Artículo 3

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

I. A manera de introducción a la Ley de p. h.: 1. Naturaleza de las relaciones jurídicas derivadas del régimen de p. h.: A) De los titulares, como propietarios singulares de piso o local. B) Como propietarios de «elementos y servicios comunes».- II. Las titularidades en la p. h.: 1. Derechos de los propietarios como titulares de pisos o locales: A) Facultades de libre disposición: a) Enajenación; ... (ver resumen completo)

 
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  1. A MANERA DE INTRODUCCIÓN A LA LEY DE P. H.

    Para nosotros, éste es el primer artículo de la Ley 49/1960, de 21 julio, ya que los dos precedentes, como se ha dejado indicado, van dirigidos a modificar diversos preceptos tanto del Código civil como de la Ley hipotecaria con objeto de adecuarlos a la nueva y específica reglamentación de esta figura, lo que precisamente, y como ya hemos dicho, nos ha permitido calificar a la Ley 49/1960 de «disposición jurídica incompleta».

    En cuanto a su carácter, estimamos se trata de un precepto que completa a la vez que desarrolla el artículo 396 del Código civil, por cuanto no sólo fija el ámbito de los derechos de los titulares de pisos y locales, sino que delimita además legal y prácticamente cuáles son las «partes privativas»; determina jurídicamente lo relativo al uso y disfrute de los elementos comunes, ampliando el concepto comunitario para comprender en él además de esos «elementos» a que se refiere el artículo 396 las «pertenencias» y los «servicios»; determina el concepto «cuota de participación» al menos en términos generales, a la par que establece normas para su fijación, y marca, en fin, los límites del derecho de disposición de los propietarios singulares.

    Vamos, pues, a dentrarnos en el estudio de este artículo, y como por razones de método y sistema al examinar el 396 no tocamos ciertos aspectos tanto de las «partes privativas» como de las «comunes», procederemos aquí siguiendo la letra del precepto a tratar los mismos juntamente con otras interesantes cuestiones.

    Sin embargo, antes de entrar de lleno en el desarrollo de este canon, lo primero que vamos a hacer es aludir a un aspecto general que estimamos adecuado tratar aquí, precisamente por ser éste, como indicábamos al comienzo del comentario el primer artículo específico de la p. h. Nos referimos a la naturaleza de las relaciones derivadas de este régimen jurídico, que pasamos a examinar.

    1. Naturaleza de las relaciones jurídicas derivadas del régimen de p. h.

    Vamos a enfocar y desarrollar este aspecto tomando como punto de partida:

    1. Que en la institución que estamos contemplando coexisten: un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, representado por cada piso y local; y un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos y servicios del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

    2. Que ambos derechos, aunque de distinto alcance y caracteres, se reputan inseparablemente unidos.

    Ello sentado, nos encontramos con que, dada esa duplicidad de derechos, es lógico suponer que entre los distintos propietarios de pisos y locales sitos en inmuebles sujetos al régimen de p. h. surjan, o cuando menos puedan surgir, dos tipos de relaciones jurídicas: las derivadas de su cualidad de propietarios individuales, y las que dimanan de ser copropietarios de «elementos» y «servicios comunes».

    Vamos a examinar la naturaleza de unas y otras relaciones, distinguiendo los siguientes supuestos:

    1. De los titulares, como propietarios singulares de piso o local

      No se trata aquí de contemplar la naturaleza del derecho de cada propietario sobre su piso o local, sino de examinar la de las relaciones que surgen entre los distintos propietarios individuales en el régimen de la p. b.

      La doctrina no es demasiado pacífica en lo que al tema se refiere, siendo diversas las posiciones mantenidas.

      Por nuestra parte, opinamos que nos hallamos aquí a presencia de una situación muy semejante, si no idéntica, a la de las «relaciones de vecindad» (1).

      Pero hemos de tener en cuenta que entre los diversos pisos y locales de un edificio sujeto al régimen de p. h. puede instaurarse otro tipo de relaciones distintas a las de vecindad, concretamente ciertas situaciones de hecho que implican una limitación de los derechos del propietario/s de determinado/s piso/s en favor de otro u otros (2).

      Para nosotros, dichas situaciones fácticas no tienen encaje en las relaciones de vecindad, inclinándonos a considerar que su lugar adecuado se encuentra entre las servidumbres, en cuanto los actos a que nos referimos, a la vez que implicar un gravamen para el piso o local que los sufre, supone un beneficio para el titular o titulares de otro/s piso/s o local/es.

      Por otra parte, calificar tales actos de servidumbres verdaderas y propias no infringe el principio nemini res sua servit, en cuanto se trata de propietarios distintos y fincas también diversas, concurriendo, por tanto, todos los requisitos que el derecho exige para el nacimiento de esta clase de derechos reales limitativos del dominio (3).

