El aprovechamiento urbanístico: su título e inscripción. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del Notariado el día 26 de enero de 1998

Autor:Antonio de la Esperanza Rodríguez
Cargo del Autor:Notario de Madrid
 
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EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: SU TITULO E INSCRIPCIÓN

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 26 DE ENERO DE 1998 POR ANTONIO DE LA ESPERANZA RODRÍGUEZ Notario de Madrid

Excmo. Sr. Presidente de la Academia Sevillana del Notariado, ilustres compañeros, señoras y señores.

Para abordar el tema propuesto vamos a dividir la conferencia en tres partes:

  1. ) En primer lugar, voy a hacer una breve referencia a qué es el aprovechamiento urbanístico.

  2. ) En segundo lugar, examinaré los artículos 33 a 44 del Real Decreto 1093, de 4 de julio de 1997, sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

  3. ) Y, por último, comentaré por qué el sistema de transferencias y su inscripción seguramente no se aplicará jamás, salvo en Valencia, con lo que carecerá de relevancia el desamparo del consumidor y la disminución de su protección jurídica que frente a la legislación anterior introduce el Real Decreto y hablaré de cuestiones diversas planteadas por el nuevo Reglamento.

    No voy a comentar las incidencias de la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, porque ha sido objeto de otras conferencias y una redacción casi idéntica a la de la Ley del Suelo de 1992 ya se ha dado en la Comunidad de Castilla-La Mancha, en Cantabria la Ley 1/1997 dice que hasta la aprobación de una Ley propia regirá como propio el derecho estatal en vigor hasta la publicación de la sentencia de 20 de marzo de 1997, es decir, declara vigente para Cantabria la Ley derogada, y algo similar se estableció para Andalucía en la Ley andaluza 1/1997.

    1. Sobre el concepto de aprovechamiento urbanístico

    Tal concepto no resulta hoy tan novedoso como cuando aparecieron las Leyes de 1990 y 1992.

    En aquellos momentos se produjo una tendencia terminológica todavía vigente, que lleva al legislador a denominar de distinta manera lo que en leyes anteriores tenía denominaciones diferentes, pero ya conocidas y admitidas. Así, cuando ya todo el mundo asimilaba y hablaba de polígonos y parcelas de cada polígono, surgen figuras como Áreas de Reparto, Unidades de Actuación y Unidades de Ejecución. Y leyendo cualquier norma urbanística nos encontramos con denominaciones como «uso y tipología edificatoria característica», antes «aprovechamiento medio» y ahora «aprovechamiento tipo», y otras muchas que, a falta de unas definiciones legales, llevan al lector de leyes a una confusión que muchas veces deben disculpar el principio de que la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento.

    Yo siempre he pensado que el que no hace una Ley clara es que no tiene las ideas claras. He hablado con muchos urbanistas redactores de las leyes y, de palabra, les entiendo. Pero las leyes urbanísticas son difíciles de entender per se si no se ha intervenido en su redacción.

    Efectivamente, no es lo mismo la actual unidad de ejecución que la anterior unidad de actuación o que el anterior polígono. Pero ambas se refieren a un terreno y se le aplican unas normas similares. Si se cambia el régimen del usufructo, no por ello debe cambiarse la denominación al usufructo. Y eso es lo que hace el legislador urbanista. Cambia el régimen del polígono y cambia tamblién la denominación.

    Con este presupuesto terminológico previo podemos definir el aprovechamiento urbanístico como la cuantificación de los usos e intensidades de edificabilidad o utilización de los terrenos susceptibles de apropiación privada o su equivalente económico. Dicho en palabras menos técnicas, el aprovechamiento urbanístico de una finca es la edificabilidad permitida y el uso de esa edificabilidad: los metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo que se tenga. De ahí que se especifique normalmente en metros cuadrados construibles o metros-techo por metros-suelo.

    Esa cuantificación se hace de dos maneras en la Ley: en las actuaciones sistemáticas y en las asistemáticas, según el terreno esté o no incluido en una Unidad de Ejecución.

    Si la actuación es sistemática, es decir, si estamos ante el sistema de Compensación y Cooperación, se actúa de la manera conocida para lograr una distribución de cargas y beneficios del Planeamiento. Va dirigida a que los costos y los beneficios de la urbanización se repartan entre todos los propietarios de una manera proporcionada a la superficie que aportan y a la que luego reciben. Y es una técnica que permite al Ayuntamiento obtener todos los terrenos dotacionales necesarios y, además, obtener un 10 por 100 del aprovechamiento útil para enriquecerse de una manera gratuita.

    Primero se calcula el aprovechamiento total de la zona y se divide por la superficie total. El resultado refleja la superficie construible por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva. Esta cifra se multiplica por cada metro cuadrado de terreno de la finca; el propietario, con ese número de unidades de aprovechamiento, cede gratuitamente el 10 por 100 (antes el 15 %) al Ayuntamiento, y con el resto tiene derecho a que se le adjudique una finca que consuma un número de unidades de aprovechamiento igual al que éste tiene. Y no necesariamente la misma finca o parte de la misma finca que tenía, sino en otra ajustada al Plan.

