Algunos aspectos fiscales y sustantivos en materia de viviendas de protección oficial
| Autor | Jesús Alvarez Beltrán |
| Cargo | Registrador de la propiedad del Seminario de Derecho Hipotecario de Valladolid-Salamanca |
| Páginas | 337-371 |
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El* régimen de protección oficial a la construcción de viviendas se regula por las prescripciones del texto refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decreto de 24 de julio de 1963—modificado por otro de 3 de diciembre de 1964 que lo adaptó a la Ley de Reforma Tributaria del mismo año—y por el Reglamento dictado para su aplicación, de 24 de julio de 1968. Toda esta normativa empezó a regir el 1 de enero de 1969, por mandato expreso de la disposición final segunda del citado Reglamento, a cuya entrada en vigor estaba supeditada la aplicación de la Ley de 1963. según establecía la primera de sus disposiciones adicionales y transitorias.
Conforme a la disposición transitoria segunda del Reglamento, los expedientes iniciados al amparo de cualquiera de los regímenes derogados por la Ley de V. P. O.—puede verse su disposición final derogatoria—y en los cuales no hubiera recaído resolución definitiva, continuarán rigiéndose por las disposiciones de su legislación respectiva, en cuanto se refiere al régimen de construcción y auxilios económicos, sometiéndose a las disposiciones de este Reglamento en todo lo demás, incluso en los beneficios fiscales. Por excepción, el plazo de cincuentaPage 338años señalado en el artículo 100 quedará reducido al fijado en la respectiva resolución de calificación provisional. Añade la disposición tercera que las viviendas calificadas definitivamente con arreglo a cualquiera de los regímenes derogados por la Ley de V. P. O., se someterán al régimen de uso, conservación y aprovechamiento, y al sancionador establecido en la misma y en este Reglamento, considerándose como V. P. O. a todos los efectos, sin otra excepción que el plazo de duración de dichos regímenes será el establecido en las respectivas califi-ciones, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición anterior.
Sin embargo, este criterio de retroactividad no alcanza a perjudicar derechos adquiridos, pues así resulta claramente de la disposición transitoria novena.
No pretendemos realizar un estudio exhaustivo y acabado de esta nueva legislación; excedería de nuestras fuerzas. Ni siquiera intentaremos un juicio crítico. Nuestra intención es, simplemente, realizar un estudio de índole eminentemente práctica, poniendo de relieve el sentido que, a nuestro juicio, tienen aquellos preceptos que más nos interesan por su frecuente aplicación en las Oficinas Liquidadoras y Registros de la Propiedad.
Para ello vamos a distinguir tres períodos, que podemos considerar naturales en un expediente de construcción de V. P. O.: disponibilidad de terrenos para llevar a cabo la construcción, declaraciones de obra nueva y créditos, y venta de viviendas.
Trataremos aquí de la iniciación de expedientes, de la adquisición de terrenos y de las exenciones fiscales.
La tramitación de expedientes para la construcción de V. P. O. se iniciará—dice el art. 76 del Reglamento—por el promotor, mediante solicitud por duplicado, ajustada a modelo oficial, a la que se acompañará la serie de documentos que el propio precepto establece. Las solicitudes presentadas serán seleccionadas —según el art. 77—con los criterios fijados en los programas de actuación a que se refiere el artículo 4.° de este Reglamento, y, en consecuencia, estimadas o desestimadas, autorizándose en el primer caso la presentación del respectivo proyecto. Los promotores a los que se hubiese autorizado la presentación del proyecto deberán solicitar la calificación provisional mediante instancia por triplicado, acompañada también de la serie de documentos que indica el artículo 79 del repetido Reglamento. Todo este proceso culmina con el otorgamiento, si procediere, de la calificación provisional por el Instituto Nacional de la Vivienda, mediante cédula en la que se determinarán las circunstancias que previene el artículo 83 del Reglamento.
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Entre los documentos que deben acompañar a la solicitud primera, según el artículo 76, y a la instancia solicitando la calificación provisional, según el artículo 79, se citan el título de propiedad de los terrenos y, en caso de que los solicitantes no sean los propietarios, acompañarán, además, la promesa de venta otorgada a su favor o el título que los faculte para construir sobre los mismos. Esto lo dice el artículo 76, sin exigir, de momento, que los títulos consten inscritos en el Registro de la Propiedad. Pero una vez que la solicitud ha sido seleccionada y debe instarse la calificación provisional, entre los documentos que el promotor debe aportar al expediente, exige la letra e) del artículo 79, certificado del Registro de la Propiedad de la titularidad del dominio de los terrenos o del derecho de superficie o edificación y de la libertad de las cargas o gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto.
