Capítulo IV
| Autor | Bruno Rodriguez-Rosado |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho |
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Caracterización de la figura b
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Negocio de crédito
La venta con pacto de retro como garantía, incluida en el Título VII del Libro III, referido a las garantías reales, se presenta como una especialidad respecto a la venta con pacto de retro, recogida casi cien leyes más allá, en el Capítulo II del Título XIV también del Libro III, en sede de compraventa. Esta localización responde a la singularidad de la figura, que viene dada por el fin de garantizar un préstamo, y que la aleja de la regulación general.
En la venta con pacto de retro como garantía -o venta a carta de gracia en garantía, que de los dos modos se llama-, el contrato sirve para articular un negocio de crédito y garantía. El vendedor se desprende de la propiedad de un bien, a cambio de un precio que recibe del comprador, y se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida devolviendo el precio. De tal modo, que el precio actúa también como dinero entregado a crédito, la cosa vendida como cosa entregada en garantía, y si el vendedor devuelve ese precio, recibido con finalidad crediticia, recobra la propiedad de la cosa vendida, que habrá servido para garantizar la operación. En cambio, si transcurrido el plazo y llevada a cabo por el propietario -que puede ser el comprador o su causahabiente- la intimación que impone la ley 477, el vendedor no reintegra el precio, éste pierde la facultad de retraer y el comprador adquiere el dominio definitivo e irrevocable. Es la idea expresada por la ley 537, que trata de la venta con pacto de retro como garantía en sede de préstamos (Título X del Libro III).
De modo que, aunque se habla de retroventa como garantía, no es que por un lado subsista un crédito y por otro lado la retroventa que lo garantiza, sino que, celebrada la compraventa con pacto de retro, el precio actúa como crédito y la cosa vendida como garantía. La retroventa puede celebrarse novando un anterior contrato de préstamo, que en tal caso quedará extinguido, o sin que antes exista un previo crédito, porque las partes así lo acuerden desde el primer instante para dar forma a su operación de crédito con garantía, pero tanto en uno como en otro caso lo único que habrá es un comprador y un vendedor, sin que exista una paralela relación crediticia en virtud de la cual el comprador pueda exigir del vendedor el pago de la deuda1.
La función crediticia de la venta con pacto de retro es conocida desde antiguo, y para el Derecho común ha sido admitida por el propio Tribunal Supremo en reiteradas sentencias 2. En Navarra el extendido uso de la retroventa con este fin se debe a las ventajas generales que otorga la figura, como son la fuerte garantía del comprador, que se quedará con la cosa como comprada a falta de pago del precio de la retroventa, y la simplicidad del sistema de garantía, frente al lento y muchas veces inútil procedimiento de ejecución de la prenda y la hipoteca. Pero también colaboró mucho a la difusión de la institución las limitaciones que había impuesto la Dirección General de los Registros y del Notariado a la hipoteca otorgada por mujer, y en concreto por mujer casada, con la aplicación continuada del Senadoconsulto Veleyano y la Authentica si qua mulier3. Todo acto de intercesión, y, en este caso concreto, la hipoteca contraída por mujer casada a favor del marido, y aun por el marido sobre bienes comunes, se entendía que violaba la prohibición establecida por estas normas, salvo que se demostrase que el dinero se empleaba en exclusivo beneficio de la mujer4. La forma de sortear estas prohibiciones era acudir a la venta con pacto de retro en garantía. Estas limitaciones hoy ya no tienen cabida en el Derecho navarro.
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Verdadera compraventa
Conviene recalcar que aunque la compraventa sea en función de crédito y garantía, no por ello deja de ser verdadera compraventa. Es un error común, en el que a veces ha caído el propio Tribunal Supremo 5, entender que el fin determina que en realidad sea un negocio de préstamo con garantía, y aplicarle en consecuencia el régimen propio de este otro contrato.
Sería absurdo que el Fuero Nuevo hubiese regulado como venta lo que no es más que un negocio simulado, y le hubiese otorgado los efectos propios de ésta -transmisión de la propiedad, obligaciones del comprador y vendedor-. Lo que sí ha hecho el legislador navarro es dotar a la figura, en pro de ese fin de garantía, de unas precauciones especiales que no desvirtúan su naturaleza -presunción de que la posesión corresponde al vendedor hasta la extinción del derecho a retraer, exigencia de requerimiento para que esto suceda-.
Magistralmente ha expuesto esta doctrina la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 29 de septiembre de 1927, en la que declara que -la finalidad económica común a varios contratos de servir para suministrar dinero a persona determinada no autoriza para confundir jurídicamente la venta con pacto de retro y el préstamo con garantía inmobiliaria, pues para desvanecer tan popular como equivocada apreciación basta tener presente que el vendedor no queda obligado a devolver el precio, mientras el prestatario asume la obligación de reembolsar la cantidad entregada a préstamo, y que el comprador adquiere la cosa irrevocablemente una vez transcurrido el plazo, en tanto que el prestamista no adquiere la garantía por falta de pago del capital prestado-.
Frente a la afirmación que juzga absurdo realizar una verdadera transmisión de la propiedad a fin tan sólo de garantizar un préstamo, y concluye que lo realmente...
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