    La actuación sistemática implica casi siempre una nueva configuración de las fincas, que nacen con un aprovechamiento determinado.

    Uno de los defectos de las actuaciones sistemáticas es que no se aplicaba en suelo urbano consolidado, sino soólo en terrenos en bruto o sin construir, y generaba una doble injusticia: a) los propietarios de suelo urbano consolidado no tenían que ceder ese 10 por 100 del aprovechamiento, y b) además, y frecuentemente, disponían de unas edificabilidades muy superiores a las de las nuevas zonas urbanas.

    Y para solucionar esa cuestión aparece la segunda modalidad de actuación, las actuaciones asistematicas, que trasladan el concepto y la idea del aprovechamiento tipo a zona urbana consolidada, cuando no se actúa a través de unidades de ejecución. Es decir, aunque no haya Junta de Compensación o Sistema de Cooperación, se va aplicar la misma idea de cálculo del aprovechamiento y cesión del 10 por 100.

    Y así, aunque la terminología es válida tanto para las actuaciones sistemáticas o asistematicas, es para las asistematicas para las que cobra plena vigencia las referencias a los tres tipos de aprovechamiento: el aprovechamiento tipo del área de reparto, el apropiable por el titular de la finca y el permitido por el planeamiento en esa finca concreta o aprovechamiento real. Voy a explicarlo de manera sencilla.

    Tipo: Primero se calcula el aprovechamiento lucrativo total del área de reparto y se divide por la superficie total. Por ejemplo, en el área de reparto 1 se pueden edificar 600.000 metros cuadrados de viviendas, y como tiene 200.000 metros de superficie, por cada metro de solar se pueden edificar tres metros de techo (tres plantas). Ya tenemos el aprovechamiento tipo del área de reparto: tres plantas de vivienda por cada metro de suelo.

    Apropiable: Pero como hay que enriquecer el Patrimonio Municipal del Suelo y a los Ayuntamientos, pese a que la finca tenga un aprovechamiento tipo determinado, el dueño del solar no se lo puede quedar, sino que sólo puede hacer suyo el 85 por 100 con la Ley del Suelo de 1992, y el 90 por 100 en la actualidad y ceder al Ayuntamiento el 10 por 100 restante de manera gratuita.

    Es decir, el dueño del suelo sólo se puede apropiar del 90 por 100 del aprovechamiento tipo que tiene. Si tengo un solar de 1.000 metros, no puedo aprovechar 3.000 metros de viviendas, sino el 90 por 100, es decir, 2.700 metros.

    Permitido o real: Es el que permite el planeamiento al regular las intensidades edificatorias y alturas de los edificios. Es decir, puede que en mi solar concreto las normas del Plan digan que puedo edificar seis alturas o plantas, que sólo puedo edificar una altura, o que mi terreno es dotacional público, de cesión obligatoria y que no puedo edificar nada. En cualquier caso, mi solar de 1.000 metros tiene 2.700 metros apropiables. Y vamos a ver qué pasa.

    En el primer caso, aunque el aprovechamiento tipo concede tres alturas o plantas en todo el área de reparto, y para todo el mundo igual, luego el Plan General permite que en ese solar concreto yo edifique hasta seis plantas o alturas. Es decir, en un solar de 1.000 metros puedo edificar 6.000 metros. Pero como sólo tengo el aprovechamiento apropiable de 2.700, tengo que adquirir esos 3.300 metros de aprovechamiento que el Plan me permite pero que yo no tengo.

    En el segundo y tercer caso (el Plan General dice que sólo puedo edificar una planta o que no puedo edificar) a mí me sobra aprovechamiento. Si sólo puedo edificar una planta, tendré, en mi solar de 1.000 metros, un aprovechamiento permitido de 1.000 metros, con lo que al ser el apropiable de 2.700 metros, me sobran 1.700 metros. Si mi terreno es dotacional público y no puedo edificar, me sobra todo mi aprovechamiento apropiable, es decir, mis 2.700 metros.

    El dueño del solar donde se permiten seis plantas tendrá que comprar las unidades de aprovechamiento de aquellos dueños de terrenos donde el Plan General no permite construir edificios que consuman todo el aprovechamiento apropiable, o no permite construir sin más. Es decir, el dueño del solar que puede construir más de lo apropiable debe comprar aprovechamiento a quien el Plan le permite construir menos de lo apropiable.

    Y ahí aparecen las transferencias de aprovechamiento urbanístico.

    Por lo visto anteriormente, las transferencias de aprovechamiento se aplican en actuaciones asistemáticas, ya que en las sistemáticas (ej., en una Junta de Compensación) a cada propietario se le adjudicará una finca con un aprovechamiento real que será igual al apropiable.

    En estas actuaciones sistemáticas el nuevo Reglamento sólo contempla dos supuestos de inscripción del aprovechamiento: en el artículo 39-1 y en el artículo 39-4, casos ambos de la inscripción del aprovechamiento en folio...

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