De lo expuesto hasta aquí resulta, a nuestro modo de ver, que conviene distinguir dos momentos en orden a los títulos a presentar: 1.° Con la solicitud inicial del expediente deben presentarse título de propiedad o, cuando el promotor no sea dueño de los terrenos, promesa de venta otorgada a su favor o el título que le faculte para construir sobre los mismos. Para este trámite no se requiere la inscripción de los títulos, ni siquiera que éstos sean notariales; una simple promesa de venta basta, como se desprende del artículo 76, y, aunque nada diga este precepto, creemos que también puede servir una opción de compra. Para este primer trámite creemos que puede y debe admitirse el documento privado, ya que con esa solicitud inicial no se pretende más que concurrir a una selección, que podrá ser o no favorable al solicitante. 2.° Admitida la solicitud con el efecto consiguiente que ya conocemos, el Reglamento, con acierto indudable, exige que los terrenos estén inscritos en dominio a favor del promotor o que éste tenga un título inscrito que le faculte para construir sobre aquéllos, acreditándose todo con la oportuna certificación registral.
¿Cuáles serán los títulos que faculten para construir? Desde luego que no lo será el de arrendamiento ni el de promesa de venta, pero sí lo serán los demás que determinan los artículos 43 del Reglamento de V. P. O. y el número 28 del 65 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de 6 de abril de 1967. Esto es, adquisiciones a título oneroso o gratuito, que originan en el adquirente el dominio, así como los derechos de superficie y de elevación de edificios que facultan para construir en terreno ajeno, aunque el derecho de elevación origine también dominio, según es de ver en el párrafo 2.° del artículo 16 del vigente Reglamento Hipotecario. -
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Los preceptos que acabamos de citar establecen una exención con relación al Impuesto de Transmisiones. Dicen que los contratos de promesa de venta, adquisición a título oneroso, arrendamiento y cesión gratuita de los terrenos, así como los derechos de superficie y de elevación de edificios que se otorguen con la finalidad de construir V. P. O., estarán exentos, bastando para el reconocimiento de esta exención que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir tales viviendas.
Con relación al Impuesto de Sucesiones, el citado artículo 43 del Reglamento y el número 8 del artículo 19 de la Ley del Impuesto establecen la exención en favor de la adquisición de terrenos por herencia o legado con la misma finalidad. La interpretación de estos preceptos ha originado criterios dispares en la doctrina. Se ha dicho que esta exención cobra sentido y es de aplicación a la transmisión por muerte de terrenos ya acogidos, pero aún no edificados, pues una transmisión de terrenos en que sin más se diga que es para construir V. P. O. por herencia resulta poco usual: en los testamentos, desde luego, no se expresa, y la sola expresión en el acto de adjudicación por el heredero no parece encajar bien en la Ley. No es «una transmisión», sino una mera manifestación del heredero. En este sentido se pronuncia la comisión de estudios sobre viviendas del llustre Colegio Notarial de Madrid, en «Algunas repercusiones notariales del Reglamento de V. P. O.».
Para García-Bernardo Landeta 1, las exenciones vigentes se refieren a la adquisición de los terrenos para construir V. P. O. por título de herencia o legado. El problema que plantean, relativo a la institución de heredero o el legado, es si han de ser como expresión del fin a que se destinan los terrenos, conforme al artículo 797 del Código Civil, o si puede el heredero o legatario declararlo al tiempo de solicitar la liquidación del Impuesto de Sucesiones. Para dicho autor parece claro que, tanto si el testador lo dispone como si no disponiéndolo, pero declarando el heredero o legatario que va a destinar los terrenos a la construcción de V. P. O. y solicitando la exención, en ambos casos debe concederse.
En esta materia de adquisición hereditaria pueden presentarse, creemos, dos casos: Que el heredero o legatario manifieste que va a destinar el terreno a la construcción de V. P. O., en cuyo caso la concesión de la exención no ofrece duda, a nuestro juicio. O que el que haya hecho esa manifestación sea el causante al tiempo de adquirir el terreno. En este caso, el heredero o legatario puede continuar el expediente—sinPage 3...
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