y sigue siendo una cuestión muy discutida en la doctrina y en la jurisprudencia, y de ahí la necesidad de cautela y prudencia. Pero, en definitiva, podemos decir que las cláusulas de estabilización del capital tienen abierto camino en el Reglamento Hipotecario y que su justificación jurídica es clara, partiendo de la necesidad de mantener la equivalencia o conmutatividad de las prestaciones, ante el fenómeno de la inflación o deflación.
Pero si las cláusulas de estabilización del capital tienen una fundamentación jurídica y una regulación legal, ¿qué decir de las cláusulas de interés variable? Buscaremos el posible fundamento.
Ante todo, hay que decir que dichas cláusulas aparecen relacionadas modernamente con los llamados "intereses preferenciales" de las entidades de crédito. En principio, no se configuran ni tratan de introducir como un medio de estabilizar las prestaciones de las partes, sino como un medio de dar salida a un problema meramente financiero y económico de tales entidades. Se trata de que éstas puedan mantener lo que se llama el "margen de explotación", o sea, el superávit o diferencia entre ingresos y gastos de dichas entidades, pues en otro caso, se dice que no podrían subsistir. Esta necesidad de superávit se explica por la función de "mediadoras" en el mercado financiero, que tienen las entidades de crédito. Efectivamente: las entidades reciben depósitos y dan intereses a cambio (operaciones pasivas); pero, por otro lado, también conceden préstamos recibiendo intereses de los prestatarios (operaciones activas). Gracias a los intereses que pagan los prestatarios se pueden atender los pagos de intereses a los depositantes y los múltiples gastos crecientes de las entidades. Y ocurre que la competencia del mercado financiero impulsa normalmente a la subida de los intereses que se dan a los depositantes, y como los depósitos suelen ser a plazo mucho más breve que los préstamos hipotecarios, se da la circunstancia de que los intereses de las operaciones pasivas aumentan -por la competencia y por la inflación- y, en cambio, los...
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