Arrendamientos
| Autor | Carlos Marin Albornóz |
| Páginas | 477-489 |
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Los demandados son dueños del inmueble donde se halla un hotel, arrendado a H. el 25 de marzo de 1950, constituyendo el objeto del contrato el edificio y sus instalaciones, pues los muebles y enseres, es decir, todo el material de uso y servicio hotelero, es de actora arrendataria. Los propietarios se obligaron a costear las obras de conservación de la parte exterior del hotel, y H. (arrendatario), las de la parte interior. La industria hotelera establecida se debe a la actividad como empresa organizadora de H., que es la titular de la misma, la que se obligó a que su explotación cuadrase con la categoría del establecimiento. Cuando se arrendó el hotel correspondía a la clasificación de lujo. La demanda suplica que se dicte sentencia declarando que el contrato de arrendamiento del hotel es de local de negocio, sometido a la L. A. U., y que los demandados están obligados a realizar las obras necesarias para que continúe clasificado en la categoría de lujo y a efectuar las reparaciones oportunas para subsanar el mal estado de conservación del edificio.
Los demandados contestan diciendo que el hotel fue construido y explotado desde 1909 por su propietario, J. Q., el cual, estando dicha industria en pleno funcionamiento, la arrendó a Hoteles Reunidos, S. A., mediante contrato suscrito el 27 de octubre de 1932, y desde entonces la actora viene siendo la titular del negocio, como continuadora del señor Q., sin más interrupción que la habida durante la pasada guerra civil, en que fue requisado y convertido el hotel en hospital; que la descripción registral de la finca comprende un conjunto de bienes con unidad patrimonial propia y todo ello es lo que constituye el objeto del arrendamiento, no teniendo significación alguna el hecho de que la arrendataria haya respetado y mejorado el mobiliario y menaje del hotel; que de los términos del contrato de 1950 se desprende aue lo arrendado no es un local de negocio; que en el año 1965, H. se dirigió a la administración manifestándole que el contrato expiraba el primer trimestre de 1970, por lo que no podía realizar obras de mejora, que no podrían amortizarse; que en 1967 notificaron los demandados a la demandante la extinción del contrato para evitar la tácita renovación; que lo que pretende la actora con sus alegaciones es dilatar para prolongar más la vigencia del contrato, causando nerjuicios a los dueños, que han obtenido ofertas más ventajosas que las que obtienen de H.Page 478
El Juez de Primera Instancia desestima la demanda condenando a la actora a tener por resuelto el contrato de arrendamiento de industria que liga a las partes por expiración de plazo, careciendo la compañía arrendataria de todo derecho de prórroga, ordenándole el desalojo del hotel.
Apelada la sentencia por la actora, la Audiencia desestima el recurso, confirmando la resolución del Juez.
Interpuesto recurso de apelación, el Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Antonio Cantos Guerrero, declara no haber lugar al recurso, destacando los siguientes considerandos:
Considerando que toda la temática en su día del pleito y hoy del recurso gira en torno a la determinación de si el contrato de arrendamiento de 25 de marzo de 1950 es de local de negocio, comprendido en el artículo 1 de la L. A. U., al que han de aplicarse en cuanto a prórrogas los preceptos de dicha Ley, o si dicho contrato es de arrendamiento de industria, expresamente excluido su ámbito de aplicación por el número 1.° del artículo 3 y regido en su totalidad por los preceptos pertinentes del Código civil.
Considerando que los motivos primero y quinto hacen alusión a la interpretación de los contratos, alegándose en el primero la falta de aplicación del artículo 1.281 del Código civil y la aplicación indebida del 1.282, y en el quinto, la falta de aplicación del artículo 1.283 del mismo cuerpo legal, y hay que desestimarlos, pues una extensa jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que la interpretación de los contratos es cuestión que pertenece a la instancia y que sólo es combatible en casación cuando resulte absurda o desproporcionada, lo que no ocurre en el presente caso, sino que, por el contrario, la instancia razona con perfecta lógica cuando deduce la condición de arrendamiento de industria, que supone el contrato discutido, de la forma como se convino el primitivo contrato, del que los demás firmados entre las partes no son más que una mera continuación, en que no se arrienda un local en que el arrendatario montara su industria aportada por sí, sino que mediante el arriendo se sigue la explotación de un negocio en marcha con todo su menaje, que hasta entonces había sido explotado directamente por el dueño del inmueble...
No ha lugar.
Entre las partes, en julio de 1966, se proyectó verbalmente la constitución de una sociedad civil para la explotación de una cantera de terreno de los demandados; también verbalmente se estipuló que los demandantes aportarían un millón de pesetas, y los demandados, un terreno de su propiedad cuyo valor y precio había de ser también de un millón de pesetas. Los actores aportaron el millón sin que los demandados aportaren el terreno, pese a los requerimientos que se formularon. Los demandados (según la demanda) habían venido explotando la can-Page 479tidad en beneficio propio. Requeridos éstos notarialmente reconocieron la aportación hecha por los demandantes, pero haciendo constar el hecho de la aportación de 8.000 metros cuadrados (parte de una finca) y el conocimiento de éste por los actorgs. Que lo cierto es que jamás había habido acuerdo entre los interesados sobre qué terreno había de ser objeto de aportación por los demandados ni sobre su extensión ni ubicación concreta. Alegados los fundamentos de derecho, la demanda supücó se dictara sentencia declarando la nulidad del contrato...
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