Catastro, notaria y registro de la propiedad: tres instituciones que se complementan y necesitan.

Autor:Manuel-G.Alcazar Molina
Cargo:Jefe de Sección de Inspección de la Dirección General de Cadastro Profesor escuela Politécnica Superior de la Universidad de Jaén
 
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  1. RESUMEN

    Se expone en este trabajo la situación actual, apoyada con una breve reseña histórica de su trayectoria, del proceso de coordinación entre tres Instituciones que tienen en común los bienes inmuebles y la titularidad de los mismos: Catastro, Notaría y Registro de la Propiedad.

    Pretende el autor mostrar la importancia de las últimas iniciativas legales, que no giran exclusivamente en torno a la figura tributaria del contribuyente, sino que se orientan claramente a incrementar las garantías del propietario del bien.

  2. INTRODUCCION (Ref.)

    Cuando sobre una misma cuestión se escribe, se legisla, se opina y se coordina es porque o bien tiene una difícil solución o simplemente no se puede o no se quiere solventar. Quizá éste no sea el caso concreto, pero la realidad histórica ha demostrado que hasta la fecha no ha existido una conexión real y fluida entre el Catastro, el Registro de la Propiedad (Ref.) y las Notarías. Todas estas instituciones defienden en los foros ad hoc la necesidad de una colaboración interadministrativa eficaz, pero en la práctica esta sólo se perfila y propone.

    Indudablemente, y conforme se suceden las décadas, la situación mejora y el reconocimiento mutuo y las actividades conjuntas aumentan, pero nunca en la medida en que se legisla y desea.

    Existen diferentes tipos de derechos y por lo tanto también pueden existir distintos tipos de registros (Ref.); pero lo que verdaderamente interesa a escala social y económica a un país moderno y a sus ciudadanos es gozar de garantías (las que se estipulen) sobre esos bienes y derechos que les otorguen la seguridad que necesitan en cada momento y en cada situación. En realidad, la inscripción (Ref.) de éstos no es más que «una anotación que suplanta un acuerdo privado, realizado en base a una ceremonia social propia y garantizado por la memoria de la colectividad». De esta forma en el artículo 2.º de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 se recogían las diferentes inscripciones que pueden realizarse en los registros de la propiedad:

    1. Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

    2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

    3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado..../...

    4. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos..../...

      Debiendo, para que puedan ser inscritos estos títulos, estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes en la forma que prescriban los reglamentos.

      En España la legislación que configura el Registro de la Propiedad como un registro público está recogida en La Ley Hipotecaria de 1861, que conforme indica VA AGUAVIVA (Ref.) tiene los siguientes efectos:

    5. Lo que no consta inscrito no puede perjudicar: principio denominado de inoponibilidad.

    6. Lo publicado por el Registro de la Propiedad es la verdad:

      principio denominado de fe pública registral.

    7. Juega igualmente el principio de inscripción: se inscribe lo que es esencial en la adquisición de derechos, de modo que solamente se recoge lo que afecta a terceros y no lo que compromete a las partes. El valor de la inscripción varía conforme a la naturaleza del derecho.

      Casos ejemplares son la hipoteca: inscripción constitutiva, y la herencia: inscripción declarativa. No obstante, hoy podemos afirmar que el Registro es un fiel reflejo de la realidad, pues lo que no está registrado no está en el mercado.

      Todo ello para establecer un sistema que presenta las siguientes características (Ref.):

      1. Establece un Registro de fincas y no un simple Registro de propietarios. El Registro se organiza con arreglo al sistema llamado de folio real, abriendo para cada finca y para su historia jurídica un folio separado.

      2. Se consagran los principios de publicidad del Registro y de especialidad de los derechos reales, de tal modo que los actos y derechos no inscritos no van a producir efectos respecto de terceros y las hipotecas tácitas y los gravámenes ocultos desaparecen al ordenar la especial constitución de cada uno de ellos.

      3. Se proclama el principio de legalidad conforme al cual funcionarios altamente cualificados al frente de los Registros calificarán los títulos presentados a inscripción, la cual sólo procederá una vez comprobada su legalidad.

      4. Se reconoce el principio de prioridad que determina el rango entre los derechos reales inscritos.

      5. La inscripción no tiene alcance constitutivo ni obligatorio, sino voluntario y su eficacia se concreta en la inoponibilidad a terceros de los derechos reales no inscritos.

