Cargas inmobiliarias
| Autor | A. Ríos Mosquera |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 590-600 |
Cargas inmobiliarias 1
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La carga es un negocio fiduciario sobre inmuebles, y como su finalidad es establecer una preferencia sobre una finca o derecho para el cobro de un crédito, su estudio ya afecta al derecho sustantivo, en cuanto regula estas preferencias (Derecho civil), o las estatuye formalmente para establecer un orden o rango (Derecho Inmobiliario propiamente dicho), ya al Derecho procesal, en cuanto el acreedor ejercita su acción sobre la cosa. Y así como en el orden sustantivo civil o hipotecario, es posible, como hemos visto, extender el concepto de carga comprendiendo situaciones que para nosotros son limitaciones de la propiedad, en un estricto sentido procesal, la carga queda reducida al concepto formulado.
No quiere, sin embargo, decirse que la carga inmobiliaria puede concebirse exclusivamente en el Derecho procesal. Antes bien, los supuestos del derecho crediticio recíbelos el Procedimiento del derecho sustantivo, si bien aquél origina situaciones que se reflejan en el derecho sustantivo inmobiliario, como por ejemplo la prohibición de enajenar, el embargo de los inmuebles del litigante rebelde, la anotación de demandas, y, en general, los embargos.
Y ya se comprende que entre tanto el Registro de la Propiedad no plasmó formalmente por medio de asientos en los libros inmobiliarios el derecho del acreedor, definido en el Derecho civil, sólo en el orden procesal cabía determinar la preferencia entre los acreedores, medíante la llamada prelación de créditos, y los procedimientos de tercería; pero creado el Registro, las leyes hipotecarias, además de regular las transmisiones inmobiliarias, establecieron un orden de preferencias, en el llamado derecho de rango, paralelo, en general, al orden cronológico de la formalización de los asientos (tracto sucesivo, asientos dePage 591 presentación), desenvolviendo el principio de derecho "prior tempore, potior jure", con carácter absoluto unas veces, con carácter relativo otras, surgió el concepto de la carga como materia fiduciaria.
Así, en el mecanismo de la ejecución del derecho crediticio, el Registro de la Propiedad suministró al Poder judicial el orden de las preferencias crediticias sobre las cosas afectas a cargas, y gracias a ello, sin necesidad del complejo debate judicial, se establecieron los procedimientos de tipo real (art. 131 L. H.), que garantizan el derecho real.
Cuándo surgió esta concepción en cada sistema legislativo no es fácil precisarlo; pero lo que sí puede decirse es que sólo se consiguió dar carta de naturaleza a esos procedimientos de tipo real, después de instaurar la vida hipotecaria, hasta el punto de que muchos derechos amparados por el Registro, por no haberse formado aún una conciencia jurídica suficientemente definida, no gozan de esos desenvolvimientos procesales rápidos derivados del Registro. Pongo por caso, por ejemplo, el art. 24 de la Ley Hipotecaria; el mismo art. 41 en los casos en que, aun obtenida la posesión judicial por el titular inscrito, no abandona la finca el poseedor real, y otros preceptos, como el art. 389 de la Ley Hipotecaria, no se cumplen en muchos casos por la deficiente formación jurídica.
Así, la Ley Hipotecaria se introduce en el sistema legislativo como rueda catalina del procedimiento sobre inmuebles, evitando la incertidumbre del resultado de cualquier juicio sobre preferencia de derechos por medio de las certificaciones de cargas del Registro y la liquidación de cargas, concepto procesal hoy absorbido por el orden hipotecario.
Históricamente se justifica esta evolución. Ni el registro de los censos impuesto en los años 1539 y 1558 (Ley I, títulos XVI, Libro X de la Nov. Recop.), ni los de compras, ventas y otros derechos semejantes, "a fin de embarazar la multitud de pleitos, fraudes e inconvenientes que se experimentaban" (Ley II de dichos título y Libro), ni siquiera el mismo Oficio de Hipotecas creado por la Ley de 31 de enero de 1768 (Ley III, título XVI. Libro X. Nov. Recop.), sirvieron más que para que el Juzgado declarase la preferencia entre los derechos concurrentes, porque ese sistema de Registro no trascendió al orden procesal y carecían los asientos de sustantividad (ya que la falta de toma de razón se sancionaba con la carencia de efectos, pues "noPage 592 hacían fe los instrumentos en juicio ni fuera de él para el efecto de perseguir las hipotecas ni para que se entendieran gravadas las fincas contenidas en el instrumento cuyo registro se haya omitido").
Por eso la Ley de Enjuiciamiento civil de 5 de octubre de 1855, al ordenar el procedimiento de apremio de espaldas al Registro entonces vigente, se limitaba a disponer en su artículo 991 que con el precio del remate de la finca se pagaba al actor y la cantidad sobrante quedaba a disposición del deudor sí no se hallaba retenida a instancia de otro acreedor, y es que dicha Ley incluía como trámites fundamentales del procedimiento de apremio, la tasación de la finca sin deducción de cargas, la subasta o remate, la entrega de los títulos al comprador, y el otorgamiento de la escritura, previa la consignación del precio. No jugaban en este procedimiento los demás acreedores, que tenían su defensa en las tercerías reguladas en los artículos 995 al 1.000, ni el derecho de los recurrentes era prefijado por funcionario diferente del ejecutor. A lo más, las leyes sobre el Oficio de Hipotecas, constituían el derecho que el Juez debía aplicar.
Otra significación tuvieron la Ley Hipotecaria de 1861, y las reformas posteriores, que, a la vez que introdujeron en nuestro sistema legislativo la regulación de la prioridad, con efectos absolutos en cuanto a la hipoteca y aun con respecto a terceros las inscripciones de títulos onerosos (arts. 17 y 34), establecieron procedimientos hipotecarios que la vigente Ley de Enjuiciamiento civil respetó (art. 2.182), y al haberse concedido efectos sustantivos a la inscripción (arts. 17,. 20, 24...
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