    2. Como propietarios de «elementos y servicios comunes»

      Hemos de reiterar aquí lo indicado en el apartado anterior, dado que este tipo de relaciones se configuran también como «de vecindad».

      Y examinado este aspecto general, vamos a proceder a la exégesis de los distintos párrafos de este precepto.

  2. LAS TITULARIDADES EN LA P. H.

    El hecho de que se hable aquí del «dueño de cada piso o local», unido al de «propietario», que también se emplea en los restantes párrafos de este precepto, exige una cierta delimitación de dichos términos en relación con otras posibilidades de uso y disfrute de las partes privativas en la p. h.

    Antes, sin embargo, vamos a contemplar el objeto de dichas titularidades y más concretamente, puesto que estamos comentando el apartado a) de este artículo, el de las «partes privativas», término bajo el cual se entienden comprendidos esos «espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente...» que dice el precepto.

    Dichos espacios no pueden ser otros que los pisos y locales, los cuales, a su vez, para que puedan ser integrados en el régimen de p. h. necesitan: estar suficientemente delimitados; ser susceptibles de aprovechamiento independiente; tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública, y pertenecer a diversos propietarios.

    Fijado el presupuesto objetivo de la p. h. -piso o local-, ello lleva a la necesidad de delimitar el aspecto subjetivo de la misma, esto es, la titularidad de esos espacios, a cuyos efectos entiende la doctrina que el término «dueño» que se emplea en el inciso primero de este párrafo debe entenderse en el sentido de propietario que se utiliza por el legislador en este mismo precepto, apartado a) y párrafo tercero, y, por tanto, de «titularidad dominical».

    No obstante, si ponemos en relación este párrafo y apartado con el tercero, y más concretamente con los términos «dueño» y «propietario», así como con la frase «transmisión del disfrute», llegamos a la conclusión de que cabe distinguir entre otras y como más interesantes titularidades las siguientes: dominical, usufructuaria, habitacionista y arrendataria (4). De ellas, puede afirmarse que las relaciones de la p. h. surgen de modo directo únicamente entre los titulares dominicales, siendo las que pueden existir entre ellos y los usufructuarios, etc., mediatas o indirectas, dado que las obligaciones que nacen como consecuencia de dicho régimen de propiedad son ob rem.

    1. Derechos de los propietarios como titulares de pisos o locales

    En el artículo que estamos comentando se establece que al dueño de cada piso o local le corresponde:

    1. La propiedad singular y exclusiva de ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que es su piso o local.

    2. La copropiedad, juntamente con los demás, de los elementos, pertenencias y servicios comunes.

    3. La libre disposición de su derecho.

      Así, fijados los derechos que como propietarios singulares corresponden a los titulares de esos espacios delimitados, comenzaremos por indicar que si bien esta propiedad singular ofrece ciertas particularidades que la diferencian de la ordinaria, esas especialidades afectan más a su ejercicio que al contenido, ya que éste se encuentra mucho más limitado como consecuencia de las relaciones de vecindad en que se inspira esta propiedad.

      Podemos, por tanto, decir que el derecho de propiedad singular y exclusivo que cada titular dominical tiene sobre su piso o local, se encuentra integrado por las mismas facultades que la propiedad normal y ordinaria, o sea, las de libre disposición y libre aprovechamiento, además de las de posesión excluyente y reivindicación.

      Y hechas estas breves indicaciones en orden a la propiedad de las «partes privativas», pasamos a examinar su contenido y concretamente las siguientes facultades y derechos (5): De libre disposición en sus diversas manifestaciones: enajenación, arrendamiento, etc.; derecho de división de dichas partes, derecho a realizar modificaciones en las mismas; derecho a intervenir en la administración y gobierno del inmueble; derecho a la participación en los beneficios; otros derechos.

      1. Facultades de libre disposición

      Refiriéndonos concretamente a esta facultad en la Ley de p. h. diremos que la misma, atribuida a todo propietario singular en este artículo, párrafo V, se encuentra sujeta a limitaciones en cuanto:

      1. Los propietarios no pueden separar la propiedad singular y exclusiva que sobre su piso o local les corresponde, de la copropiedad sobre los elementos, servicios y pertenencias comunes que tal propiedad les atribuye.

      2. El hecho de transmitir el disfrute de su derecho no afecta a las obligaciones derivadas de la propiedad horizontal.

      Mas así como el primero de estos puntos no requiere explicación alguna, no acontece lo mismo con el segundo, razón por la cual vamos a hacer, respecto del mismo, unas breves consideraciones.

      La primera es la de inquirir qué ha querido decir la Ley cuando nos dice «... sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad».

      Para nosotros, este párrafo parece referirse única y exclusivamente a los supuestos en que el propietario se haya limitado a constituir un derecho real limitativo de dicha facultad...

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