Benavente Moreda, Pilar: La venta de la cosa arrendada. Edita: Centro de Estudios Regístrales, año 1998. Un manual de 254 págs
| Autor | Isabel Moratilla Galán |
| Páginas | 2155-2161 |
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BENAVENTE MOREDA, PILAR: La venta de la cosa arrendada. Edita: Centro de Estudios Regístrales, año 1998. Un manual de 254 págs.
La cuestión básica ante la que nos sitúa la brillante obra de doña Pilar Benavente Moreda estriba en el siguiente interrogante: ¿Venta quita renta, venta no quita renta? -«emptio tollit locatum», «emptio non tollit locatum»-.
Page 2156Nuestra autora divide este interesante, sugestivo y útil libro en tres grandes partes, clara y significativamente diferenciadas, las cuales tienen como finalidad primordial el análisis de la figura de la VENTA DE LA COSA ARRENDADA, para lo cual se parte desde los orígenes de dicha figura en los textos romanos hasta llegar a nuestros días en los textos de nuestro ordenamiento jurídico. La tendencia histórica de nuestro legislador, a salvo de la regulación especial en materia de arrendamientos rústicos y urbanos, ha sido la de mantener el principio venta quita renta, por eso se dedica la PRIMERA PARTE al estudio del principio emptio tollit locatum, poniendo en el Derecho romano el énfasis de ser el antecedente básico del mismo, sus normas y los principios de las mismas extraídos se extienden y aplican sin discusión a lo largo de la historia de nuestro ordenamiento jurídico hasta reflejarse su carácter casi absoluto en las partidas. En ambos destacan como notas características las siguientes: inoponibilidad del arrendamiento al adquirente; sus excepciones fundamentales se deducen: 1) del pacto de respeto, y 2) de la larga duración del arriendo; en cuanto al (1) el pacto excluye cualquier condicionante que el derecho tenga, pues si bien el arrendamiento es ius ad rem y no ha de ser soportado por el adquirente, ello será salvo que el adquirente asuma tal carga voluntariamente, y en cuanto al (2) supone que el mismo deja de ser un derecho personal para adquirir el carácter de ius in re; el carácter personal del arrendamiento, y al mismo tiempo se señalan supuestos de excepción a la regla como los arrendamientos del fisco o la Iglesia, que evitan que el arrendatario tenga acción contra ellos como consecuencia de la expulsión. La esencia de tal principio se coloca en que el comprador de un fundo o el adquirente a título singular, no está obligado a conservar el arrendamiento otorgado por el dueño anterior, de la misma manera lo dicho se extiende a los casos en los que la adquisición se produce a título de legado, caso para el que el legatario no está obligado a respetar el arrendamiento otorgado por su causante, o en los casos de adquisición de derecho limitado, como el del usufructuario. Cuando se vende la cosa arrendada, aunque el arrendatario sea privado de la misma por el comprador, ello no implica la disolución del contrato, porque el derecho personal del arrendatario se mantiene frente al vendedor en los términos de poder exigirle responsabilidad por la privación del uso y disfrute de la cosa. La regla general del origen de la institución tiene su apoyo en el carácter personal del arrendamiento, lo que determina la ausencia de eficacia erga omnes, y como consecuencia de lo expresado el adquirente de finca (rústica o urbana) arrendada puede expulsar al arrendatario o colono de la misma, no obstante, en los de larga duración, a los que se alude como de vida o perpetuos, o pactados por tiempo no módico, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento vigente y su existencia se extiende primero a los arrendamientos rústicos y posteriormente sobre la propiedad privada.
El principio emptio tollit locatum se recibe en nuestro Código Civil recogiendo fielmente el principio romanista de la posible extinción del arriendo en caso de transmisión de la cosa arrendada y a él se dedica el artículo 1.571. Tal precepto se refiere exclusivamente al comprador de finca arrendada, sin embargo, también es aplicable no sólo al supuesto de adquisición de la titularidad dominical en virtud de contrato de compraventa sino también a otros Supuestos en los que Se produce una adquisición de la propiedad o Se constituye un derecho real sobre la cosa arrendada compatible con el arrendamiento, produciéndose una sucesión a título singular con carácter de permanencia. Sin embargo, la regla general que preside es que el adquirente del bien Page 2157 arrendado no viene obligado a respetar el arrendamiento vigente en el momento de producirse la transmisión, pudiendo dar por resuelto el mismo. El legislador ante el conflicto de intereses da prioridad al derecho de propiedad frente al del inquilino a ser mantenido en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo de vigencia del arrendamiento. Alude la autora a que es curioso observar que nuestro ordenamiento jurídico es uno de los únicos en que el mencionado conflicto de intereses es resuelto de forma diferente que en la legislación común y en las especiales, siendo en estas últimas, el interés del arrendatario el más digno de protección. Paralelamente a lo acabado de exponer, cuando la adquisición se produce con pacto de retro, el adquirente no puede desahuciar al arrendatario hasta que no haya transcurrido el plazo para el ejercicio de retracto, y mientras esto sucede, el adquirente se subroga en los derechos y...
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