El aprovechamiento urbanístico
| Autor | Rafael Arnáiz Eguren |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 605-644 |
Page 606
El Notario Francisco Núñez Lagos publica en el número 6 de la Revista Jurídica del Notariado un artículo sobre las transferencias de aprovechamiento urbanístico reguladas en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 que provoca en cualquier lector especializado en Derecho inmobiliario o en Derecho urbanístico una reacción inevitable de perplejidad y de desconcierto, por utilizar un necesario eufemismo.
El trabajo constituye una exposición profusa, desordenada y, sobre todo, incompleta de los preceptos legales, adornada con una serie de manifestaciones personales, a veces contradictorias, y en la que se manifiesta, de forma recurrente, un constante ataque a la Institución del Registro, en su consideración de medio de garantía de los negocios de transferencia que el articulista estudia.
En esta breve puntualización no se pretende llevar a cabo un examen exhaustivo del aprovechamiento urbanístico ni de sus modalidades de transferencia, salvo en la medida necesaria para salir al paso de las afirmaciones del trabajo que se critica. En realidad, la intención de estas notas es la denuncia de una opinión injustificable y, además, perturbadora del futuro desarrollo de la Ley y de las ventajas que la institución del aprovechamiento y su transferencia puede generar para la aplicación del principio de justicia distributiva en el reparto de los beneficios y cargas dimanantes del planeamiento urbanístico.
El legislador regula por primera vez las transferencias de aprovechamiento en la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, en su artículo 44 y siguientes, al mismo tiempo que sistematiza el conjunto de actos urbanísticos inscribibles en el Registro de la Propiedad, en su disposición adicional 10. Es fundamental tener en cuenta esta idea, puesto que el número 5 del apartado primero de dicha disposición, hoy artículo 307 del Texto Refundido, señala que: «Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad (...). 5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico».
Pues bien, este precepto, que debería constituir la base y el comienzo de cualquier estudio serio sobre las características del negocio jurídico de transferencia en el ámbito del Derecho privado, no solamente no se comenta, sino que ni siquiera se cita en el trabajo de Núñez Lagos.
Por el contrario, el autor excluye cualquier orden lógico en la exposición de su auténtica tesis, es decir, la afirmación de que la transferencia de aprovechamientos no es inscribible en el Registro o, al menos, que dicha inscripción es totalmente innecesaria. Para ello crea una apariencia de análisis de la naturaleza de la transferencia y sus supuestos de aplicación, Page 607 con una interpretación parcial de la legislación, pero concluye constantemente en su criterio básico.
Por ello, antes de entrar en la consideración crítica de las afirmaciones del articulista conviene llevar a efecto un breve comentario sobre la relación general entre las instituciones jurídico-urbanísticas y e! Registro de la Propiedad, cuya premisa esencial consiste en que entre ambas se da una vinculación íntima que nace de la necesidad de que el Ordenamiento jurídico responda coherentemente a la defensa unitaria de los intereses públicos y privados, sin escindir las normas jurídicas en departamentos estancos.
La Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 preveía en su artículo 209 que «los actos administrativos que se produjeren en el ejercicio de las funciones reguladas en la presente Ley podrán ser anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria».
El precepto resultaba de una lógica absoluta si se tiene en cuenta que el fenómeno de la transformación del suelo supone no solamente la delimitación normativa del contenido de la propiedad inmueble, de acuerdo con el interés colectivo, sino, además, la modificación frecuente de la descripción de las fincas regístrales y de su titularidad, el nacimiento de nuevos derechos reales de garantía de cumplimiento de obligaciones urbanísticas o la modalización del contenido económico o jurídico de los derechos inscritos.
Por otra parte, la propia Ley Hipotecaria, en su versión de 1944, había señalado en su Exposición de Motivos que «la fides publica, base y fundamento de todos sistema hipotecario, lo mismo sirve para dar movilidad a la tierra que para vincularla, en lo menester al cumplimiento de los fines (económicos y sociales) mencionados».
La dicción transcrita, responde, en esencia, a una idea ya clásica en nuestro Derecho, es decir, al criterio de don Federico de Castro, cuando al tratar de la distinción entre Derecho privado y Derecho público defiende que en toda institución jurídica se manifiesta la protección de los principios de personalidad y de comunidad, de tal forma que el primero es el esencial para que la persona realice sus fines básicos, lo que presupone su inserción en la organización comunitaria, mientras que el segundo se constituye en la base instrumental de protección de la comunidad jurídica que hace respetar y proteger a la persona y a sus fines fundamentales 1.
Page 608Pues bien, el urbanismo constituye uno de los aspectos del Derecho objetivo donde más típicamente se produce la confluencia de esos dos principios, por lo que resulta indispensable que sus normas utilicen simultáneamente técnicas propias del Derecho privado y del Derecho público si se quiere que el sistema jurídico general responda plenamente a la idea de justicia y, como presupuesto esencial del mismo, a los criterios aceptados y contrastados de seguridad preventiva.
Quizá por ello, en los albores de la aplicación de la Ley de 1946 y refiriéndose a su contenido, manifestaba Eugenio Pérez Botija que «si sus normas perduran o logran cierto nivel de vigencia, día llegará en que los hipotecaristas investigarán el entramado de aquéllas por ser parte del Derecho inmobiliario», añadiendo que «el hipotecarista tiene en la nueva Ley un horizonte constelado de promesas y de preocupación» 2.
Unos años más tarde, Narciso de Fuentes Sanchiz podía afirmar con realismo que «la Institución del Registro, que en sus comienzos protegía al propietario frente a las intrusiones en su suelo, sirvió más tarde acentuadamente para asegurar el cumplimiento de las disposiciones estatales y hoy sirve, sin distinción, en el fiel de la balanza, el interés público y el privado» 3.
En efecto, a partir de 1956 la referencia al Registro de la Propiedad por el legislador urbanístico es constante y progresiva. Así:
a) En la década de los sesenta, la preocupación se centró especialmente en el acceso al Registro de las mutaciones demaniales generadas en expedientes de ejecución urbanística, concretamente de expropiación y de reparcelación, así como en la relación entre el Registro Municipal de solares y la referencia de la situación de ruina en el de la Propiedad. Sus manifestaciones más importantes están constituidas por la Orden Ministerial de 9 de marzo de 1964, el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares de 5 de marzo de 1984 y, sobre todo, por el Reglamento de Reparcelaciones de Suelo afectado por Planes de Ordenación Urbana de 7 de abril de 1966.
b) En la década de los setenta, la reforma introducida por la Ley de 2 de mayo de 1975, que concluye en el Texto Refundido de 9 de mayo de 1976 y en la promulgación del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, contiene, como avances esenciales en la relación entre Urbanismo y Registro de la Propiedad:
Page 609
- - Un nuevo sistema de apreciación de la legitimación para el cobro de la indemnización en el régimen de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba