Sobre la anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca

Autor:Pedro Luis Serrera Contreras
Páginas:815-824
RESUMEN

Se examina en el trabajo el artículo 131 de la LH, que prevé la cancelación de las anotaciones de demanda de nulidad de la hipoteca cuando sean posteriores a la nota marginal de haberse expedido la certificación de cargas en el proceso de ejecución. Frente a alguna opinión en contrario, se mantiene que cuando aquella anotación sea anterior a la nota marginal indicada, no procede su cancelación... (ver resumen completo)

 
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I Planteamiento

El problema que vamos a abordar lo suscita el artículo 131 de la Ley Hipotecaria que por ello mismo se transcribe:

Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto

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De este artículo no nos ocupamos del segundo párrafo sino del primero que es novedoso. A su vez, la certificación de cargas es la prevista en el

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artículo 656 de la LEC, cuyo apartado 2 establece que al haber expedido tal certificación, el Registrador lo hará constar por nota marginal, expresando la fecha y el procedimiento correspondiente.

En las jornadas sobra la hipoteca ante la crisis económica, organizadas por el Centro de Estudios del Colegio de Registradores, y publicadas en Madrid en 2009, Juan José BERNAL QUIRÓS estudió la ejecución hipotecaria. Y dentro de los múltiples e interesantes problemas que abordó, uno era el referente a dicho artículo 131 y a aquella anotación.

Allí menciona los autores que, a la vista del precepto, entienden que, efectivamente, las anotaciones de demanda de nulidad que han de cancelarse son las posteriores a la nota marginal de haberse expedido la certificación de cargas; esa es también nuestra postura. Y a aquel trabajo hay que remitirse.

Porque en cambio su autor mantiene que esa cancelación también ha de darse para las anotaciones preventivas de demanda de nulidad que sean de fecha anterior a la citada expedición de aquella certificación y consiguiente nota de ello. En otro apartado se irán exponiendo los argumentos en que basa su tesis, al mismo tiempo que el juicio que nos merecen.

Pero antes no estará de más hacer referencia a dos pronunciamientos doctrinales que guardan estrecha relación con el tema que nos ocupa.

II Dos aportaciones doctrinales
  1. La primera se debe al catedrático de Derecho Procesal M. A. FERNÁNDEZ BALLESTEROS, en su obra «La ejecución forzosa en la nueva LEC», publicada en Madrid en 2001 en la Editorial Iurgium.

    Al comentar el artículo 698 de la LEC, que, dentro del proceso de ejecución de bienes especialmente hipotecados, remite las reclamaciones no especialmente previstas al juicio ordinario o declarativo que corresponda, sin suspender la ejecución, y permitiendo pedir la retención del importe, indica que el legislador era consciente del perjuicio que podía producir al deudor, y permite el pedir aquella retención; lo cual es en realidad una medida cautelar extemporáneamente regulada que sirve sólo para asegurar los eventuales daños y perjuicios producidos por una injusta ejecución.

    Ahora bien, esa suerte de oposición no tiene incidencia directa en los procedimientos de ejecución hipotecaria; no puede impedir que se subaste indebidamente una finca por una obligación que no existe, medida prohibitiva que es en lo que hubiera consistido el verdadero interés del deudor. La solución no la ve razonable. Otra cosa es que el juez pueda adoptar medidas cautelares a instancia del demandante y con las condiciones de los artículos 726 y siguientes de la LEC. Es claro que la anotación de demanda sería la fundamental.

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  2. Más aún se aproxima al tema la otra aportación. Se debe a Juan María DÍAZ FRAILE, Registrador y Catedrático de Derecho Civil, al estudiar el artículo 131 de la LH, en los comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dirigidos por M. ALBALADEJO, Tomo VII, volumen 7, publicado en Madrid en 2000, por la Editorial Edersa.

    Entiende que las anotaciones de nulidad de la propia hipoteca no debían cancelarse, pues en otro caso se daría una indefensión del demandante, prohibida por el artículo 24 de la CE. También se desconocería la jurisprudencia del Tribunal Constitucional cuando enjuició la corrección del procedimiento judicial sumario. Por tanto, la interpretación habría de ser favorable a no cancelar tales anotaciones de demanda de nulidad.

    Añade que, consecuentemente, con la redacción actual del artículo 131 de la LH, el argumento defensivo del Tribunal Constitucional queda bastante debilitado. Y es que el deudor puede perder la posibilidad de recuperar la finca hipotecada. A su vez, al rematante, para quedar inmune, le basta con consultar en la Secretaría del Juzgado la certificación de cargas que se haya emitido. Opina nuestro autor que pudo haberse seguido otro sistema más riguroso para esos adquirientes.

III Los argumentos esgrimidos por Bernal Quirós
  1. Para apoyar su opinión de que las anotaciones de demanda de nulidad de la hipoteca que habrían de cancelarse al pronunciarse la adjudicación de la finca serían todas, incluso las anteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas, invoca diversos argumentos.

    Uno de ellos es que el juez que entiende de la ejecución hipotecaria puede conocer el contenido de esa demanda de nulidad y por tanto le cabe valorarla y acordar esa cancelación.

    Ante ello hemos de decir, en primer lugar, que ese posible conocimiento no puede llevar a acordar una medida que no tiene respaldo legal, puesto que el artículo 131 se refiere expresamente a las de fecha posterior a la nota marginal. Además el estar ante una anotación preventiva no puede proporcionar, por la propia naturaleza de ésta, un conocimiento del litigio a que sirve de apoyo, y mucho menos de la solución final que a éste haya de darse una vez ultimado por todos sus trámites. Sin olvidar que, conforme al artículo 698 de la LEC, la competencia para conocer de ese proceso de nulidad se determinará por las reglas ordinarias, por lo que muy bien puede entender de él otro juez distinto del de la...

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