Aspectos fiscales del real decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Autor:Miguel Bastida y Luis Suárez de Centi
Cargo del Autor:Abogados
Páginas:105-118
 
ÍNDICE
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1. Introducción

El pasado sábado 10 de marzo de 2012 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (“RDL 6/2012”), cuya entrada en vigor se produjo al día siguiente. El RDL 6/2012 fue convalidado por la resolución de 29 de marzo de 2012 del Congreso de los Diputados, que ordenó la publicación del acuerdo de convalidación del mismo. Es sintomático del estado en el que se encuentra la situación económica que esta norma, como la mayoría de las introducidas durante los últimos meses, se haya aprobado a través de un Real Decreto-Ley, procedimiento reservado por nuestra Constitución para situaciones de extrema y urgente necesidad.

El objetivo del RDL 6/2012, tal y como desarrolla su Exposición de Motivos, es la aprobación de una serie de medidas de protección para aquellos deudores hipotecarias que padezcan extraordinarias dificultades para atender al pago de su deuda. Esas medidas serán de aplicación a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor. En este sentido, se encuentran en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, siempre y cuando su precio de adquisición esté bajo los umbrales establecidos en la norma, cuando (i) todos los miembros de la unidad

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familiar carecen de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas, (ii) la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, (iii) el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda, (iv) la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y garantice un préstamo o crédito destinado a la adquisición de la misma y (v) dicho préstamo carezca de otras garantías reales o personales.

El RDL 6/2012 trata de dar facilidades a familias con problemas para hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca a través de la aplicación de las medidas que se expondrán a continuación y que podrán concluir en una dación en pago de la deuda con el inmueble, pudiendo las familias permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta ajustada a la situación económica del deudor.

Pasando a una descripción sintética de las concretas medidas introducidas por el RDL 6/2012, entre ellas se encuentra una moderación de los intereses moratorios que se aplicará a contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria, en aquellos casos en los que el deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión. Esta moderación se regula a través de un tipo máximo de intereses moratorios, limitado a un 2,5 por ciento que se sumará a los intereses remuneratorios pactados en el contrato, y que solo se aplicará a partir del momento en el que el deudor acredite hallarse dentro del umbral de exclusión.

Aunque la novedad más relevante que introduce el RDL 6/2012 es la aprobación del Código de Buenas Prácticas, en torno al cual gira todo el sistema de protección del deudor diseñado por la norma. Es importante resaltar que, si bien la adhesión a este Código es voluntaria para las entidades de crédito y demás entidades que realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios de forma profesional, el cumplimiento del mismo una vez suscrito es obligatorio.

El Código establece tres fases de actuación con tres clases de medidas de diversa naturaleza, que se aplicarán de forma sucesiva:

1) Medidas previas a la ejecución hipotecaria: se establece la reestructuración de la deuda a través de la aplicación de una carencia de la amortización del capital de los préstamos y de los créditos por un

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periodo de cuatro años, así como una disminución del tipo de interés durante el periodo de carencia hasta un tipo fijado en Euribor más 0,25 por ciento y la ampliación del plazo total de amortización hasta los 40 años a contar desde la fecha de concesión del préstamo.

2) Medidas complementarias: estas medidas únicamente serán de aplicación en el caso de que el pago de la deuda sea inviable pese a la reestructuración descrita en el apartado anterior. A los efectos de clarificar en qué casos se considera inviable, el RDL 6/2012 establece que lo será cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 60 por 100 de sus ingresos. La medida concreta consiste en que el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que, a diferencia de la mayor parte de las anteriores medidas, es potestativa para las entidades adheridas.

3) Medidas sustitutivas: la última fase de medidas tendrá lugar en caso de que ni las medidas previas a la ejecución hipotecaria ni las medidas complementarias hayan hecho viable el pago de la deuda, y consiste en que el deudor hipotecario podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual como medio liberatorio definitivo de toda la deuda, con la particularidad de que, en este caso, la entidad acreedora estará obligada a aceptar la cancelación de la deuda con la entrega de la vivienda, independientemente del valor de ésta. Adicionalmente, una vez solicitada la dación en pago el deudor podrá permanecer en la vivienda como arrendatario por un plazo mínimo de dos años, abonando una renta anual equivalente al 3 por cien del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación.

El RDL 6/2006 establece también una serie de medidas procesales, entre las que cabe destacar la modificación del procedimiento de ejecución extrajudicial de bienes hipotecados para los casos en que el objeto de ejecución sea la vivienda habitual del deudor, estableciendo una única subasta en la que se entenderá adjudicada la finca si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que hubiera salido a subasta.

Por último, el RDL 6/2012 introduce una serie de medidas de carácter tributario, que constituyen el principal objeto de análisis del presente artículo, y cuyo contenido se analiza a continuación.

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2. Medidas fiscales introducidas en relación con la restructuración de la deuda hipotecaria realizada al amparo del RDL 6/2012

El RDL 6/2012 añade en su artículo 8 un nuevo número 23 al artículo
45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (“ITP y AJD”) aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (“Ley del ITP y AJD”), por cuyo virtud quedan exentas:

23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto

.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 31.2 de la Ley del ITP y AJD, están sujetas a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (“AJD”) del ITP y AJD las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y dichos actos no estén sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las restantes modalidades del ITP y AJD (Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias).

La tributación por AJD en el contexto de las reestructuraciones de deuda garantizada por hipotecas ha sido una de las cuestiones que han generado más controversia en los últimos tiempos. Es obvio...

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