Los asientos del registro

Autor:Manuel Figueiras Dacal
Cargo del Autor:Registrador de la Propiedad
Páginas:183-243
RESUMEN

1. El contenido de la inscripción. La "unificación" de la información inmobiliaria. 2. El asiento común. Sus diferentes apartados. El valor "normativo" del Acta.

 
ÍNDICE
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    El contenido del "acta de inscripción" está bajo la salvaguardia de los Tribunales.


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1. El contenido de la inscripción La "unificación" de la información inmobiliaria

La INSCRIPCIÓN, por la fuerza "legitimadora" que le proporciona la "publicidad tutelada por los Tribunales", y como una consecuencia de la "presunción de certeza e integridad" de los asientos registrales, se impone en la vida jurídica como la "verdad oficial", si bien, única y exclusivamente en cuanto se refiera a la eficacia real de los derechos inscribibles, según se recoge en al "acta de inscripción", por virtud de la cual su contenido adquiere una eficacia "transcendente". Así resulta del Artículos 1 de la Ley Hipotecaria: "Los asientos del Registro..., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declara su inexactitud en los términos establecido en esta Ley".

Puede decirse, incluso, que en los supuestos de "inscripción constitutiva" (p. ej., en la "hipoteca") aquélla tiene un "valor normativo", en cuanto a la eficacia real de los derechos que se publican en el "acta de inscripción".

Si, como se dice por la escolástica, "la verdad sólo se encuentra buscándola en el lugar y en el sitio debidos", podemos afirmar que la "verdad oficial" de los actos susceptibles de inscripción, únicamente puede encontrarse en los Libros del Registro de la Propiedad.

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Esto es una consecuencia del llamado "principio de legitimación registral", cuya manifestación "positiva" se consagra en el Artículo 38 L.H. ("A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo"), y su aspecto "negativo", derivado también del llamado "principio de integridad" de lo inscrito -o de "inoponibilidad" de lo no inscrito-, se proclama en el Art. 32 ("Los títulos de dominio y de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudicarán a tercero").

Por aplicación de estos fundamentales principios, la plena eficacia "erga omnes" de los derechos reales sólo se produce "si están inscritos y en la forma en que estén inscritos". Y, en consecuencia, también podemos afirmar que "la plena eficacia del régimen jurídico que va a afectar de manera especial a una determinada clase de bienes únicamente se impone a todos si consta debidamente publicado en el Registro de la Propiedad el hecho, acto o negocio del que deriva su especialidad, por razón de la cual dichos bienes adquieren una determinada condición o categoría, en cuya virtud van a estar sometidos a una normativa especial predeterminada por la Ley sustantiva para esa clase de bienes, que integra su "estatuto jurídico" y que por la publicidad registral va a adquirir eficacia transcendente erga omnes". Así ocurrirá, por ejemplo: si una determinada finca figura inscrita como "ganancial" de un matrimonio, bien sea presuntamente o ya confirmado ese especial carácter, o si, por el contrario, figura inscrita como bien "privativo" de uno de los cónyuges porque así se ha acreditado en el Registro; o también, si una situación de impago de deudas se publica, bien mediante una "anotación preventiva de embargo" o bien por la toma de razón de la declaración de insolvencia general derivada de una "suspensión de pagos" o de una "quiebra". En todos estos casos o en otros supuestos similares, se producirá una especial situación que causará un "status" de los bienes afectados que va a determinar el que dichos bienes queden sujetos a un régimen jurídico especial que el Registro de la Propiedad "publicará" para que sea eficaz frente a todos, por lo que no sólo las Page 185 partes sino incluso los terceros van a quedar afectados por lo previsto en las Leyes para dicha situación. De igual modo, en una comunidad especial, como la que surge de la "propiedad horizontal" de las casas divididas por pisos o departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, su régimen comunitario especial sólo será plenamente eficaz frente a todos, tanto los nuevos propietarios como los terceros que contraten con cualesquiera de ellos, si constan registrados sus Estatutos (Art. 5, apartado tercero, de la L.P.H.); e, incluso, bastará la constancia en el Registro de esa situación de copropiedad "especial" para que, por ese sólo hecho, se produzcan ya determinados efectos, y tenga lugar la "afección real" de cada departamento independiente al pago preferente de la cuota que le corresponde en los gastos de la comunidad "producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente", según se establece en el Art. 9 L.P., reformado por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. Esta responsabilidad, como verdadera "afección real", es decir, recayente sobre cada departamento por el mero hecho de estar integrado en el régimen de Propiedad Horizontal publicado por el Registro, y no sólo por ser un crédito privilegiado, ha sido reconocida por diversas Resoluciones, (la primera de 15 de Enero de 1997), y ha sido incorporada a la Ley últimamente citada, aunque su carácter "preferente" exige, para su invocación frente a otros acreedores que van a quedar postergados, que se anote la demanda en la que se invoque, que habrá de dirigirse no sólo contra el titular del dominio sino también contra los titulares de las cargas o derechos ya inscritos cuya prioridad va a quedar pospuesta".

Cada uno de esos "regímenes jurídicos" especiales, en cuanto afectan a una determinada categoría de bienes, y cuya eficacia y aplicación frente a todos deriva, como decimos, de la "INSCRIPCIÓN" en el Registro, lo constata oficialmente, y bajo su responsabilidad, el REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD mediante su función "calificadora". En él delega la Administración la facultad de decidir, conforme a las Leyes, cuáles son los DERECHOS que merece una especial protección registral.

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Esa importante función "delegada" debe entenderse como un "servicio publico" ya que la especial "Legislación Hipotecaria y Registral", con sus efectos legitimadores en beneficio de la protección del tráfico jurídico inmobiliario, constituye un importante instrumento de la política económica del Estado.

En este orden de cosas, podemos afirmar que, desde los primeros tiempos, la progresiva "funcionalidad" de la Institución Registral, como máxima aspiración derivada de la misma "profesionalidad" de los Registradores encargados, ha sabido superar en todo momento el principal problema que ha podido presentar la Administración Pública por su antigua tradición meramente "reglamentista", conforme a la cual el cumplimiento de la norma puede aparecer como la única finalidad del órgano. En los Registros de la Propiedad, por la combinación de una excelente función jurídica y de una inteligente gestión administrativa, se ha procurado siempre, pero todavía más en los momentos actuales, que esa sujeción estricta a los Reglamentos esté exclusivamente dirigida al cumplimiento de la "legalidad", y que la actuación de los Registradores como "profesionales" del Derecho, que incluye también un deber de "información" y "asesoramiento" personal, sea, siempre, un instrumento adecuado para el buen funcionamiento del "servicio público", accesible directamente a los todos los interesados.

Todavía podemos comprobar en los asientos de los Libros que pudiéramos llamar históricos cómo en los orígenes del REGISTRO las inscripciones practicadas eran, en exceso, farragosas y poco accesibles o inteligibles para el profano; y, no sólo por estar escritos a mano (como no podía ser de otra forma por el sistema de encuadernación de los Libros de Inscripciones), sino también por su excesiva prolijidad, al recogerse en ellos datos de escasa o nula importancia para su finalidad propia. Fundamentalmente, en esos momentos iniciales del Sistema, y durante mucho tiempo, no se pretendía por lo general una amplia "publicidad" de todos los datos consignados en los asientos, sino que únicamente se buscaba una protección registral "de futuro" atendiendo a los efectos "cautelares" y "ejecutivos" de las inscripciones como presupuesto necesario para procurar la inme-Page 187diata "eficacia real" respecto de terceros de los actos registrados, en especial en la hipoteca. Por lo mismo, tampoco era frecuente que los propios interesados acudieran al Registro para obtener "información" de esos datos con la finalidad de operar en las sucesivas transacciones, sino que esto sólo tenía lugar en los críticos casos en que era necesario acreditar en un juicio o proceso judicial la registración de un determinado acto o derecho, y hacer mérito de esa previa inscripción para obtener la protección del "tercero hipotecario". La forma manuscrita de esos antiguos asientos, con apariencia poco clara, y redactados casi sin funcionalidad alguna, sin distinción o separación de sus diversas apartados, ni subrayados orientativos, tampoco permitían, ni permiten hoy en día, por lo general, la consulta directa por los propios particulares. Parecía, más bien, que los asientos registrales estaban dirigidos exclusivamente a acreditar el cumplimiento del requisito legal de la inscripción en los casos en que era necesaria, más que a proporcionar una información plena de su contenido.

Modernamente, ha debido cambiar ese significado. Y no sólo por la adopción del actual sistema de "Libros de hojas móviles", que permiten la escritura a máquina, autorizado por el D. 3285/1976, de 23 de Diciembre, y asumido con carácter general en todos los Registros desde 1980. Hoy en día, las Entidades y los particulares interesados acuden al Registro, directamente o por medio de Agencias o intermediarios, solicitando toda la información que creen necesitar...

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