      Con estos antecedentes el bosquejo de la situación actual es la siguiente: existe un Registro de la Propiedad que refleja la realidad jurídica empleando descripciones literales de las fincas, y un Catastro que refleja la realidad física mediante documentos gráficos y literales.

      El primero garantiza el derecho de propiedad y el segundo la imposibilidad de duplicidades, la ubicación exacta y precisa de la parcela, la continuidad geográfica de los bienes inmuebles y las diferentes características catastrales recogidas. Dos registros que tienen el mismo ámbito de actuación podrían coordinarse para incrementar las garantías, evitando errores, problemas y retrasos que en nada benefician a la economía social e individual, ofreciendo un producto fiable, deseable por los titulares de los derechos, fácilmente conservable y útil para todo tipo de actuaciones administrativas, jurídicas, fiscales, urbanísticas, agrarias, políticas de fomento a la vivienda o a la agricultura, etc. En definitiva: un registro que garantice la realidad física, jurídica y económica de las fincas y que facilite los procesos de intercambio entre particulares.

      Desde un planteamiento eminentemente práctico no se defiende la fusión estas instituciones, simplemente la coordinación eficaz en torno a su elemento común: la finca.

      (Ver Imágen)

  3. EVOLUCION

    En este marco no es extraño que en la Ley del Catastro Topográfico-Parcelario de España, de 23 de marzo de 1906, se recogiese el deseo de gran parte de los pequeños propietarios de que el nuevo catastro gozase de validez jurídica y no exclusivamente fiscal, como había ocurrido hasta ese momento. Disponer de una cédula catastral que otorgase a su titular los mismos derechos y obligaciones que un anotación en los registros de la propiedad, o una escritura pública, era uno de los objetivos perseguidos; para ello se realizaron las correspondiente gestiones entre los ministerios de Hacienda y Justicia que dieron el resultado que se podía augurar: nulo. De todas formas, la Ley de 1906 recoge en dos de sus artículos unos planteamientos que, aunque no se llevaron a la práctica demuestra la visión de futuro de quienes la redactaron y la aprobaron. En base al artículo 37.º se otorga el mismo valor jurídico y legal de un título real a aquellas inscripciones catastrales, que transcurridos diez años desde la aprobación del Avance o del Catastro Parcelario los tribunales no hubiesen dictado sentencia en firme en contra de su estado físico o jurídico (Ref.). En el artículo siguiente, el 38.º, puede contemplarse un planteamiento que se ha recogido, en parte, en la reciente legislación española para los bienes de naturaleza urbana y que aún no se ha implantado definitivamente en los de naturaleza rústica: «... toda documentación pública relativa a una finca, como pueden ser reclamaciones, inscripciones, ventas estatales, etc., no podrá ser tramitada por ningún juez, notario, tribunal, oficina administrativa ni registrador de la propiedad sin que el solicitante acompañe al título de propiedad el plano correspondiente, si está formado el Catastro o una hoja del Registro del Catastro, debidamente autorizada, en el período del Avance» (Ref.). En realidad se trata de la exigencia de que el número de identificación catastral (el actual N.I.C.) y del plano parcelario figurase en todos los documentos públicos que hiciesen referencia a una propiedad inmueble.

    Como punto de partida el empleo de la finca como elemento de conexión podría ser válido si no existiese una concepción diferente de la propiedad para los dos registros: finca registral y parcela catastral. Estas dos unidades pueden no coincidir y si se eligen como elementos de coordinación entre los registros, sin unas consideraciones previas, mala conexión se establecerá. A título de ejemplo la definición de parcela catastral rústica se estableció en el artículo 6.º de la Ley de 1906 como: «La porción de terreno cerrada por una línea poligonal, que pertenece a un solo propietario o a varios pro indiviso, dentro de un término municipal». F2rente a esta descripción eminentemente gráfica se encuentra la registral, que muestra el perfil típicamente literal del Registro de la Propiedad: «Es todo lo que abre folio registral, entre las cuales caven las fincas discontinuas físicamente, con una conexión económica, las resultantes de la división horizontal de un edificio e incluso las concesiones administrativas» (Ref.).

    Continuando con la...

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