Auto del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 24 de noviembre de 2004.
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Páginas | 322-330 |
POR EL DESPACHO Jurídico Y URBANÍSTICO LASO & ASOCIADOS
AUTO de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en incidente de medidas cautelares denegando la anotación preventiva de la demanda sobre distintas fincas adjudicadas en un proyecto de compensación, en sustitución de la cesión del 10 por 100 de aprovechamiento al Ayuntamiento por haberse acordado la monetarización.
Interpuesto recurso contencioso-administrativo contra la aprobación de un Proyecto de Compensación, se solicitó, por otrosí, en el escrito de demanda, la anotación del recurso sobre diversas fincas que habían sido adjudicadas a uno de los promotores, no por aportación de ninguna otra, sino por haberse acordado la monetarización de la cesión del 10 por 100 en su favor. Antes de inscribirse el Proyecto de Compensación, el 10 de septiembre de 2003, se protocolizó ante notario la sustitución del deber de cesión de aprovechamiento en favor de la adjudicataria a cambio del pago parcial y de la entrega de unos pagarés avalados por otra compañía y el Proyecto de Compensación. Esta última, ante el mismo notario y, en ese momento, adquiría por compraventa las fincas adjudicadas en el Proyecto de Compensación a la adjudicataria avalada por ella respecto del pago de la monetarización.
El título del Proyecto de Compensación y la escritura de compraventa se presentaron ante el Registro de la Propiedad posteriormente el 16 y el 17 de septiembre de 2003 y su inscripción tuvo lugar el 18 de diciembre de ese mismo año.
La solicitud se fundaba, entre otros argumentos, referidos a la apariencia de buen derecho, la ponderación de intereses o el ofrecimiento de caución, en la necesidad de la anotación para garantizar la posibilidad de la ejecución de una eventual sentencia estimatoria para evitar la aparición de terceros hipotecarios protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Dado traslado a la compradora, personada en los autos, que ese momento era titular registral de las fincas sobre las que se pretendía la anotación, ésta se opuso a la misma, manifestando, además de que no había apariencia de buen derecho o de que no existía amenaza para el cumplimiento de una eventual sentencia estimatoria, que dicha sociedad había comprado a quien aparecía en el Registro de la Propiedad con facultad de disponer y había obtenido la inscripción de su adquisición. Finalmente, también se alegaban el principio de exactitud del Registro de la Propiedad y la defensa del tercero de buena fe que se fía de lo que en el Registro consta acerca de la existencia del Page 322 derecho, de su titularidad y de su extensión, así corno de las facultades para disponer de aquel derecho.
Tramitado el incidente, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó su Auto, de 18 de junio de 2004, por el que acordó -no haber lugar a la anotación preventiva instada-.
Los Fundamentos de Derecho de aquel Auto en los siguientes:
-PRIMERO... debemos partir de que el objeto del recurso lo constituye el acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento, de 28 de abril de 2003, por el que se aprobó definitivamente el Proyecto de Compensación del Plan Parcial del Sector... condicionando dicho acto a la prestación de garantía para asegurar el pago del importe correspondiente a la cesión del 10 por 100 del aprovechamiento al municipio.
Para... (la recurrente) lo que se pretende, en lo que aquí importa, es que se produzca efectivamente la cesión del 10 por 100 de los aprovechamientos para su incorporación al patrimonio público del suelo, en lugar de su equivalente económico a satisfacer por... (la adjudicataria) considerando que se ha infravalorado al transmitirlo.
La representación procesal de (la titular registral) razona que el recurso es extemporáneo, el acto de sustitución de la cesión por el equivalente económico es firme v consentido, que tiene la condición de tercero hipotecario y, además, que no son ciertos los hechos alegados por la recurrente.
Pues bien, como las fincas en las que se localizaría el aprovechamiento de cesión fueron enajenadas a..., que tiene la condición de tercer hipotecario, dicha situación impide acordar la anotación preventiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria-.
Disconforme con el contenido del Auto, la recurrente interpuso recurso de súplica contra el mismo que se basaba, primero, en defender la apariencia de buen derecho y la imposibilidad de ejecutar la sentencia que se dictara, si no se adoptaba la medida cautelar por la posible aparición -en ese caso sí- de terceros hipotecarios. También se fundaba, principalmente, en el hecho de que la titular registral no era en absoluto tercero hipotecario. Al respecto, se argumentaba lo siguiente:
-El Auto de 18 de junio de 2004 considera que no cabe adoptar la medida cautelar porque... (la titular registral), sería tercero hipotecario...
...(ésta) adquiere cuando el Proyecto no está inscrito, puesto que compra las fincas que debían haberse adjudicado al Ayuntamiento mediante escritura pública autorizada el día 10 de septiembre de 2003.
La presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad tuvo lugar los días 16 y 17 de septiembre de 2003, según consta en los asientos... Page 323
El título en el que se adjudicaban indebidamente las parcelas que debían ser municipales a (la sociedad vendedora), es igualmente el Acta de Protocolización del Proyecto de Compensación autorizada ... el 10 de septiembre de 2003...
La fecha de inscripción del Proyecto y la adjudicación indebida a los trans-mitentes es del 18 de diciembre de 2003...
...La consecuencia es que la transmisión se produce el 10 de septiembre de 2003, siendo así que la inscripción del título del iransmitente no se produce hasta el 18 de diciembre de 2003, con lo cual, en la fecha de la adquisición, no se había producido todavía la inscripción del título del transmitente...
...los efectos tan enérgicos resultantes de la publicación del artículo 34 requieren, para su efectiva aplicación, una verificación puntual de todas las condiciones que el precepto indica; esto es, que la adquisición se haya realizado de buena fe, que el título sea oneroso, que el derecho de la persona que lo transmite figure inscrito en el Registro y que las causas de oponibilidad no resulten del propio Registro...
...desde luego no se cumple el requisito de que el derecho de la persona que lo transmitió apareciera en el Registro inscrito, esto es, el requisito de la previa inscripción a favor del transmitente.
En el presente caso esta condición no se da porque cuando otorgan las escrituras de venta..., el 10 de septiembre de 2003, aún no se había producido la inscripción del título del transmitente, que no tiene lugar hasta el 18 de diciembre del mismo año. Por lo tanto es evidente que cuando se firma la escritura el título no está inscrito.
El sistema registral, que opera sobre el principio de presunción de validez de los asientos, descansa en dos pilares: el de inscripción por el Registrador, en virtud del principio de legalidad, y el de la intocabilidad de los asientos mientras no se destruyan judicialmente.
Es decir, el Registrador proporciona con la práctica del asiento un juicio de legitimidad de tal calibre que el sistema registral le hace defmitivorespecto del tercer adquirente.
Pero para ello, naturalmente, es esencial que este principio de legalidad haya operado mediante la práctica del asiento correspondiente, concurriendo todas las condiciones legales, entre ellas, la de la previa inscripción porque, si no se ha producido todavía, la mera existencia del título, sin su inscripción, no genera la protección del tercer adquirente, dado que es la inscripción en sí misma aquélla de la que se predica la plenitud de sus efectos.
Combinado, por lo tanto, el juicio de legalidad con la inscripción y la...
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